나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경113012 [1] 서울특별시 동작구 흑석동 210-1 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한강 · 평가일 2024.07.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 흑석동 소재 "중앙대학교 사범대학 부속유치원" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 각종 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄하게 조성한 부정형 토지로, 현황 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측 일부가 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 북동측 일부에 흑석로6가길을 통해 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자세한 사항은 동작교육지원청으로 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(2020-03-05)<도시재정비촉진을위한특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24)((한강변))임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 다중주택 및 근린생활시설로(사용승인일 : 2021.08.05),
외벽 : 석재 붙임 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

지1층 : 다중주택(4개호) 등,
1층 : 근린생활시설(현황 다중주택 4개호) 등,
2층 : 다중주택(4개호) 등,
3층 : 다중주택(4개호) 등,
4층 : 다중주택(3개호) 등,
옥탑1층 : 계단실 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적도 및 건물개황도"를 참조하시기 바람.

공부와의 차이

본건 1층 건물의 공부상 용도는 "근린생활시설"로 등재되어 있으나, 현황 "다중주택"으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 공부상 지1층 방의 현관문은 "101호, 102호, 103호, 104호", 공부상 1층 방의 현관문은 "201호, 202호, 203호, 204호", 공부상 2층 방의 현관문은 "301호, 302호, 303호, 304호", 공부상 3층 방의 현관문은 "401호, 402호, 403호, 404호", 공부상 4층 방의 현관문은 "501호, 502호, 503호"로 표기하여 사용중임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경113012 (1)

* 소재지: 서울특별시 동작구 흑석동 210-1

* 용도: 다중주택 (건축물대장상 '다중주택 및 근린생활시설')

* 감정가: 3,236,775,240원

* 토지면적: 226.00㎡ (약 68.37평)

* 토지지분: 226㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 433.07㎡ (약 131.00평) (건축물대장상 연면적 421.59㎡)

* 건물지분: 433.07㎡

* 건물 제시외면적: 11.20㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 동OOOOOOO (동작신용협동조합으로 추정)

* 특이사항: 재정비촉진지구, 공동담보, 위반건축물

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 동작구 흑석동 소재 "중앙대학교 사범대학 부속유치원" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 각종 학교 등이 혼재하는 지역임. 본건은 흑석뉴타운(재정비촉진지구) 내에 위치함.

* 교통상황: 본건까지 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대보호구역), 대공방어협조구역, 재정비촉진지구(2020-03-05), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(2016-11-24)((한강변))임.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을5 (2021-07-21, 주식회사 엠엔에스대부 근저당 1,782,000,000원)

* 인수되는 권리: 없음 (총 0원)

* 임차인 현황:

* 김 (보증금 25,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-09-13, 확정 2024-01-09, 배당 2024-07-19, 대항력 없음)

* 김 (보증금 50,000,000원 (1차 증액분 25,000,000원), 차임 0원, 전입 2022-09-13, 확정 2024-01-09, 배당 2024-07-19, 대항력 없음)

* 김 (보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-12-17, 확정 2021-12-17, 배당 2024-07-18, 대항력 없음)

* 남 (보증금 220,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-02-17, 확정 2022-02-17, 배당 2024-07-19, 대항력 없음)

* 박 (보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2023-01-30, 확정 2023-01-30, 배당 2024-07-25, 대항력 없음)

* 박 (보증금 160,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-11-26, 확정 2021-11-12, 배당 2024-01-08, 대항력 없음)

* 백 (보증금 160,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-11-26, 확정 2021-11-12, 배당 2024-01-08, 대항력 없음)

* 백 (보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-07-28, 확정 2022-06-08, 배당 2024-07-24, 대항력 없음)

* 손 (보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-12-01, 확정 2022-11-09, 배당 2024-06-19, 대항력 없음)

* 이 (보증금 190,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-01-13, 확정 2022-01-13, 배당 2024-09-20, 대항력 없음)

* 이 (보증금 210,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-05-03, 확정 2022-04-28, 배당 2024-09-13, 대항력 없음)

* 이 (보증금 30,000,000원, 차임 450,000원, 전입 2024-07-22, 확정 2024-07-19, 배당 2024-09-12, 대항력 없음)

* 이 (보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-01-07, 확정 2022-01-07, 배당 2024-04-11, 대항력 없음)

* 이 (보증금 170,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-12-21, 확정 2021-11-22, 배당 2024-09-10, 대항력 없음)

* 이 (보증금 20,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2024-02-29, 확정 2023-02-14, 배당 2024-03-22, 대항력 없음)

* 이 (보증금 20,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2022-01-04, 확정 2023-02-14, 배당 2024-08-07, 대항력 없음)

* 임 (보증금 170,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-10-13, 확정 2021-10-13, 배당 2024-02-02, 대항력 없음)

* 정 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-01-30, 확정 -, 배당 -, 대항력 없음)

* 정 (보증금 50,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2023-08-25, 확정 2023-08-25, 배당 2024-09-09, 대항력 없음)

* 채 (보증금 50,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2022-08-16, 확정 2022-08-16, 배당 2024-07-22, 대항력 없음)

* 한 (보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-01-06, 확정 2023-01-06, 배당 2024-08-01, 대항력 없음)

* 등기부채권 총액: 토지 1,942,000,000원, 건물 3,022,000,000원.

