나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경113012 [1] 서울특별시 동작구 흑석동 210-1 다중주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경113012 [1] 서울특별시 동작구 흑석동 210-1 다중주택 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매8계 2024타경113012 | 소재지: 서울특별시 동작구 흑석동 210-1 | 감정가: 3,236,775,240원 | 최저가: 1,657,229,000원 | 용도: 다중주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

본 물건은 서울중앙지방법원 2024타경113012 (1)호 부동산 임의경매 사건으로, 소재지는 서울특별시 동작구 흑석동 210-1에 위치합니다.

본 물건은 토지와 건물 일괄 매각으로 진행됩니다.

1.2. 물건 기본 현황

용도: 다중주택

토지면적: 226.00㎡ (약 68.37평)

건물면적: 433.07㎡ (약 130.99평)

제시외 건물면적: 11.20㎡ (약 3.39평)

감정가: 3,236,775,240원

경매 구분: 부동산 임의경매

특이 사항: 재정비촉진지구 (도시재정비촉진을위한특별법)

주의 사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함

1.3. 당사자 현황

소유자: 주OOOOOOO

채무자: 주OOOOOOO

채권자: 동OOOOOOO

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 입지 조건 (위치 및 주위환경)

본건은 서울특별시 동작구 흑석동 소재 중앙대학교 사범대학 부속유치원 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 각종 학교 등이 혼재하는 주거 및 대학가 혼합지역입니다.

중앙대학교와 인접하여 학생 임대 수요가 풍부한 입지적 장점을 갖습니다.

재정비촉진지구 내에 위치하여 향후 개발 가능성 측면에서 잠재적인 가치를 가집니다.

2.2. 교통 및 도로 상태

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

도로 상태는 남측 일부가 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고, 북동측 일부에 흑석로6가길을 통해 진출입이 가능합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 건폐율 및 용적률의 제한을 받습니다.

교육환경보호구역(상대보호구역 포함)으로 설정되어 있어, 건축 시에는 관할 교육청의 최종 확인이 반드시 필요한 사항입니다.

재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 재개발 사업 추진 시 수혜를 볼 수 있는 잠재적 투자 가치를 내포하고 있습니다.

과밀억제권역, 대공방어협조구역 등 다른 법률에 의한 제한사항도 존재합니다.

3. 건물 현황 및 상권 분석

3.1. 건물 이용 상태 및 구조

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 다중주택 및 근린생활시설(사용승인일: 2021.08.05.)로 비교적 신축 건물입니다.

외벽은 석재 붙임 등 마감, 창호는 샷시창호입니다.

이용 상태는 지하 1층부터 4층까지 전체가 다중주택으로 이용 중이며, 총 호실은 15개호(지1층 4개호, 1층 4개호, 2층 4개호, 3층 4개호, 4층 3개호)로 구성되어 임대수익 창출에 적합한 구조입니다.

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

3.2. 공부와의 차이 (불법 증축/용도 변경)

**핵심 주의사항**: 본건 1층 건물은 공부상 용도는 '근린생활시설'로 등재되어 있으나, 현황은 '다중주택(4개호)'으로 이용 중입니다. 이는 건축법상 '용도 변경'에 해당하며, 향후 원상 복구 명령이나 이행강제금 부과의 가능성이 있습니다. 매각 후 인수가 필요한 리스크 요인입니다.

3.3. 상권 분석 및 생활 정보

본건은 중앙대학교 인근의 전형적인 대학가 상권/주거지에 위치하며, 학생들을 대상으로 하는 원룸, 다중주택 등의 임대 수요가 꾸준합니다.

주변에 단독/다가구/다세대 주택이 밀집되어 있어 기본적인 생활 편의 시설은 갖추어져 있으나, 대학가 특성상 유흥시설 및 주점 등이 혼재되어 야간 시간대에는 다소 소란스러울 수 있습니다. (혐오시설 직접 확인은 어려웠으나, 대학가 특성상 소음 등의 리스크는 존재함)

중앙대학교 병원, 시장, 기타 근린 생활 시설 등의 인프라 이용이 용이합니다.

4. 권리 분석

4.1. 경매의 종류 및 기준 권리

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 근저당권 등 담보권 실행을 위한 경매입니다.

말소기준권리를 중심으로 권리 분석을 진행해야 합니다.

4.2. 임차인 및 점유 관계

제출된 자료만으로는 임차인의 보증금, 확정일자, 대항력 유무에 대한 상세 정보가 부족하며, 현황조사서 및 매각물건명세서 등을 통해 임차인의 정확한 현황, 특히 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

대항력 있는 임차인이 있다면, 매수인이 그 보증금을 인수해야 할 수 있으므로, 해당 정보는 입찰가 산정의 핵심 요소입니다.

4.3. 특이사항

제시외 건물(11.20㎡, 약 3.39평)이 포함되어 일괄 매각됩니다. 제시외 건물의 정당한 권원 유무를 확인해야 합니다.

1층의 근린생활시설 용도 불일치 문제에 대한 인수 여부 및 비용(이행강제금 등)을 고려해야 합니다.

5. 잠재적 리스크 및 종합 의견

5.1. 잠재적 리스크

가. 용도 변경 리스크: 1층 근린생활시설을 주택(다중주택)으로 이용 중인 점은 가장 큰 리스크입니다. 낙찰 후 관할 구청으로부터 원상 복구 명령 또는 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 이 부분에 대한 해결 방안 및 비용을 사전에 검토해야 합니다.

나. 재정비촉진지구 리스크: 재개발 추진이 잠재적 기회이지만, 사업 진행 과정의 불확실성과 시간적 리스크도 함께 존재합니다.

다. 권리 분석 리스크: 임차인 현황이 명확하지 않은 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험이 있습니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 중앙대학교 사범대학 부속유치원 인근, 중앙대학교와 인접한 대학가 최고의 임대 수요 지역에 위치하여 공실률이 낮을 것으로 예상됩니다.

신축급 건물: 2021년 8월 5일 사용 승인된 건물로, 건물 상태가 양호하여 추가적인 대규모 수리 비용 부담이 적습니다.

재정비촉진지구: 흑석동은 서울의 주요 재개발 지역 중 하나로, 장기적인 관점에서 토지의 미래 가치가 높습니다.

5.3. 종합 의견

본 물건은 중앙대학교 인근의 우수한 입지적 조건을 바탕으로 안정적인 임대 수익(다중주택)을 기대할 수 있으며, 재정비촉진지구 내의 입지 특성상 장기적으로는 시세 차익의 잠재력도 갖춘 투자 매력이 높은 물건으로 판단됩니다. 다만, 1층의 용도 변경 문제(근린생활시설 -> 다중주택)는 반드시 사전에 해결 방안 및 비용을 산정하고 입찰에 참여해야 합니다. 정확한 권리 관계(특히 임차인 대항력) 확인 후, 용도 변경 리스크를 반영한 보수적인 입찰가 산정이 중요합니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매8계