나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경101026 [1] 서울특별시 관악구 신림동 520-27 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아이비 · 평가일 2024.01.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신대방역" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다
세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지대임.

교통상황

대상토지까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장, 지하철역이 소재하는 등 교통상
황은 양호함.

형태 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고평탄한 가각전재된 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

대상토지 남측과 동측의 약 4미터 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:194
m), 과밀억제권역임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서,

외벽 : 치장석 마감,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감,
창호 : 칼라샷시창호임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 화재감지기, 화재경보기, 공조설
비, 엘리베이터 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경101026 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 520-27

용도: 다중주택

감정가: 3,225,205,600원

토지면적: 222.20㎡ (약 67.22평)

건물면적: 556.70㎡ (약 168.41평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광명동부새마을금고

특이사항: 중복사건, 위반건축물

주의사항: 일괄매각

1.2. 물건 현황

건축물대장상 본건 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 다중주택으로, 2018년 5월 29일 신축 허가, 2019년 7월 25일 사용승인되었습니다. 건물 총면적은 556.70㎡이며, 건폐율 59.62%, 용적률 190.92%입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 토지는 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신대방역" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지대입니다.

2.2. 교통망

대상 토지까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재하는 등 교통 상황은 양호합니다.

2.3. 토지 및 도로

토지는 인접지와 등고평탄한 가각전재된 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다. 남측과 동측의 약 4미터 포장도로와 각각 접하고 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2019년 2월 20일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을1)이며, 건물 등기부상 말소기준권리는 2019년 7월 31일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 소멸/인수 권리

말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(근저당, 임의경매, 압류, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다. 따라서 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

* KONGZEXU: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2019-08-22, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 40,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2023-09-25, 확정 2023-09-18, 배당 2024-04-03, 대항력 없음.

* 고 : 보증금 170,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-08-30, 확정 2019-08-09, 배당 2024-02-16, 대항력 없음.

* 권 : 보증금 136,500,000원, 차임 0원, 전입 2021-08-10, 확정 2021-06-30, 배당 2023-10-05, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 135,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-09-22, 확정 2022-08-30, 배당 2024-05-20, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-09-10, 확정 2019-08-07, 배당 2024-03-18, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-09-03, 확정 2020-09-03, 배당 2024-10-15, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 50,000,000원, 차임 250,000원, 전입 2023-09-13, 확정 2023-09-13, 배당 2025-07-03, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 50,000,000원, 차임 340,000원, 전입 2021-02-03, 확정 2020-11-27, 배당 2024-03-11, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-02-20, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 70,000,000원, 차임 150,000원, 전입 2022-08-03, 확정 2022-08-03, 배당 2024-07-09, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 145,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-06-07, 확정 2022-05-06, 배당 2024-03-29, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2019-09-10, 대항력 없음.

* 남 : 보증금 20,000,000원, 차임 520,000원, 전입 2019-09-10, 확정 2019-09-10, 배당 2024-05-28, 대항력 없음.

* 남 : 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-08-10, 확정 2021-07-12, 배당 2024-03-08, 대항력 없음.

* 문 : 보증금 50,000,000원, 차임 220,000원, 전입 2021-12-10, 확정 2021-12-10, 배당 2025-12-08, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-09-02, 확정 2022-08-02, 배당 2024-04-03, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 178,500,000원, 차임 0원, 전입 2023-05-01, 확정 2023-04-11, 배당 2024-02-29, 대항력 없음.

* 심 : 보증금 120,000,000원, 차임 170,000원, 전입 2019-09-16, 확정 2019-08-08, 배당 2024-03-15, 대항력 없음.

* 오 : 보증금 45,000,000원, 차임 295,000원, 전입 2023-05-23, 확정 2023-05-23, 배당 2023-12-22, 대항력 없음.

* 유 : 보증금 200,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-06-02, 확정 2022-05-11, 배당 2024-03-05, 대항력 없음.

