나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경84901 [1] 경기도 양주시 고암동 596-2 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동아 · 평가일 2024.08.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 고암동 소재 "율정중학교" 동남측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 단독주택, 각종 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 대체로 가장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역. 지구단위계획구역(옥정지구:지구단위계획구역내 세부규제 사항은
균형발전정책과로 문의바람), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)
,상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물로서,
외 벽 : 석재 및 파벽붙임 등 마감.
내 벽 : 개별인테리어, 벽지도배 및 일부 타일 등 마감.
창 홀 : 샷시창호임.

이용상태

근린생활시설 및 다가구주택으로 이용중임.
(후면 "건물개황 및 내부구조도" 참조).

설비내역

기본적 위생설비, 급·배수시설, 화재경보설비, 승강기설비 및 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

본건 건물은 공부상 2층 114.06㎡, 3층 129.17㎡, 4층 129.77㎡로 등재되어 있으나
현황은 2층-4층 각 157.7㎡로 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록 2의 공부상 1층 용도는 건축물대장상 일반음식점이나 현황은 사무실임. 공부상 2층 114.06㎡, 3층 129.17㎡, 4층 129.77㎡로 등재되어 있으나, 현황은 2층~4층 각 157.7㎡로 상이한바, 개략적인 실측 면적을 기준으로 평가함. 옥탑부분은 일반건축물대장을 기준으로 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경84901 (1)

소재지: 경기도 양주시 고암동 596-2

용도: 다가구주택, 근린생활시설

감정가: 1,740,746,200원

토지면적: 262.90㎡ (약 79.52평)

건물면적: 469.57㎡ (약 142.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 양주시 고암동 소재 "율정중학교" 동남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 단독주택, 각종 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 무난한 편입니다.

토지 형태 및 이용 상태: 인접 필지 대비 등고평탄한 대체로 가장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 본건 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을3, 근저당권, 케이씨유엔피엘대부주식회사, 2022년 2월 17일 접수, 채권액 1,188,000,000원.

등기부채권 총액: 토지 1,188,000,000원, 건물 2,053,000,000원.

임차인 현황:

* 송 : 보증금 245,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-05-06, 확정 2022-02-24, 배당 2024-06-12. 대항력 없음.

* 신 : 보증금 10,000,000원, 차임 700,000원, 전입 2024-02-02. 대항력 없음.

* 윤 : 보증금 250,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-04-26, 확정 2022-03-17, 배당 2024-05-24. 대항력 없음.

* 임 : 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-02-13, 확정 2023-02-13, 배당 2024-09-23. 대항력 없음.

* 조 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-02-28. 대항력 없음.

* 채 : 보증금 300,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-02-28, 확정 2022-02-16, 배당 2024-10-28. 대항력 없음.

* 채 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-07-12, 확정 2023-06-08, 배당 2024-08-30. 대항력 없음.

* 최 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-10-24. 대항력 없음.

* 최 : 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2023-03-24, 확정 2024-07-22, 배당 2024-09-10. 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

기타 권리 사항: 본 경매 절차로 인해 대부분의 등기부상 권리(근저당, 주택임차권, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등)는 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 본건은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거지역에 위치합니다. 옥정지구 지구단위계획구역 내에 포함되어 있어 향후 지역 개발 잠재력이 있습니다.

주변 상업 시설: 다양한 근린생활시설이 주변에 소재하고 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

향후 발전 가능성: 택지개발지구이자 성장관리권역에 해당하며, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 체계적인 도시 개발이 진행될 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: "율정중학교"가 인근에 위치하며, 각종 학교 및 생활 편의시설이 소재하여 주거 생활에 편리합니다.

대중교통 접근성: 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

혐오시설 유무: 주변 지역 조사 결과, 직접적으로 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 인근 고암동 지역에서 물류창고 건설 현장의 화재 발생 사례가 있었으나, 본건과의 직접적인 관련성은 낮습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공부상 현황 불일치:

* 1층 용도: 건축물대장상 일반음식점에서 현황 사무실로 사용 중입니다.

* 2-4층 면적: 공부상 면적과 현황 면적(각 157.7㎡)이 상이합니다. 이는 실제 이용 면적이 더 넓음을 의미합니다.

임대관계 미상: 일부 임차인의 임대 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

토지 이용 계획: 성장관리권역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있어 향후 개발 시 관련 규제 사항을 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

양주시 고암동에 위치한 본 다가구주택은 율정중학교 인근의 주거 지역에 자리 잡고 있으며, 주변 환경 및 교통 여건이 양호합니다. 모든 임차인이 대항력이 없어 인수할 보증금이 없다는 점이 큰 장점입니다. 건축물대장상의 용도 및 면적 불일치 사항은 있으나, 부동산 임의경매로 권리 관계가 명확히 정리되는 물건입니다. 옥정지구 지구단위계획구역 내 위치하여 향후 발전 가능성도 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

일괄매각 대상 물건으로 토지와 건물을 동시에 취득할 수 있습니다.

모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰 후 명도 및 보증금 인수 부담이 없습니다.

옥정지구 지구단위계획구역 내 위치하여 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

다가구주택으로서 임대 수익 창출이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,740,746,200원입니다. 인수 보증금이 없는 점을 감안할 때, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 주변 시세 조사, 임대 수익률 분석, 현장 조사 등을 통한 상세한 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.