나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경116363 [1] 서울특별시 동작구 상도동 199-29 다중주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경116363 [1] 서울특별시 동작구 상도동 199-29 다중주택 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매8계 2024타경116363 | 소재지: 서울특별시 동작구 상도동 199-29 | 감정가: 3,211,422,560원 | 최저가: 2,569,138,000원 | 용도: 다중주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 및 소재지 요약

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경116363 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 상도동 199-29

용도(공부상): 다중주택 및 제2종근린생활시설

감정가: 3,211,422,560원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보 (제곱미터 및 평수)

토지면적: 165.00㎡ (약 49.91평)

건물면적: 366.72㎡ (약 110.93평)

제시외 건물면적: 8.80㎡ (약 2.66평)

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 상도초등학교 동측 인근에 위치하며, 소규모 공동주택, 주상복합, 다가구, 다중주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 7호선 장승배기역이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준으로 양호합니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지는 세장형의 형태로, 근린생활시설 및 다중주택 부지로 이용 중입니다. 남서측으로 약 10미터 폭의 포장도로와 접하고 있어 접근성 및 건축 여건이 양호합니다.

2.4. 공법상 제한 사항

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 토지 이용에 제한이 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역(상대보호구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 향후 건축 및 증축 시 7층 이하의 제한을 받습니다.

3. 물건 현황 및 건축 분석

3.1. 건물의 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 4층 건물입니다. 외벽은 외장석재 붙임 등으로 마감되어 있습니다.

이용 현황상 공부상 제2종근린생활시설 및 다중주택이나, 현재 건물 전체가 주거용으로 이용 중인 것으로 확인됩니다. (지층 및 1층 근생 -> 주거용 이용)

3.2. 특이사항 및 공부와의 차이

공부상 용도와 현황 용도가 상이한 점은 중요한 특이사항입니다. 특히 옥탑 소재 다락까지 별도의 주거용으로 이용 중인 점이 확인됩니다.

3.3. 부합물 및 기타

제시외 건물(8.80㎡)이 소재하나, 이는 매각 대상에 포함되어 일괄매각이 진행됩니다. 부합물 및 종물에 대한 별도 부담은 없습니다.

임대차 관계는 미상으로 보고되어, 현장 조사 및 임차인 현황 파악이 필수적입니다.

4. 권리 분석

4.1. 경매의 형태

본건은 부동산임의경매 사건으로 소유자가 채무자이며, 채권자는 금융기관인 관OOOOOOOO입니다. 등기부상 권리관계는 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상되나, 말소기준권리 이후 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4.2. 매각 및 주의 사항

매각은 토지와 건물을 모두 포함한 일괄매각 방식이며, 제시외 건물 또한 매각에 포함되므로 법정지상권 성립 여지 및 추가적인 명도 책임은 없을 것으로 판단됩니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 상권 분석

본건은 상도초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 전문 상권보다는 주거 편의를 위한 근린생활시설(상가) 이용이 주를 이루는 입지입니다. 지층 및 1층을 현황 주거용으로 이용 중인 점을 고려할 때, 현재는 수익형 상가로서의 가치보다는 주거 임대 수익형 건물의 가치가 더 높을 것으로 보입니다.

5.2. 생활 정보

도보권 내에 상도초등학교가 위치하며, 지하철 7호선 장승배기역과 다수의 노선버스 정류장을 편리하게 이용할 수 있어 서울 도심 및 강남권으로의 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 리스크

임대 내역이 미상으로 보고되어 있습니다. 낙찰 후 명도를 위해 임차인 현황 및 대항력 유무에 대한 철저한 현장 조사 및 권리 분석이 필요하며, 명도 시 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

6.2. 건축법상 리스크 (용도 변경)

공부상 제2종근린생활시설(지층 및 1층)이나 현황 주거용으로 이용 중입니다. 이는 건축법상 위반 소지가 있어, 관할 구청으로부터 이행강제금 부과 또는 원상복구 명령을 받을 수 있는 잠재적 리스크입니다. 이 경우 낙찰자는 원상복구(주거용 -> 근린생활시설) 또는 용도변경 합법화 절차를 진행해야 할 수 있으며, 이에 따른 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 주변 환경 리스크 (혐오시설 및 지반 이슈)

일반적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 인근 상도초등학교 병설 유치원 건물은 2018년 인접 공사로 인한 지반 침하로 붕괴 위기를 겪은 이력이 있습니다. 이는 해당 지역의 토목 및 지반 안정성에 대한 잠재적 위험 요인으로 인식될 수 있으므로, 향후 주변에서 대규모 토목공사가 진행될 경우 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 서울 동작구 상도동 제2종일반주거지역 내의 역세권 인근에 위치하며, 10미터 도로를 접하고 있어 입지 조건은 양호합니다. 건물 전체를 주거용으로 활용하고 있어 안정적인 주거 임대 수익을 기대할 수 있으나, 공부상 용도와 현황 용도가 불일치하는 위반 건축물 리스크와 임차인 미상으로 인한 명도 리스크가 존재합니다.

7.2. 투자 포인트

1. 입지 우위: 지하철 7호선 장승배기역 이용 가능 및 10미터 도로 접한 양호한 주거 입지.

2. 토지 가치: 토지면적 약 50평, 제2종일반주거지역(7층)으로 장기적인 토지 가치 상승 기대.

3. 임대 수익형: 현황상 다중주택(전체 주거용)으로 운영되어 안정적인 임대 수익을 창출할 수 있는 구조.

4. 제시외 포함 일괄매각: 제시외 건물을 포함하여 매각함으로써 권리관계가 단순함.

7.3. 입찰 시 유의 사항

1. 용도위반 리스크: 이행강제금 규모 및 합법화 가능성/비용을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

2. 임차인 현황 조사: 낙찰 후 명도를 위해 현장 방문 및 전입세대 열람을 통해 실제 임차인의 현황과 대항력을 반드시 파악해야 합니다.

3. 명도 계획 수립: 임차인 미상으로 보고된 만큼, 명도 난이도를 염두에 두고 입찰해야 합니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매8계