* 윤 : 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-03-26, 확정 2021-03-31, 배당 없음, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-11-29, 확정 2021-03-31, 배당 2024-05-13, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 20,000,000원, 차임 480,000원, 전입 2019-11-29, 확정 2019-11-29, 배당 2024-02-16, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 40,000,000원, 차임 330,000원, 전입 2019-11-29, 확정 2021-12-27, 배당 2024-02-16, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-08-08, 확정 2019-08-02, 배당 2024-03-15, 대항력 없음.

* 한 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-09-04, 확정 2019-08-07, 배당 2024-03-08, 대항력 없음.

* 함 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-08-29, 확정 2019-08-08, 배당 2024-02-16, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 기타 특이사항

본건은 위반건축물로 등재되어 있습니다. 위반건축물은 이행강제금 부과, 철거 명령, 사용 승인 제한 등 행정상의 불이익이 발생할 수 있으므로, 해당 내용에 대한 정확한 확인 및 조치가 필수적입니다. 또한, 중복사건으로 표시되어 있어 추가적인 절차나 이해관계가 있을 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특징

본건이 위치한 신림동은 주거 밀집 지역으로서, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 주변 시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

신대방역과 가까워 지하철 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행하는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 용이합니다. 주거 지역 주변에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

건축물 대장에 위반건축물로 등재된 사실은 향후 재산권 행사 및 자산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 중대한 리스크입니다. 이행강제금 납부, 원상복구 비용 발생 등을 고려해야 합니다.

6.2. 명도 및 임차인 관련

모든 임차인의 대항력은 없는 것으로 파악되나, 다수의 임차인이 존재하므로 명도 과정에서 예상치 못한 저항이나 추가적인 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 배당 내역 등을 통해 임차인의 권리 관계를 더욱 면밀히 분석해야 합니다.

6.3. 기타 법적 리스크

중복사건으로 인한 추가적인 법적 절차나 이해관계 충돌 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동의 역세권에 위치한 다중주택으로, 입지 조건과 교통망은 양호한 편입니다. 그러나 위반건축물 등재 사실은 투자 시 반드시 고려해야 할 심각한 리스크 요인입니다. 모든 임차인의 대항력이 없는 점은 긍정적이나, 명도 과정에서의 변수 또한 존재합니다. 이러한 위험 요인들을 충분히 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지 : 서울 관악구 신림동, 신대방역 인근으로 교통 및 접근성이 뛰어납니다.

* 다중주택 : 단독주택 대비 임대 수익 창출 및 관리가 용이합니다.

* 권리관계 명확 : 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보여 권리관계는 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 본건과 같은 다중주택 전체가 아닌 개별 호실의 거래 사례입니다. 2026년 7월 거래된 사례들은 면적 대비 가격대가 1.85억 원(30.92㎡)부터 3.9억 원(45.37㎡)까지 다양하게 나타납니다. 이러한 정보들은 해당 지역의 일반적인 부동산 가격 수준을 가늠하는 데 참고할 수 있습니다. 본건의 감정가는 32억 2,520만 5,600원으로, 토지면적 222.20㎡(약 67.22평), 건물면적 556.70㎡(약 168.41평)을 고려할 때 평당 약 1,900만원 수준의 감정가입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건은 위반건축물이라는 중대한 리스크를 내포하고 있습니다. 이로 인한 이행강제금, 원상복구 비용 등을 고려하여 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 모든 임차인이 대항력이 없다는 점은 긍정적이나, 명도 관련 비용 및 시간을 추가적으로 고려해야 합니다.

일반적으로 경매 물건의 낙찰가율은 감정가의 70~90% 수준에서 형성되나, 본건의 리스크 요인을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

감정가 3,225,205,600원을 기준으로, 위반건축물 관련 비용 및 명도 비용 등을 고려하여 감정가의 70% ~ 75% 수준을 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 약 23억 원 ~ 24억 5천만 원

(이는 시장 상황, 입찰 경쟁률, 물건의 실질적 하자 보수 비용 등에 따라 달라질 수 있으므로, 철저한 현장 조사 및 전문가 상담 후 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.