나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경6857 [1] 경기도 양주시 백석읍 기산리 347 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우신 · 평가일 2024.12.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 백석읍 기산리 소재 "기산저수지" 서측 인근에 위치하며 주위는
숙박시설, 근린생활시설, 요양원, 음식점, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건
및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입은 가능하며 동측 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상태는
무난함.

형태 및 이용상태

기호 2,4,10은 사다리형의, 기호 6-14는 부정형의 토지로서. 인접지와 대체로 평탄하나
기호 2,4,6,7 남측 일부는 북향의, 기호 8,9, 11-14는 서향의 완경사이며, 기호 2,4,6은
숙박시설 건부지로, 기호 7,8,10은 상업나지로, 기호 9,11-14는 현황 도로 등으로 각각
이용 중임.

인접 도로상태

기호 13 서측으로 폭 약 4-5 미터의 도로와 연계하여 본건 중 기호 9, 11-14 토지를 통하여
출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 2 : 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역(주거형,백석32),
가축사육제한구역(모든축종 제한), 제한보호구역(위임지역 15M),
성장관리권역.
기호 4,9,11 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형,백석32), 가축사육제한구역
(모든축종 제한), 제한보호구역(위임지역 15M), 성장관리권역.
기호 6 : 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역(주거형,백석32),
가축사육제한구역(모든축종 제한), 제한보호구역(위임지역 15M),
성장관리권역, 영농여건불리농지.
기호 7,8,10,12,14 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형,백석32), 가축사육제한구역
(모든축종 제한), 제한보호구역(위임지역 15M), 장관리권역, 영농여건
불리농지.
기호 13 : 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역(주거형,백석32),
소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한),
제한보호구역(위임지역 15M), 준보전산지, 성장관리권역.

제시목록 외의 물건

후면 지적 및 건물개황도 참조

공부와의 차이

본건 기호 13의 공부상 지목은 "임야"이나, 현황 "도로"로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : -

건물감정평가요항표

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트조 평지붕 4층(기호 1) 및 철근콘크리트조 평지붕 3층(기호 3)
철근콘크리트 벽돌조 스라브지붕 2층(기호 5)로서
(사용승인일 : 기호 1 : 1999.10.23, 기호 3 : 2000.01.13, 기호 5 : 2001.04.10)
외벽 : 드라이비트 및 외장타일, 몰탈 위 페인팅 마감 등
내벼 : 벽지 마감 및 일부 타일 마감 등
창호 ; 샷시 창호 마감 등

이용상태

숙박시설(구. 올리브 모텔)로 이용 하다가 현재는 미 영업중임.

설비내역

기본적인 급배수,위생설비, 승강기설비(기호 1,3) 등을 갖추었으나, 전기 공급이 끊어진
상태 및 장기간 미 영업 상태라 작동 여부 등은 미확인 됨.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참조(기호 ㉠-㉡")

공부와의 차이

본건 건물 기호 5의 귀 제시목록상의 용도는 "주택"이나,일반건축물대장상의 용도는
숙박시설(일반숙박시설)로 등재되어 있음.(2013.01.09일 주택에서 숙박시설로 용도변경됨).

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 전부 매각 포함(단, 목록 7 지상의 제시외 컨테이너는 이동가능한 물건으로 매각에서 제외)
2. 목록 13은 공부상 지목은 "임야'이나 현황은 "도로"로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 의정부지방법원 2024타경6857 (1)

소재지: 경기도 양주시 백석읍 기산리 347

용도: 숙박시설 (구. 올리브 모텔)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 태OOOOOO

1.2. 면적 및 건물 현황

토지면적: 4972.00㎡ (약 1504.01평)

토지지분: 4972㎡

건물면적: 1374.60㎡ (약 415.82평)

건물지분: 1374.6㎡

건물 제시외면적: 569.87㎡

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정가: 3,726,283,760원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보, 대항력있는임차인

주의사항:

* 일괄매각. 제시외 전부 매각 포함 (단, 목록 7 지상의 제시외 컨테이너는 이동가능한 물건으로 매각에서 제외)

* 목록 13 토지는 공부상 지목은 "임야"이나 현황은 "도로"로 이용 중임.