4. 상권분석

* 건물용도: 건축물대장상 '다중주택 및 근린생활시설'이나, 현황 1층도 다중주택으로 이용 중.

* 주변 건물 거래 정보 (다세대 주택 기준):

* 2026년 4월 8일, 198-17번지, 에버그린I, 28.6㎡, 54,000만원 (약 1,888만원/㎡)

* 2026년 4월 15일, 186-25번지, 흑석뜰安愛, 34.89㎡, 65,000만원 (약 1,863만원/㎡)

* 2026년 7월 2일, 196-18번지, 샹그릴라(196-18), 21.11㎡, 23,000만원 (약 1,090만원/㎡)

* 분석: 상기 거래 정보는 다세대 주택의 개별 호실 거래 사례이며, 본건은 다중주택 전체 건물이므로 직접적인 비교는 어려움. 다만, 흑석동 일대 토지 시세는 약 1,500만원/㎡ 이상으로 파악되며, 상기 유사 건물 거래가격을 고려할 때, 본건의 감정가는 주변 시세와 비교하여 토지 가치 비중이 높을 것으로 예상됨.

5. 생활정보

* 주변 시설:

* 교육시설: 중앙대학교 사범대학 부속유치원, 본건 인근 다수 학교 소재.

* 교통: 인근 버스정류장 소재, 차량 접근 용이.

* 기타: 상업시설 및 주거시설 혼재 지역.

* 주변 혐오시설 검색: "서울 동작구 흑석동 210-1 주변 혐오시설" 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 특정 시설은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 현황과 공부상 내용이 다르거나 법규 위반 사항이 있을 수 있으며, 이는 이행강제금 부과, 철거 또는 원상회복 명령 등의 불이익으로 이어질 수 있음. (구체적인 위반 내용 및 조치 사항은 전문가 확인 필요)

* 재정비촉진지구: 향후 재개발 가능성이 있으나, 개발 계획에 따라 건축물 이용에 제한이 발생하거나 권리 변동이 있을 수 있음.

* 토지이용계획상 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하), 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등 다수의 개발 제한 사항이 존재함.

7. 종합 의견

* 본건은 신축(2021년 사용승인)된 다중주택으로, 흑석동 재정비촉진지구 내에 위치하여 미래 가치 상승이 기대됨.

* 토지면적 대비 건물 연면적이 넓어 수익형 부동산으로서의 잠재력이 있으나, '위반건축물'이라는 중대한 리스크 요인이 존재하므로 면밀한 확인 및 대응 방안 마련이 필수적임.

* 전체 임차인의 보증금 합계가 높으나, 대항력 있는 임차인은 없어 인수 부담은 없으며, 권리분석상 특이사항은 없음.

8. 투자 포인트

* 흑석뉴타운 중심의 재개발 기대 효과: 재정비촉진지구 지정으로 향후 지역 가치 상승 가능성 높음.

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 즉각적인 유지보수 비용 부담이 적음.

* 우수한 입지: 중앙대학교 및 다수 학교 인접, 재정비촉진지구 내 위치.

* 수익형 부동산으로서의 잠재력: 다수의 임차인이 거주 중으로, 안정적인 임대 수익 기대 가능 (단, 현황 이용 상태 및 위반건축물 문제 해결 시).

9. 예상 입찰가

* 감정가: 3,236,775,240원

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주요 리스크: 위반건축물. 이로 인한 잠재적 비용 발생 가능성 (이행강제금, 원상복구 등).

* 흑석동 일대 토지 시세를 고려할 때, 본건의 토지 가치가 상당할 것으로 예상됨.

* 감정가는 시장 가치를 반영하므로, 이를 기준으로 하되 위반건축물 리스크를 감안하여 보수적으로 접근해야 함.

* 보수적 분석: 감정가의 70~85% 수준 (약 22.6억 ~ 27.5억 원)을 고려할 수 있으나, 위반건축물 처리 비용 및 기간, 재정비촉진지구 사업 진행 현황 등 추가적인 정밀 분석이 필수적임.

* 따라서, 현 시세 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 250,000,0000원 ~ 280,000,0000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안함. (이는 제안이며, 실제 입찰가는 개인의 판단 및 시장 상황에 따라 달라짐)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.