나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경3575 [1] 경기도 의정부시 의정부동 125-5 7층 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우신 · 평가일 2024.06.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부제일시장" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
각종 근린생활시설, 숙박시설, 위락시설, 시장 등이 혼재하는 상가지대로서 제반 입지조건
및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하고 남서측 근거리에 지하철
1호선 "의정부역"이 소재하는 등 전반적인 교통여건 무난함.

건물의 구조

구조 : 철골 및 철근콘크리트조 평스라브지붕 9층 중 7층,8층,9층으로서
(건물사용승인일 : 1998.12.22)
외벽 : 석재 마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 일부 타일,내부 인테리어 마감 등.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

제1종근린생활시설(목욕장시설, 7층 : 남자사우나(온탕, 냉탕, 열탕, 이벤트탕, 히노끼탕,
이슬사우나, 황토사우나, 급냉탕, 탈의실, 이발소, 신발장, 수면실, 직원휴게실, 계단실 등,
8층 : 찜질방(산림욕방, 황토불가마, 소금방, 자수정 불가마, 매점, 스포츠 맛사지, 피부
관리실, 헬스장, P.C방, 식당, 카운터, 화장실, 홀, 계단실, 9층 : 여자사우나(온탕, 냉탕,
열탕, 이벤트탕, 히노끼탕, 안마탕, 자수정냉방, 이슬사우나, 황토사우나, 급냉탕, 탈의실,
황토불가마, 좌욕방, 직원휴게실, 화장실, 계단실 등))으로 이용 중이며 내부구조는 지적
및 건물개황도 참조.

설비내역

급배수 및 위생설비, 옥내소화전, 화재경보기, 화재탐지설비, 승강기설비, 지하주차장 등을
갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지의 정방형의 토지로서 구분건물(위락 및 판매시설, 운동시설, 제1종 근린생활
시설 등)건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 20미터, 남측 및 동측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 일반상업지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합),
과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.
기호 2 : 일반상업지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 과밀억제권역, (한강)폐기물
매립시설설치제한지역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 제1종근린생활시설(7층 남자사우나, 8층 찜질방, 9층 여자사우나 등)로 이용중임
3. 목욕장 운영에 필요한 일정시설(사우나설비 및 인테리어, 부합물 등) 본건에 포함하여 평가함
4. 유치권자 나윤석으로부터 공사수리청구금(보일러 동체 교체비용) 금 20,000,000원을 위하여 본건 부동산 전부에 관하여 유치권이 있다는 신고(2024.8.22.자)가 있으나 그 성립 여부는 불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 건은 경기도 의정부시 의정부동 125-5번지, 태평로 76번지에 위치한 집합건물로서, 토지와 건물을 일괄하여 부동산 임의경매로 진행되는 물건입니다.

1.2. 매각 대상 정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경3575 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 125-5 (신주소: 태평로 76)

토지 면적: 464.90㎡ (약 140.63평)

건물 면적: 2471.22㎡ (약 747.70평)

감정가: 6,480,000,000원

용도: 판매시설, 제1종근린생활시설, 위락시설 (주 이용 용도: 7-9층 목욕장 시설)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.3. 건물 현황

건축물 사용승인일: 1998년 12월 22일

구조: 철골 및 철근콘크리트조 평스라브 지붕 9층 건물 중 7층, 8층, 9층

주요 이용 상태:

7층: 남자사우나 (온탕, 냉탕, 열탕, 이벤트탕, 히노끼탕, 이슬사우나, 황토사우나, 급냉탕, 탈의실, 이발소, 수면실, 직원휴게실 등)

8층: 찜질방 (산림욕방, 황토불가마, 소금방, 자수정불가마, 매점, 스포츠마사지, 피부관리실, 헬스장, P.C방, 식당, 카운터, 홀 등)

9층: 여자사우나 (온탕, 냉탕, 열탕, 이벤트탕, 히노끼탕, 안마탕, 자수정냉방, 이슬사우나, 황토사우나, 급냉탕, 탈의실, 황토불가마, 좌욕방, 직원휴게실 등)

※ 목욕장 운영에 필요한 설비(사우나 설비 및 인테리어, 부합물 등)는 본건에 포함하여 평가되었음.

1.4. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 2필지가 일단지로 구성되어 있으며, 일반상업지역에 속합니다. 또한, 소로2류(폭 8m-10m), 중로1류(폭 20m-25m)에 접하고 있으며, 과밀억제권역 및 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부제일시장" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 각종 근린생활시설, 숙박시설, 위락시설, 시장 등이 혼재하는 상가지대로서, 전반적인 입지 조건 및 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 본건까지의 출입은 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 남서측 근거리에 지하철 1호선 "의정부역"이 소재하는 등 대중교통 이용 또한 편리하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본건에는 다수의 임차인이 존재하나, 모두 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다.

