나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경70206 [1] 경기도 포천시 신북면 계류리 561-1 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경70206 [1] 경기도 포천시 신북면 계류리 561-1 전 경매

• 사건번호: 2025타경70206
• 주소: 경기도 포천시 신북면 계류리 561-1
• 감정가: 139,048,000원
• 최저가: 47,694,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 전

의정부지방법원 경매7계 2025타경70206 | 소재지: 경기도 포천시 신북면 계류리 561-1 | 감정가: 139,048,000원 | 최저가: 47,694,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 의정부지방법원 2025타경70206 (1)

소재지: 경기도 포천시 신북면 계류리 561-1

용도: 전 (현황 임야)

경매구분: 공유물분할을위한경매

매각대상: 기타 (토지)

소유자/채권자: 대OOO / 윤OO

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 2483.00㎡ (약 751.10평)

감정가: 139,048,000원

2. 물건의 입지 및 현황 분석

2.1. 입지 조건

본건은 포천아도니스CC 남측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 임야가 주를 이루는 전형적인 농촌 마을입니다. 산으로 둘러싸인 분지 지형에 북동하향 완경사지에 위치한 부정형 토지입니다. 본건까지 차량 접근이 불가능한 지적상 맹지이며, 인근에 노선버스 정류장이 있으나 노선 수 및 운행 간격 등을 고려할 때 대중교통 이용은 불편한 편입니다.

2.2. 상권 및 생활 정보

본건 소재지인 신북면 계류리는 농업에 주로 종사하는 전형적인 농촌 마을로, 도시적 상권은 형성되어 있지 않습니다. 주변에는 포천아도니스CC와 관련된 식당 및 편의 시설들이 있으며, 면사무소 및 생활 편의 시설은 신북면 소재지인 기지리 방면으로 이동해야 합니다. 계류리 일원에는 경로당, 마을회관, 포천 농협 신북 지점, 외북 초등학교 등 기초 생활 시설이 위치해 있습니다.

2.3. 토지의 형태 및 이용상태

지목은 '전'이나, 현황은 임야화된 상태입니다. 토지는 북동하향 완경사지 내 부정형 토지로, 현재는 농지로서의 기능을 하지 못하고 있는 상태입니다.

3. 권리 분석 및 법적 제한

3.1. 권리 분석

본 경매는 공유자 간의 갈등 해소를 위한 '공유물분할을위한경매'입니다. 매각대상은 토지 전체 면적(2483.00㎡)에 대한 공유 지분(248300)으로 판단되므로, 낙찰자는 해당 지분을 취득하게 됩니다.

가장 중요한 주의사항은 본건이 '전'이므로 낙찰 후 **농지취득자격증명원(농취증)**을 법원에 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰보증금은 몰수됩니다. 감정평가서상 지목은 '전'이나 현황은 '임야상태'이므로, 농지로서의 취득(경자유전의 원칙)이 아닌 다른 목적으로 취득을 시도할 경우 농지법상 문제가 발생할 수 있습니다.

3.2. 법적 제한

토지이용계획상 보전관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부 제한), 배출시설설치제한지역, 임업용산지, 성장관리권역에 해당합니다. 이는 토지 개발 및 건축 행위에 상당한 제한이 따름을 의미합니다. 특히 '임업용산지'는 산지 전용에 대한 규제가 엄격하여 개발 가능성이 매우 낮습니다.

4. 투자 진단 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명원 제출 의무: 현황이 임야임에도 지목이 전이므로 농취증을 제출해야 하며, 이를 발급받지 못할 경우 보증금을 몰수당할 수 있습니다.

2. 지적상 맹지: 인접 도로가 없어 건축 및 개발 행위가 원칙적으로 불가능합니다. (추후 인접 토지 매입을 통한 진입로 확보 필요)

3. 현황 임야 및 법적 규제: 보전관리지역 및 임업용산지에 해당하여 토지 활용도가 극히 제한적이며, 형질 변경 및 개발이 어렵습니다.

4. **혐오시설 리스크**: 본건 소재지인 계류리에는 포천천연가스발전소가 위치하고 있으며, 2023년 기준 2단계 증설 계획이 추진되어 인근 주민들이 소음 및 환경오염 등의 문제를 우려하며 반발하고 있습니다. 이는 장기적인 투자 가치에 부정적인 영향을 줄 수 있는 주요 리스크 요인입니다.

4.2. 투자 포인트

1. 비교적 낮은 감정가: 입지 및 이용 제한을 반영하여 감정가 자체가 평당 약 185,123원으로 책정되어 있습니다.

2. 성장관리권역: 장기적인 관점에서 수도권 정비계획법에 따른 규제 완화 가능성이 있습니다.

3. 공유물분할 경매: 채권 회수 목적보다는 공유자 간 관계 정리 목적이 강해 상대적으로 경쟁률이 낮을 가능성이 있습니다.

4.3. 종합 의견

본건은 평수가 넓어(약 751.10평) 면적 대비 낮은 감정가로 보이지만, 지적상 **맹지**이며, 지목 '전'에 현황 '임야'로 **농취증** 발급 및 토지 개발에 큰 어려움이 따르는 **특수 물건**입니다. 또한 인근 **천연가스발전소** 증설 이슈는 장기 보유 시 반드시 고려해야 할 잠재적 혐오시설 리스크입니다. 따라서 실수요자가 아닌 단순 투자 목적으로 접근하기에는 **높은 난이도**를 가지는 물건이므로, 명확한 개발 계획(맹지 해소 등)과 규제에 대한 깊이 있는 법률 검토가 선행되어야 합니다.

법원 정보

의정부지방법원 경매7계