나이스옥션 법원경매 부산서부 2023타경105977 [17] 부산광역시 사상구 덕포동 94-11 대동레미안화승빌 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성 · 평가일 2023.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 덕포동 소재 "사상고등학교" 동측 인근에 위치하는 대동레미안화승빌 201호 외 30개호로서, 주위는 공동주택 및 다세대주택, 주거용오피스텔 등으로 형성되어있으며, 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 자유로우며 인근에 부산도시철도 2호선 덕포역 및 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 편리한 편임.

건물의 구조

기호(1)-(31) : 대동레미안화승빌 31개호
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건내 제2층 제201호 외 30개호로서,
외벽 : 치장돌붙임 및 드라이마감 등,
창호 : 샤시구조임.
내부 및 내부마감재 등은 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

기호(1)-(21) : 도시형생활주택-원룸형으로 이용중임.
기호(22)-(31) : 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전, 화재경보기 등 설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

서하향 완경사지대 내 사다리형 토지로서, 다세대주택 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 3.5-4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

3종일반주거지역에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

2024.11.25. 임차인 이서희가 전세사기특별법에 따른 우선매수신고서를 제출함. 우선매수신고 제한(1회에 한함) 있음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 부산서부지원 2023타경105977 (17)

소재지: 부산광역시 사상구 덕포동 94-11 대동레미안화승빌 4층403호

건물명: 대동레미안화승빌

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 104,000,000원

토지면적: 17.94㎡ (약 5.43평)

건물면적: 22.65㎡ (약 6.85평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 사상신용협동조합

건축년도: 2016년

2. 입지조건

주위환경: 본건은 부산광역시 사상구 덕포동 소재 "사상고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 다세대주택, 주거용 오피스텔 등으로 형성되어 있습니다. 제반 주위환경은 보통인 편입니다.

교통상황: 본건까지 차량출입이 자유로우며, 인근에 부산도시철도 2호선 덕포역 및 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 편리한 편입니다.

토지형상및이용상태: 서하향 완경사지대 내 사다리형 토지로서, 다세대주택 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

인접도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 3.5-4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획및제한상태: 3종일반주거지역에 속합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당권 (사상신용협동조합, 2016-02-15 접수).

인수되는권리: 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. 등기부상 모든 권리는 소멸됩니다.

임차인현황:

임차인: 이

보증금: 65,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2016-02-22

확정일자: 2023-07-31

배당신고일자: 2023-08-07

대항력: 없음

비고: 중복사건, 공유자우선매수신고, 공동담보, 별도등기. 2024.11.25. 임차인 이서희가 전세사기특별법에 따른 우선매수신고서를 제출함.

인수보증금합계: 0원

4. 상권분석

본 물건은 주거 지역에 위치하며, 주변에 공동주택, 다세대주택, 주거용 오피스텔이 밀집해 있어 주거지로서의 기본적인 수요가 형성되어 있습니다.

인근에 부산도시철도 2호선 덕포역 및 다수의 시내버스 노선이 운행되는 교통 요충지에 자리하고 있으며, 사상고등학교가 인접해 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

건물 자체는 도시형생활주택 및 오피스텔로 복합적으로 이용되고 있습니다.

5. 생활정보

주변에는 사상고등학교가 위치하고 있습니다.

덕포역(부산지하철 2호선) 및 시내버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

다세대주택 및 주거용 오피스텔이 밀집한 주거 생활권에 해당합니다.

주변에서 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건: 동일한 부동산에 대해 여러 건의 경매 절차가 진행 중일 수 있습니다.

공유자우선매수신고: 공유자가 최고가 매수 신고 가격으로 우선 매수할 권리를 가지고 있어 낙찰 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

별도등기: 등기부등본상 본건의 권리관계와 별개로 등기된 권리가 존재할 수 있으며, 이는 추가적인 확인 및 대응이 필요할 수 있습니다.

임차인 우선매수신고: 임차인 이서희 씨가 전세사기특별법에 따른 우선매수신고서를 제출한 점은 주의해야 할 사항입니다. 비록 대항력은 없으나, 해당 임차인의 권리 행사 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합의견

본 물건은 부산광역시 사상구 덕포동에 소재한 도시형생활주택으로, 역세권에 가까워 교통이 편리하고 주거 편의성이 우수합니다.

감정가는 104,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄하여 매각됩니다.

권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리는 없습니다.

다만, 중복사건, 공유자우선매수신고, 별도등기와 더불어 임차인의 전세사기특별법에 따른 우선매수신고는 본건 경매 과정에서 변수가 될 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자포인트

역세권(덕포역) 인접으로 우수한 대중교통 접근성을 자랑합니다.

주거 밀집 지역으로 안정적인 수요가 기대됩니다.

비교적 최근인 2016년에 건축된 건물이라는 점은 장점입니다.

감정가 대비 권리상의 부담이 적어, 적정 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

본건의 감정가는 104,000,000원입니다.

제공된 주변 빌라 매매 정보(면적 65~75㎡, 매매가 9,000~10,000만원)를 바탕으로 평당 가격을 추정하면 약 130만원/㎡ 내외입니다.

하지만 본건은 면적이 22.65㎡(약 6.85평)으로, 비교 대상 물건보다 현저히 작습니다. 동일한 가격으로 환산 시, 본건의 가치는 약 3천만원 내외로 추정될 수 있으나, 소형 면적의 경우 단위 면적당 가격이 더 높을 수 있어 직접 비교에는 한계가 있습니다.

인수되는 보증금은 0원이므로, 이를 입찰가 산정 시 고려할 필요는 없습니다.

중복사건, 공유자우선매수신고, 별도등기, 임차인의 우선매수신고 등 여러 위험 요인이 존재하므로, 감정가 대비 보수적인 접근이 요구됩니다.

종합적으로 고려하여, 감정가의 70%~80% 수준인 72,800,000원 ~ 83,200,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 권장합니다. 이는 위험 요인을 반영한 보수적인 접근이며, 현장 조사 및 추가 시세 확인을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.