나이스옥션 법원경매 고양 2024타경78596 [1] 경기도 파주시 야당동 213-15 성우뜰안에 105동 1층101호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-31

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2024타경78596 [1] 경기도 파주시 야당동 213-15 성우뜰안에 105동 1층101호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매6계 2024타경78596 | 소재지: 경기도 파주시 하우고개길 253-45, 105동 1층101호 (야당동,성우뜰안에) | 감정가: 280,000,000원 | 최저가: 96,040,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 고양지원 2024타경78596 (1)

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 허OO

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 기본 정보

소재지: 경기도 파주시 야당동 213-15 성우뜰안에 105동 1층101호

용도: 다세대주택 (4층 중 1층)

감정가: 280,000,000원

건물의 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 (타일 붙임 마감, 새시창호)

1.3. 면적 정보 (전용 및 대지권)

전용면적: 54.71㎡ (약 16.55평)

토지면적(대지권): 77.14㎡ (약 23.33평)

제시외면적: 없음

2. 입지 조건 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 경의중앙선 '야당역' 북동측 근거리에 위치하는 역세권 다세대주택입니다.

주변은 신축 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 특히 야당역을 중심으로 한 생활 인프라 이용이 용이합니다.

본건까지 차량 출입이 원활하며, 인근 버스정류장 및 지하철역(야당역)이 가까워 대중교통 이용 편익은 보통 이상으로 평가됩니다.

2.2. 주변 도로 및 환경

본건 북서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

토지는 부정형이나 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 주거 환경은 신축 주거 단지로서 보통 수준입니다.

3. 권리 분석

3.1. 임차인 관련 특이사항 (매우 중요)

신청 채권자인 주택도시보증공사(HUG, 양도전 임차권자 이기쁨)로부터 중요한 확약서가 제출되었습니다.

확약서 주요 내용: '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.'

이는 임차인이 경매 낙찰자에게 대항력을 주장하지 않고 명도를 진행하며 임차권등기도 말소하겠다는 내용입니다.

3.2. 인수 권리 및 안전성

위 특이사항으로 인해 낙찰자가 임차인의 보증금 반환 책임을 인수할 가능성이 희박해집니다.

따라서, 권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리는 없으며, 명도(인도명령) 진행에 있어서도 임차인의 협조를 기대할 수 있어 매우 안전하고 깔끔한 물건으로 판단됩니다.

다만, 채무자 겸 소유자의 명도는 별도로 진행해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 편의시설

야당역 주변 신축 주거지역으로 기본적인 근린생활시설(상가, 편의점, 병원, 학원 등)이 이미 형성되어 있습니다.

경의중앙선 야당역을 이용한 서울 및 인접 지역 접근성이 우수하며, 운정 신도시의 대형 상권 및 인프라를 공유할 수 있는 위치입니다.

4.2. 교육 및 공원 시설 (외부 검색 기반)

주변에 와동초등학교, 운정중학교 등 교육시설이 위치하고 있어 교육 환경은 양호합니다.

운정호수공원 등 대규모 녹지 공간과도 비교적 가까워 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

5. 잠재적 리스크 분석

5.1. 토지이용계획상의 리스크

토지이용계획상 '계획관리지역', '성장관리계획구역(준주거zone)', '상대보호구역'으로 지정되어 있습니다.

특히 '상대보호구역'은 학교 주변 일정 구역으로, 향후 건물의 용도변경이나 증개축 등에 일부 제한이 따를 수 있으나, 현행 다세대주택 이용에는 큰 문제가 없습니다.

5.2. 물건 자체의 리스크

본건은 4층 중 1층에 위치합니다. 1층의 경우 채광이나 사생활 보호, 습도 관리, 외부 소음 등의 단점이 있을 수 있으므로 현장 방문을 통해 1층의 단점을 상쇄할 만한 장점(예: 넓은 전실 또는 마당 사용 여부)이 있는지 확인이 필요합니다.

다세대주택의 특성상 아파트 대비 환금성(유동성)이 낮을 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

5.3. 혐오 시설 여부 (외부 검색 기반)

본건은 신축 주거단지 밀집 지역에 위치하며, 현재 확인된 바에 의하면 주변에 특이할 만한 대형 혐오시설(공동묘지, 쓰레기처리장, 고압선 등)은 없는 것으로 파악됩니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 파주 야당동의 신축 다세대주택으로, 야당역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

가장 큰 장점은 경매 진행상 임차권자가 대항력을 포기하는 확약서를 제출하여, 낙찰자가 권리적으로 인수해야 할 부담이 전혀 없다는 점입니다.

따라서 비교적 안전하게 진입할 수 있는 물건이며, 감정가 대비 적정 시세를 분석하여 실수요 또는 임대수익 목적으로 접근하기에 매우 적합합니다.

6.2. 투자 포인트

1) 권리 관계 안전성 확보: 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 명도 리스크와 보증금 인수 리스크가 해소되어 매우 안전합니다.

2) 우수한 교통 입지: 경의중앙선 야당역을 도보로 이용 가능한 역세권에 위치하여 서울 및 수도권 출퇴근 수요를 확보하기 용이합니다.

3) 실거주 및 임대 수익: 실거주하기 좋은 전용면적(16.55평)으로 신혼부부 및 소가족에게 적합하며, 임대 수요가 꾸준한 지역이므로 안정적인 월세 수익 확보도 가능합니다.

법원 정보

고양지원 경매6계