나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경4200 [1] 서울특별시 관악구 신림동 545-34 근린주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경4200 [1] 서울특별시 관악구 신림동 545-34 근린주택 경매

• 사건번호: 2024타경4200
• 주소: 서울특별시 관악구 남부순환로141길 18-6 디딤하우스
• 용도: 근린주택

서울중앙지방법원 경매8계 2024타경4200 | 소재지: 서울특별시 관악구 남부순환로141길 18-6 디딤하우스 | 감정가: 2,274,922,480원 | 최저가: 1,455,950,000원 | 용도: 근린주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경4200 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 545-34

용도: 상가주택

감정가: 2,274,922,480원

토지면적: 149.40㎡ (약 45.2평)

건물면적: 417.05㎡ (약 126.2평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.2. 건물 상세

구조: 철근콘크리트구조, 4층 건물, 철근콘크리트지붕

외벽: 석재붙임 마감 등

내벽: 인테리어 마감 및 벽지도배 및 타일, 페인팅 마감 등

창호: 샷시 창호 등

이용상태: 공부상 단독주택 및 제1종근린생활시설

설비: 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등

1.3. 토지 상세

토지면적: 149.40㎡ (약 45.2평)

토지이용: 인접필지와 등고평탄한 정방형 토지로서, 단독주택 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용 중

도로: 북측 노폭 약 4미터 내외 도로 접함

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(고도 194m), 과밀억제권역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "조원동주민센터" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 및 상업 환경이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통입니다.

신림역을 중심으로 한 대중교통망이 잘 갖추어져 있어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

3. 상권분석

3.1. 지역 상권 특징

신림동은 서울 서남부의 주요 주거 및 상업 중심지로서, 특히 젊은 층과 직장인이 많이 거주하는 지역입니다.

본건이 위치한 지역은 제1종 근린생활시설 용도로 활용되고 있어, 소규모 상점, 사무실, 주거 등이 복합적으로 운영될 수 있는 입지입니다.

인근에 대학가 및 대규모 주거단지가 있어 꾸준한 유동인구 확보가 가능하며, 상권 활성화 가능성이 높습니다.

3.2. 임대 시세 및 전망

신림동 지역 상가 임대료는 주변 시세 및 건물 상태에 따라 차이가 있으나, 꾸준한 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

본 상가주택의 경우, 4층 규모로 다양한 업종의 임차가 가능하며, 1층 근린생활시설은 직접 운영 또는 임대 수익 창출에 유리합니다.

4. 생활정보

4.1. 편의시설

조원동주민센터가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

주변에 크고 작은 마트, 편의점, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 여건이 우수합니다.

4.2. 교육 및 문화시설

단지 인근으로 초등학교, 중학교, 고등학교가 위치하고 있어 학군 수요가 있습니다.

주변 지역으로 도서관, 공원 등 문화 및 여가 시설 이용이 가능합니다.

5. 권리분석

5.1. 권리관계

본 경매는 채권자 박OO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다.

말소기준권리 이후의 모든 권리는 경매 절차를 통해 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 깨끗한 권리를 취득하게 됩니다. (단, 유치권 등 특수 권리 존재 여부는 별도 확인 필요)

5.2. 일괄매각

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 건으로, 토지와 건물 각각의 소유권 이전등기가 명확하게 진행됩니다.

토지 건물 일괄 매각 시, 토지 사용에 대한 분쟁 소지가 줄어들어 안정적인 재산권 행사가 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오시설 및 환경 문제

현재까지의 조사 결과, 본건 물건지 주변에서 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 소각장, 묘지 등)이 직접적으로 확인되지는 않았습니다.

다만, 정확한 혐오시설 유무 및 그 영향력은 현장 답사를 통해 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 건축 규제 및 이용 제한

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 지정되어 있어, 향후 신축 또는 증축 시 7층 이하의 건축물만 가능합니다. 이는 재건축 또는 신축을 통한 가치 상승에 제한이 될 수 있습니다. (단, 관련 규제 완화 가능성은 별도 검토 필요)

가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당되므로 관련 법규 준수가 필요합니다.

6.3. 임대차 관계 미상

건물 감정평가요약서상 임대 관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 이는 현재 거주 중인 임차인이 있거나, 임대차 계약 내용이 불분명할 수 있음을 의미합니다. 낙찰 후 명도 절차가 예상보다 복잡해지거나 추가 비용이 발생할 수 있으므로, 명도 협상 및 관련 비용을 충분히 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동의 중심 상권에 위치한 상가주택으로, 토지 149.40㎡, 건물 417.05㎡ 규모의 4층 건물입니다.

단독주택 및 제1종 근린생활시설 용도로 활용되고 있으며, 탄탄한 배후 주거단지와 유동인구를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

강제경매 물건으로 권리관계가 비교적 명확하며, 일괄매각으로 소유권 이전이 용이합니다.

다만, 제2종일반주거지역(7층 이하)이라는 건축 규제와 임대차 관계 미상이라는 명도 관련 리스크는 사전에 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 강점

서울 서남부 핵심 지역인 신림동에 위치하여 접근성이 우수하며, 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

주거 밀집 지역과 근린 생활시설 지역이 혼재하여 다양한 업종의 임차인 확보가 용이합니다.

8.2. 수익성

상가와 주택을 겸비한 건물로, 월세 수입과 더불어 시세차익을 동시에 기대할 수 있습니다.

1층 근린생활시설은 직접 상가 운영을 통해 높은 부가가치를 창출할 수도 있습니다.

8.3. 안정성

강제경매 물건으로 법적 절차를 통해 안전하게 소유권을 확보할 수 있습니다.

일괄매각으로 토지 및 건물 소유권 분쟁의 소지가 적습니다.

8.4. 고려사항

낙찰 후 명도 과정에서 발생할 수 있는 예상치 못한 비용 및 시간을 충분히 고려해야 합니다.

향후 건물 재건축이나 증축 시 7층 이하로 제한되는 점을 염두에 두어야 합니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매8계