* 건물(1, 3)의 지하실은 현재 물이 차 있어 외부 접근이 어려운 상태임.

* 건물(5)은 등기사항증명서상 용도는 "주택"이나, 건축물대장상 용도는 "숙박시설"로 등재되어 있음 (2013.01.09 용도 변경).

* 건물은 장기간 미영업 및 방치로 인해 수도, 전기 등 작동 여부는 별도 확인 필요.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 양주시 백석읍 기산리 소재 "기산저수지" 서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설, 근린생활시설, 요양원, 음식점, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지조건 및 주위 환경은 보통임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진입은 가능하며, 동측 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상태는 무난함.

2.3. 토지 이용 현황 및 지목

기호 2, 4, 10은 사다리형, 기호 6-14는 부정형의 토지임. 대부분의 토지는 인접지와 대체로 평탄하나 일부 경사지가 있음.

* 숙박시설 건부지로 이용 중인 토지: 기호 2, 4, 6

* 상업나지로 이용 중인 토지: 기호 7, 8, 10

* 현황 도로 등으로 이용 중인 토지: 기호 9, 11-14

* 공부상 지목은 "임야"이나 현황은 "도로"로 이용 중인 토지: 기호 13

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 주로 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 성장관리권역 등에 속해 있으며, 일부 토지는 소로3류(폭 8m 미만), 준보전산지, 영농여건불리농지 등으로 지정되어 있음.

2.5. 인접 도로 상태

기호 13 토지 서측으로 폭 약 4-5미터의 도로와 연계하여, 본건 중 기호 9, 11-14 토지를 통해 출입하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 분석

3.1. 1. 말소 기준 권리

을34 근저당권 (태안군산림조합, 2021.12.20 접수)

3.1. 2. 인수되는 권리

을21 구분지상권 설정 등기 (한국전력공사, 2012.04.27 접수)

* 본 권리는 말소되지 않고 매수인이 인수함. 목적은 전기공작물(송전선) 소유 및 경과 범위이며, 존속기간은 전기공작물의 존속 시까지임.

3.1. 3. 소멸되는 권리

을34, 을35 근저당권 (태안군산림조합)

갑34 압류 (양주시)

갑35 임의경매 (태안군산림조합)

상기 근저당권, 압류 및 임의경매 개시 결정 등기는 매각으로 인해 소멸됨.

3.2. 임차인 현황

3.2. 1. 임차인 1 (대항력 있음)

* 임차인: 임대영 (이름: 임 )

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 900,000원

* 전입일자(사업일자): 2017-06-27

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 있으나, 금액이 미상인 경우 주의 필요.

3.2. 2. 임차인 2 (대항력 없음)

* 임차인: 주식회사한울개발

* 보증금: 0원

* 차임: 300,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-07-05

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로 매수인의 인수 대상이 아님.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설 현황

본건 소재지는 기산저수지 서측 인근으로, 주변에는 숙박시설, 음식점, 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다. 기산저수지는 아름다운 자연 경관을 자랑하며, 둘레길 산책로, 스카이워크 등이 조성되어 있어 방문객이 많습니다. 최근에는 카페, 맛집, 캠핑장 등 다양한 편의시설이 발달하여 주말 나들이 및 데이트 코스로 인기가 높습니다. 또한, 장흥관광지, 장흥자생수목원, 미술관(장욱진미술관, 민복진미술관 등) 등이 인근에 위치하여 문화 및 관광 시설 접근성이 양호합니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 언급은 확인되지 않았습니다. 다만, 양주시 백석읍 방성1리 일대에 공동형 종합장사시설(화장장, 봉안당 등) 건립 사업이 추진되었으나, 주민 반발 및 사업 백지화 위기 등 복잡한 상황이 있었던 것으로 파악됩니다. 해당 사업 부지는 본건과는 지리적으로 일정 거리가 있으며, 현재는 사업이 백지화되거나 추진이 불투명한 상태입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

기산저수지 주변으로 다양한 카페, 음식점, 캠핑장 등이 발달해 있어 여가 활동 및 식사 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 양주시 백석읍 내에 행복마을관리소 등이 운영되고 있어 주민 생활 밀착형 공공서비스 이용이 가능합니다.

