나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경116011 [1] 서울특별시 종로구 계동 67-11 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국부동산 · 평가일 2024.06.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 계동 소재 「대동세무고등학교」 서측 인근에 위치한 부동산(토지,건물)으로 주변은 다가구주택,다세대주택,근린생활시설,시장 등입니다

교통상황

본건은 차량출입이 가능한 세로와 접하며 본건의 남측으로 지하철3호선의 "안국역"이 소재하고 남측 율곡로변으로 버스정류장이 소재하며 제반 대중교통시설은 보통정도임

형태 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 부정형 및 세장형의 토지로 다가구주택의 건부지로 이용됨

인접 도로상태

본건은 북측으로 폭 약 5m의 세로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1
도시지역,제1종일반주거지역,제1종지구단위계획구역(북촌지구단위계획),역사문화특화경관지구(2019-04-19)
가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,상대보호구역<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지및군사시설보호법>,역사문화환경보존지역(2020-12-24(서울특별시문화재보호조례>,과밀억제권역<수도권정비계획법>
중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심)(2019-08-09)

일련번호 2
도시지역,제1종일반주거지역,제1종지구단위계획구역(북촌지구단위계획),역사문화특화경관지구(2019-04-19)
가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,상대보호구역<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>
중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심)(2019-08-09)

제시목록 외의 물건

해당사항 없음

공부와의 차이

해당 사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당 사항 없음 , 임대관련 : 미상

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트라멘조 한식기와지붕 3층 다가구주택으로 사용승인일은 1995.02.14일임
- 외벽 : 연와조적 ,일부 화강석 붙임 마감 등
- 내벽 : 몰탈위 페인트 및 벽지 붙임 및 화장실 일부 타일 붙임 마감
- 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다가구주택으로 이용되고 있음

설비내역

위생설비 및 급배수시설 난방설비 도시가스설비,주차장설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시된 감정평가 목적물이외에 건물에 부착된 부합물으로 지하층의 외벽과 창호에 부착된 알루미늄 새시 (1식)과 철계단(1식)이 소재하여 제시외 목록에 추가로 기재하고 감정평가 가액을 기재하였습니다.

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관련 : 미상

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경116011 (1)

소재지: 서울특별시 종로구 계동 67-11

용도: 다가구주택

감정가: 7,117,269,800원

토지면적: 398.60㎡ (약 120.58평)

건물면적: 654.25㎡ (약 197.94평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 종로구 계동에 위치하며, 「대동세무고등학교」 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설, 시장 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

차량으로의 접근이 용이한 도로에 접하고 있으며, 남측으로는 지하철 3호선 안국역이 인접해 있고, 율곡로변에는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로 상태는 북측으로 폭 약 5m의 도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상 본건은 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(북촌지구단위계획)으로 지정되어 있습니다. 또한, 역사문화특화경관지구, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역(역사도심) 등으로 지정되어 있어, 해당 지역의 역사 및 경관 보존을 위한 건축 행위에 대한 엄격한 규제가 적용될 것으로 예상됩니다. 이 외에도 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 도시계획적 제한 사항이 존재합니다.

1.2. 권리분석

본 건물의 말소기준권리는 2015년 7월 24일자 신한은행의 근저당 (1,872,000,000원)입니다.

등기부등본상의 총 채권액은 약 4,438,949,320원으로, 이는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 등기부상 명시된 지상권이 있으나, 구체적인 내용은 기재되어 있지 않습니다.

임차인 현황을 분석한 결과, 총 8명의 임차인이 등재되어 있습니다. 그러나 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 나타났으며, 이에 따라 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

* 김성수: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-07-20, 대항력 없음.

* 김정미: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-08-13, 대항력 없음.

* 김정아: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-05-15, 대항력 없음.

* 박현재: 보증금 30,000,000원, 차임 750,000원, 전입 2018-07-19, 배당신고 2024-09-26, 대항력 없음.

* 손천애: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-05-13, 대항력 없음.

* 윤성구: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-01-05, 대항력 없음.

* 이지은: 보증금 15,000,000원, 차임 990,000원, 전입 2023.11.23, 확정 2023-11-23, 배당신고 2024-10-29, 대항력 없음.