* WUSONGZI(오경하)(스포츠마사지): 보증금 15,000,000원, 차임 400,000원 (사업일자 2022.03.27)

* 김순갑(7층 이발): 보증금 5,000,000원, 차임 300,000원

* 김옥경(9층 좌욕): 보증금 10,000,000원, 차임 300,000원

* 나윤석(아쿠아랜드보석사우나): 보증금 190,000,000원, 차임 0원 (사업일자 2024.03.08, 확정일자 2024.03.08)

* 노해일(9층 매점): 보증금 20,000,000원, 차임 0원

* 손찬석(7층남탕세신): 보증금 20,000,000원, 차임 1,500,000원

* 여탕세신: 보증금 0원, 차임 0원

* 우선민(7층 매점): 보증금 70,000,000원, 차임 0원

* 우선민(8층 식당): 보증금 120,000,000원, 차임 600,000원 (사업일자 2009.01.30)

* 조명희(8층 스넥): 보증금 50,000,000원, 차임 0원 (사업일자 2006.10.09)

※ 임차인 나윤석은 유치권 신고도 함께 하였으며, 보증금 190,000,000원입니다.

3.2. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2002년 06월 03일 접수된 국민은행의 근저당권(을12)입니다. 이보다 선순위인 권리는 없는 것으로 보이며, 매각으로 인해 대부분의 권리(근저당, 임의경매, 압류 등)가 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. 다만, 유치권자 나윤석으로부터 공사수리청구금 20,000,000원을 위하여 본건 부동산 전부에 관하여 유치권이 있다는 신고(2024.8.22.자)가 있었으나, 그 성립 여부는 불분명하여 인수 여부를 신중히 검토해야 합니다.

3.4. 등기부 요약

총 등기부채권액은 4,680,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건은 의정부 중심 상업 지역 내에 위치하여 가시성과 접근성이 양호합니다. 의정부제일시장과 인접해 있으며, 다양한 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설 등이 혼재된 지역으로 유동인구가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다. 특히, 7층부터 9층까지 운영 중인 목욕장 시설은 지역 주민 및 방문객의 수요를 흡수할 수 있는 핵심 업종으로 보입니다.

5. 생활정보

주변에 의정부역 등 교통 인프라가 잘 갖춰져 있어 외부에서의 접근이 용이합니다. 상업지구 내 위치로 각종 편의시설 이용이 편리하며, 시장 및 다양한 점포들이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권 존재 가능성: 유치권자 나윤석이 20,000,000원의 공사수리비 청구를 근거로 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부가 불분명합니다. 낙찰 시 유치권의 인수 여부 및 실제 채무액 확정을 위한 법적 검토가 필요합니다.

* 유동화 물건 및 공동담보: 이러한 특성은 복잡한 권리관계의 가능성을 시사하며, 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1998년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 및 시설 개선에 대한 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 혐오시설 인접 여부: 주변 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 본건 건물 및 의정부제일시장 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 의정부시에서 쓰레기 소각장 이전 문제 등으로 지역 주민들의 갈등이 있었던 사례가 있으나, 본건 소재지와 직접적인 연관성은 낮아 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 의정부시 핵심 상업지역에 위치하며, 지하철역과의 접근성 및 주변 상권의 활성화가 기대되는 물건입니다. 특히 7-9층에 운영 중인 목욕장 시설은 안정적인 수익 창출의 기반이 될 수 있습니다. 다만, 성립 여부가 불분명한 유치권이 존재하여 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있다는 점은 신중한 접근이 필요합니다. 전반적인 입지 조건과 상권의 잠재력은 긍정적으로 평가되나, 권리관계 및 건물 상태에 대한 면밀한 분석 후 입찰가를 산정해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 의정부 중심 상업지역의 우량 입지

* 지하철역 및 주요 시장 인접으로 높은 접근성 및 유동인구 확보

* 7-9층 목욕장 시설은 안정적인 임대수익 및 운영 기반 마련 가능

* 일괄매각으로 토지 및 건물 일체 취득 가능

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정 시에는 상기 감정가 6,480,000,000원을 기준으로 하되, 권리분석상 인수 가능성이 있는 유치권(20,000,000원)을 포함하여 신중하게 접근해야 합니다. 추가적인 임차인 인수 보증금은 없는 것으로 파악되어, 이를 제외한 금액으로 산정하되, 시장 상황 및 유사 물건 거래 사례를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 것을 권고합니다. 정확한 예상 입찰가는 본 물건의 현재 상태, 향후 운영 계획, 잠재적 가치 등을 종합적으로 분석한 후에 결정하는 것이 바람직합니다.

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