5.2. 공공시설 접근성

대중교통 이용 시, 버스 정류장이 동측 인근에 소재하고 있습니다. 자가용 이용 시 접근성은 양호한 편이나, 마장호수 등과 마찬가지로 대중교통 접근성은 다소 좋지 않다는 의견이 있습니다. 양주 시내 및 주요 편의시설, 의료시설 등 접근은 자가용 이용 시 비교적 용이할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인(임대영)의 존재: 보증금 3천만원에 월세 90만원으로, 해당 임차인의 권리 인수 여부 및 명도 관련 절차를 신중히 검토해야 합니다.

* 한국전력공사의 구분지상권: 매수인이 인수해야 하는 권리로, 향후 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.2. 물건 상태 관련 리스크

* 장기간 미영업 및 방치: 건물(1, 3) 지하실 침수, 전기 공급 단절 등 건물 상태가 좋지 않을 가능성이 높으며, 수리 및 복구에 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

* 제시외 물건 제외: 목록 7 지상의 컨테이너는 매각 대상에서 제외되므로, 인수 후 별도 처리가 필요할 수 있습니다.

6.3. 법규 및 현황 불일치 리스크

* 토지 지목과 현황 불일치: 목록 13 토지가 공부상 "임야"이나 현황 "도로"로 이용 중인 점은 향후 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 건물 용도 불일치: 건물(5)의 경우 등기부상 주택, 건축물대장상 숙박시설로 등재되어 있어, 관련 서류 정리 및 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 백석읍 기산리, 기산저수지 인근에 위치한 숙박시설(구. 올리브 모텔)로, 주변 경관이 수려하고 관광객 유입이 많은 지역에 소재하고 있습니다. 넓은 토지 면적과 건물 면적을 갖추고 있으며, 감정가는 37억 2천여만원입니다.

다만, 대항력 있는 임차인, 한국전력공사의 구분지상권 인수, 건물 노후화 및 침수, 장기간 미영업으로 인한 시설 관리 상태 불확실성 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히, 지하실 침수 및 전기 공급 단절 등은 즉각적인 사용을 어렵게 할 수 있습니다. 또한, 토지 지목과 현황의 불일치, 건물 용도 변경 이력 등은 법규 및 행정적 측면에서 추가적인 확인과 처리가 필요합니다.

잠재적 투자자께서는 상기 명시된 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 상세한 현장 조사를 통해 물건의 실제 상태 및 명도, 권리 인수 관련 제반 사항을 면밀히 파악한 후 입찰 여부를 결정하시기를 권고드립니다.

8. 투자 포인트

* 기산저수지 인근의 우수한 자연경관 및 관광지로서의 잠재력.

* 주변에 카페, 음식점, 캠핑장 등이 발달하여 향후 숙박시설로서의 리모델링 또는 활용 가능성.

* 넓은 토지 면적을 활용한 다양한 개발 가능성.

* 비교적 저렴한 감정가 대비 넓은 부지 확보 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 3,726,283,760원에서 대항력 있는 임차인의 보증금(30,000,000원)을 제외하고, 인수되는 구분지상권의 영향을 고려하여 산정될 수 있습니다. 또한, 건물의 수리 및 복구 비용, 명도 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

일반적인 경매 투자에서는 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려하나, 본 물건의 경우 인수해야 할 권리(구분지상권) 및 건물의 상당한 하자로 인해 추가적인 실사 및 복구 비용이 예상되므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 인수되는 권리 부담액, 예상되는 수리/복구 비용, 명도 가능성 등을 면밀히 분석한 후, 실제 현장 조사 및 주변 시세 비교를 통해 적정 입찰가를 산정하시는 것이 바람직합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으며, 전문가와의 상담을 통해 보다 구체적인 분석이 필요합니다.

참고적으로, 제시된 인수 보증금 합계는 0원이므로, 본 건에서는 인수 보증금을 제외한 금액으로 입찰가 산정 규칙이 적용됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.