* 이진철: 보증금 20,000,000원, 차임 600,000원, 전입 2023-03-27, 확정 2023-03-27, 배당신고 2024-09-02, 대항력 없음.

모든 임차인의 보증금이 인수되지 않으므로 명도에 대한 부담은 적으나, 실제 명도 과정에서 임차인들과의 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 종로구 계동 일대는 북촌 한옥마을의 일부로서, 고유한 역사성과 문화적 가치를 지니고 있습니다.

지역적으로는 다가구 및 다세대 주택이 밀집한 주거 상권과 함께, 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 다양한 근린생활시설 및 시장이 발달해 있습니다.

특히, 역사문화특화경관지구 및 중점경관관리구역으로 지정된 지역의 특성상, 건축물의 신축이나 개발에 있어서는 주변 경관 및 역사 보존 규제가 매우 엄격하게 적용됩니다. 이는 상권의 발달 방향에도 영향을 미칠 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통망으로는 지하철 3호선 안국역을 도보로 이용 가능하며, 인근 율곡로에 위치한 버스정류장을 통해 다양한 노선의 시내버스를 이용할 수 있어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

생활 편의시설은 주변의 시장 및 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 여가 활동이 가능합니다.

교육 환경으로는 대동세무고등학교가 인근에 있으며, 상대보호구역으로 지정된 교육시설이 분포할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 지역적 특성으로 인한 개발 및 건축 행위의 제약입니다. 북촌 지구단위계획, 역사문화특화경관지구, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 신축, 증축, 개축, 용도 변경 등 건축 행위 시 관련 법규 및 심의 절차를 엄격하게 준수해야 하며, 이는 재산권 행사에 상당한 제한으로 작용할 수 있습니다.

건축물 사용승인일이 1995년으로 노후화가 진행된 상태이므로, 향후 유지보수 또는 리모델링에 따른 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

감정평가서상 제시외 건물로 지하층 외벽/창호 알루미늄 새시 및 철계단이 포함되어 일괄매각 대상에 포함되었습니다. 이는 명도 시 예상치 못한 협의 사항이나 추가 비용이 발생할 수 있음을 시사합니다.

건축물대장상의 토지 면적(362.17㎡)과 감정평가서상의 토지 면적(398.60㎡) 간에 약간의 차이가 있으나, 일괄매각으로 진행되므로 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울의 핵심 지역인 종로구 북촌에 위치한 다가구주택으로, 우수한 교통 접근성과 주변 생활 편의시설을 갖추고 있어 주거 가치가 높습니다.

다만, 북촌이라는 지역의 특성상 엄격한 건축 규제가 적용되어 신규 개발이나 대규모 리모델링보다는 현 상태 유지 또는 소규모 개선을 통한 가치 증대를 고려해야 합니다.

권리 분석상 인수해야 할 부담이 없는 안전한 물건이며, 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 또한 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

지역의 역사적, 문화적 가치와 함께 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

최고의 입지: 서울의 중심부인 종로구에 위치하며, 지하철 3호선 안국역 역세권으로 뛰어난 교통망과 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

지역적 가치: 북촌 한옥마을이라는 고유한 역사적, 문화적 가치를 지닌 지역에 있어, 이는 부동산 가치를 높이는 중요한 요소가 됩니다.

권리상 안전성: 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없으며, 말소기준권리 외 추가적인 권리 인수 부담이 없어 권리 분석상 매우 안전합니다.

일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되므로 소유권 관계가 명확하여 투자가치가 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 7,117,269,800원입니다.

등기부상 총 채권액은 약 4,438,949,320원으로, 이는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.

모든 임차인이 대항력이 없어 인수해야 할 보증금은 없습니다.

본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 북촌 지역의 개발 제한 규제, 건물의 노후도, 주변 시세, 향후 활용 방안 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 또한, 역사 보존 구역의 특성을 감안한 면밀한 분석이 수반되어야 합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 별도의 심층적인 시장 조사 및 현장 조사가 필수적이며, 본 보고서에서는 예상 입찰가를 특정하여 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.