나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경91770 [1] 경기도 의정부시 의정부동 21-10 메트하임의정부 14층 1411호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화성 · 평가일 2024.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부중앙역(의정부경전철)" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 오피스텔, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 "의정부중앙역(의정부경전철)" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 23층 건 내 14층 1411호(1개호)로서,
(사용승인일: 2020-06-03)

외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 벽지붙임 및 내부 인테리어 마감 등(탐문),
창호: 새시창호임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 공동주택, 도시형생활주택, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역),소로2류(폭 8m-10m)(접합),소로3류(폭 8m 미만)(접합),
과밀억제권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역
<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,중점경관관리구역(2017-12-22)
(중점경관관리구역(중랑천-백석천))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: --.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경91770 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 21-10 메트하임 의정부 14층 1411호

건물명: 메트하임 의정부

용도: 도시형생활주택 (원룸형 주택)

감정가: 121,000,000원

토지면적: 3.86㎡ (약 1.17평)

토지 지분: 3.8621㎡ (약 1.17평)

건물면적: 23.63㎡ (약 7.15평)

건물 지분: 23.63㎡ (약 7.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 23층

해당 층수: 14층

사용승인일: 2020년 06월 03일

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부중앙역(의정부경전철)" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량 접근이 가능하며, 인근에 "의정부중앙역(의정부경전철)" 및 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기 (2024년 12월 06일 접수)가 말소기준권리가 됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이유선

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 07월 08일

* 확정일자: 2021년 06월 24일

* 배당신고일자: 2023년 07월 26일

* 대항력: 없음 (명시)

* 비고:

- 본건과 관련하여 "대항력있는 임차인", "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 있습니다.

- 제공된 '임차인 현황' 상 '이유선' 임차인의 대항력은 없는 것으로 기재되어 있습니다.

- 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서가 제출되었습니다.

인수 보증금 합계:

명시된 임차인 '이유선'의 대항력이 없어, 임차인의 보증금 120,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 판단됩니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건은 의정부중앙역 인근에 위치하여 오피스텔 및 도시형생활주택이 밀집한 지역입니다. 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 의정부중앙역(경전철) 및 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 용이합니다.

* 편의시설: 역세권에 위치하여 주변에 상업 시설 및 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교육/의료시설: 상세 정보는 제공되지 않았으나, 지역 내 교육 및 의료 인프라를 활용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 유무 관련 불확실성: '임차인 현황'에는 대항력이 없다고 명시되어 있으나, '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는 임차인'이라는 내용이 함께 언급되어 혼란을 야기할 수 있습니다. 최종 입찰 전, 이 부분에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사 관련 조건 변경 사항이 존재하며, 이에 대한 이해가 필요합니다. (단, 확약서 제출로 대항력 포기 내용 확인됨)

7. 종합 의견

메트하임 의정부 14층 1411호는 2020년에 준공된 비교적 신축 건물로, 의정부중앙역 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 전용면적 23.63㎡의 소형 도시형생활주택으로 1인 가구 실수요자나 소액 투자자에게 적합할 수 있습니다. 권리분석상 인수 부담은 없어 보이나, 임차인 관련 특이사항에 대한 최종 확인은 필수적입니다. 감정가는 1.21억원입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 의정부중앙역 도보 이용 가능한 편리한 교통망.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 기대됨.

* 소형 면적: 1인 가구 증가 추세에 부합하며, 소액 투자에 용이.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 121,000,000원입니다. 제공된 주변 '다세대' 주택의 최근 매매 실거래가 정보에 따르면, 면적 32.05㎡(약 9.7평)의 건이 102,500,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 이보다 작은 23.63㎡(약 7.15평)의 도시형생활주택이며, 동일 건물 내 실거래가 정보는 제한적입니다.

임차인 '이유선'의 보증금 120,000,000원은 권리분석 상 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 판단되므로, 이를 고려하여 입찰가를 산정합니다.

주변 시세와 본건의 면적, 건물 연식 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가(121,000,000원) 대비 80~90% 수준인 약 97,000,000원에서 109,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, '대항력있는 임차인'이라는 특이사항과 관련하여 최종적인 권리 관계 확인 후 보증금 인수 여부가 명확해지면 입찰가 재산정이 필요합니다. 따라서, 신중한 시세 조사 및 현장 확인을 통해 최종 입찰가를 결정하시길 권합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.