나이스옥션 법원경매 부산서부 2023타경105977 [21] 부산광역시 사상구 덕포동 94-11 대동레미안화승빌 4층407호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성 · 평가일 2023.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 덕포동 소재 "사상고등학교" 동측 인근에 위치하는 대동레미안화승빌 201호 외 30개호로서, 주위는 공동주택 및 다세대주택, 주거용오피스텔 등으로 형성되어있으며, 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 자유로우며 인근에 부산도시철도 2호선 덕포역 및 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 편리한 편임.

건물의 구조

기호(1)-(31) : 대동레미안화승빌 31개호
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건내 제2층 제201호 외 30개호로서,
외벽 : 치장돌붙임 및 드라이마감 등,
창호 : 샤시구조임.
내부 및 내부마감재 등은 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

기호(1)-(21) : 도시형생활주택-원룸형으로 이용중임.
기호(22)-(31) : 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전, 화재경보기 등 설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

서하향 완경사지대 내 사다리형 토지로서, 다세대주택 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 3.5-4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

3종일반주거지역에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2023타경105977 (21)

소재지: 부산광역시 사상구 덕포동 94-11 대동레미안화승빌 4층407호

용도: 도시형생활주택

감정가: 71,000,000원

토지면적: 12.12㎡ (약 3.67 평)

토지지분: 12.124㎡ (약 3.67 평)

건물면적: 15.31㎡ (약 4.63 평)

건물지분: 15.31㎡ (약 4.63 평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 사상신용협동조합 (근저당권자)

건축물 준공일: 2016년 1월 14일

2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 사상구 덕포동에 위치하며, "사상고등학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 공동주택, 다세대주택, 주거용 오피스텔 등이 혼재되어 형성된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 여건으로는 부산도시철도 2호선 덕포역과 시내버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편이며, 차량의 자유로운 출입이 가능합니다.

본 물건이 소재한 대동레미안화승빌은 서하향 완경사지대 내 사다리형 토지에 건축되었으며, 서측으로 노폭 약 3.5-4m의 포장도로와 접해 있습니다. 토지는 3종일반주거지역에 속합니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2016년 2월 15일 접수된 사상신용협동조합의 근저당권(채권액 금176,000,000원)입니다.

이를 기준으로 하여, 등기부등본에 기재된 후순위 권리인 사상신용협동조합의 근저당권(채권액 금1,170,000,000원), 박수하의 주택임차권(보증금 50,000,000원), 사상신용협동조합의 임의경매개시결정(채권액 1,047,961,170원), 해운대세무서장의 압류, 부산광역시장의 압류 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

특히, 임차인 박수하의 경우 전입일자(2021-03-29) 및 확정일자(2021-04-07)를 갖추었으나, '대항력 없음'으로 확인되어 보증금 50,000,000원에 대한 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

따라서, 본 건은 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 상태입니다.

등기부상의 채권 총액은 1,396,000,000원입니다.

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 별도의 지상권 등기가 확인되지 않아 현재로서는 특이사항이 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 덕포동 일대는 주거용 건물과 업무시설(오피스텔)이 혼합된 지역으로, 주변 환경이 주거 밀집 지역의 특성을 보입니다. 따라서 상권은 주로 지역 주민 및 인근 거주자를 대상으로 하는 소규모 근린생활시설 위주로 형성되어 있을 것으로 추정됩니다. 대규모 상업 시설이나 유흥업소 등은 인접하지 않은, 비교적 조용한 주거 상권으로 분석됩니다.

5. 생활정보

본 물건은 도시형생활주택으로, 1인 가구 또는 소형 가구에 적합한 원룸형으로 이용 중인 것으로 보입니다. 건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소화전, 화재경보기 등 기본적인 생활 편의 및 안전 설비가 갖추어져 있습니다.

인근에 사상고등학교가 소재하고 있어 교육 환경이 있으며, 덕포역과 버스정류장이 가까워 부산 시내 어디든 이동이 편리합니다. 주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 주거 지역임을 감안할 때 기본적인 생활 편의 시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

제공된 정보 상으로는 주변에 혐오시설이 있다는 내용은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

본 경매 사건에 '중복사건', '공동담보', '별도등기' 등의 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 해당 물건 또는 채무와 관련된 다른 사건이나 담보 설정이 복잡하게 얽혀 있을 가능성을 시사합니다. 비록 본 건 자체의 권리 분석상 낙찰 시 인수되는 권리는 없는 것으로 파악되나, 이러한 복합적인 권리 관계는 추후 예상치 못한 문제 발생 가능성을 내포할 수 있습니다. 또한, '임대관계 미상'으로 표기되어 있으나, 명시된 임차인 박수하 외에 다른 미등기 임차인이나 점유자가 존재할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구 덕포동에 위치한 신축(2016년 준공) 도시형생활주택으로, 소형 면적임에도 불구하고 편리한 교통과 주거 환경을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담은 없는 것으로 파악되어 비교적 안전한 경매 물건으로 판단됩니다. 다만, '중복사건', '공동담보', '별도등기' 등의 특이사항은 추가적인 면밀한 조사가 필요함을 시사합니다. 감정평가액 71,000,000원에 비해 최근 주변 시세 자료(더 넓은 면적의 다세대 주택 기준)에서 보이는 평당 단가가 낮게 형성되어 있어, 실제 시세와의 차이에 대한 신중한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적(15.31㎡)의 원룸형 도시형생활주택으로 1인 가구 또는 투자용 소액 임대 사업에 적합합니다.

* 2016년 준공된 비교적 신축 건물로, 노후화에 따른 유지보수 부담이 적습니다.

* 부산도시철도 2호선 덕포역 인근으로 교통이 편리하며, 주거 지역 내에 위치하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 인수되는 권리(임차인 보증금 등)가 없어 권리 관계가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 71,000,000원이며, 토지/건물 면적은 각각 12.12㎡(약 3.67평) 및 15.31㎡(약 4.63평)입니다.

제공된 주변 연립/다세대 주택 매매 정보에 따르면, 65~75㎡ 면적의 주택이 9,000만~1억 원에 거래되었습니다. 이를 평당가로 환산하면 약 120만~140만원 수준입니다. 이 정보를 본 건의 전용면적 15.31㎡에 단순 적용할 경우, 약 1,900만~2,100만원의 시세가 추정됩니다.

하지만 본 건은 신축(2016년 준공) 건물 내 원룸형 도시형생활주택으로, 이러한 유형은 일반 다세대 주택보다 평당 단가가 높게 형성되는 경향이 있습니다. 따라서 감정가 71,000,000원은 이러한 점을 반영한 것으로 판단됩니다.

인수되는 보증금이 없는 점을 고려하고, 감정가를 상회하는 과도한 경쟁을 피하며, 신축 원룸의 가치를 고려하여 입찰가를 산정합니다.

현재 시장 상황과 감정가를 종합적으로 고려할 때, 80~90% 수준의 입찰가를 보수적으로 제안합니다.

이에 따라 예상 입찰가는 58,000,000원에서 65,000,000원 사이로 판단되며, 본 건의 잠재력과 낙찰 가능성을 고려하여 63,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.