나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경475 [1] 서울특별시 동작구 상도동 7-169 다중주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경475 [1] 서울특별시 동작구 상도동 7-169 다중주택 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매8계 2024타경475 | 소재지: 서울특별시 동작구 상도동 7-169 | 감정가: 2,334,921,840원 | 최저가: 1,867,937,000원 | 용도: 다중주택

1. 물건 보고서 (부동산임의경매)

1.1. 기본 정보

사건번호는 서울중앙지방법원 2024타경475 (1)이며, 소재지는 서울특별시 동작구 상도동 7-169입니다.

본 물건은 다중주택 용도의 토지/건물 일괄매각 부동산 임의경매 사건입니다.

최초 감정가는 2,334,921,840원입니다.

소유자와 채무자는 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 185.00㎡ (약 55.96평)

건물면적: 361.22㎡ (약 109.28평)

제시외건물면적: 38.30㎡ (약 11.58평)

감정가 세부 내역은 토지 감정가 및 건물 감정가로 구성되어 있습니다.

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건 및 환경 분석

위치 및 환경

본 물건은 서울특별시 동작구 상도1동 소재 "서울강남초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 공동주택, 공원, 학교 등으로 형성된 전형적인 주택지대입니다.

교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 비교적 편리합니다.

(인근 지역 정보상 지하철 7호선 상도역 접근성도 양호할 것으로 판단됩니다.)

도로 및 이용 상태

본건은 사다리형으로 다중주택 건부지로 이용 중이며, 남측으로 로폭 약 4미터 내외의 도로에 접합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 건축 제한을 받으며, 교육환경보호구역(상대보호구역), 과밀억제권역 등 규제 지역에 속합니다.

2.2. 건물 현황 및 구조

건물 개요

2017년 12월 13일에 사용승인된 비교적 신축급의 철근콘크리트 구조 평스라브지붕 3층 건물입니다.

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

이용 상태 (다중주택 총 15호실 + 다락방)

지하 1층: 다중주택 4호, 주차장

1층: 다중주택 5호

2층: 다중주택 5호

3층: 다중주택 1호

옥탑: 다락방 1, 계단실

3. 권리 분석

매각 대상

본 물건은 토지와 건물 일괄매각입니다. 제시외 건물(기호 ㉠-㉡)이 포함되어 일괄 매각되므로, 추가적인 법정지상권이나 건물 철거의 리스크는 낮습니다.

경매 구분

부동산 임의경매로 진행되며, 등기부상 권리관계는 매각으로 모두 소멸될 것으로 보이나, 상세한 권리분석은 매각물건명세서를 통해 반드시 재확인해야 합니다.

임대차 관계

감정평가서상 임대관계는 미상으로 보고되었습니다.

(별도의 정보에 따르면 전입세대열람 내역상 14명의 임차인이 등재되어 있으며, 이들의 점유 관계 및 보증금 등은 현장 조사와 임차인 신고 여부를 통해 면밀히 분석해야 합니다.)

4. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석

본 물건은 주택가에 위치하고 있으며, 상업시설보다는 주거 편의시설과 생활밀착형 상권이 형성되어 있습니다. 다중주택 특성상 임차 수요는 인근 주거 단지 및 학생 수요가 주요할 것으로 예상됩니다.

생활 정보 및 혐오시설

도보 거리에 서울강남초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

주변은 공원과 학교 등으로 형성된 주택지대로, 현재까지 명시적인 대형 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 대규모 기피 시설)은 확인되지 않습니다. 주거 환경은 비교적 쾌적할 것으로 판단됩니다.

5. 잠재적 리스크

공부상 용도와 현황의 차이

가장 큰 리스크는 지하 1층의 용도 차이입니다. 공부상에는 사무소(65.14㎡) 및 주차장(35.64㎡)이나, 현황은 다중주택 4호(약 84.28㎡) 및 주차장(약 16.5㎡)으로 이용 중입니다.

이는 건축법상 위반 건축물 여부를 확인해야 하며, 낙찰 후 이행강제금 부과 또는 원상 복구 명령의 가능성이 있으니 이에 대한 명확한 검토와 비용 산정이 필요합니다.

제시외 건물

제시외 건물 38.30㎡(약 11.58평)이 포함되어 일괄매각이지만, 정확한 면적 및 소유권 여부는 경매 진행 시 재확인해야 합니다.

건물 상태

건물 2층 305호 인근에 내벽 훼손이 있다는 특이사항이 있습니다. 내부 수리 비용을 고려해야 합니다.

임차인 리스크

임대 관계가 미상이며 다수의 임차인이 등재된 것으로 파악됩니다. 임차인의 보증금, 전입일자, 확정일자 등을 확인하여 대항력 유무를 분석하고, 명도 시 발생할 수 있는 잠재적 비용과 기간을 예측해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본 물건은 2017년도 사용승인으로 비교적 신축에 가까운 상태의 다중주택으로서, 주택지대에 위치하여 안정적인 임대 수요를 확보하기에 유리한 입지입니다. 다만, 지하층 용도 변경으로 인한 위반 건축물 리스크와 다수의 임차인에 대한 명도 리스크가 존재하므로, 이에 대한 법률 및 행정적 대비가 필수적입니다.

투자 포인트

수익형 부동산으로서의 가치

다중주택은 안정적인 월세 수입을 창출할 수 있는 대표적인 수익형 부동산입니다. 서울 주택지대 내에서 15호실 규모의 다중주택은 높은 임대수익률을 기대할 수 있습니다.

신축급 건물 상태 및 설비

2017년 사용승인과 승강기 등 편의 시설을 갖추고 있어 건물 가치가 높고, 향후 수리 및 관리 비용 부담이 상대적으로 적습니다.

재매각 가능성

제2종일반주거지역(7층이하) 내 사다리형 토지로서, 향후 재매각 시 주택지로의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

리스크 분석 및 해결 방안

가장 큰 리스크인 지하층 용도 문제(위반 건축물 여부)에 대한 명확한 해결 방안(원상복구 또는 양성화 가능성 검토)을 마련하고 입찰해야 합니다. 임차인 현황을 철저히 파악하여 명도 전략을 수립하는 것이 성공적인 투자의 핵심입니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매8계