나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경113838 [1] 서울특별시 동작구 상도동 203-19 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경113838 [1] 서울특별시 동작구 상도동 203-19 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경113838
• 주소: 서울특별시 동작구 상도동 203-19
• 감정가: 2,541,502,240원
• 최저가: 2,033,202,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 단독주택

서울중앙지방법원 경매8계 2024타경113838 | 소재지: 서울특별시 동작구 상도동 203-19 | 감정가: 2,541,502,240원 | 최저가: 2,033,202,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요 및 투자 분석

1.1. 물건 개요

본 물건은 서울중앙지방법원 2024타경113838 (1) 사건번호로 진행되는 부동산임의경매 물건입니다.

소재지는 서울특별시 동작구 상도동 203-19 이며, 용도는 단독주택(현황 다중주택 형태)으로 이용 중입니다.

최초 감정가는 2,541,502,240원으로 책정되었으며, 토지 및 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

- 소재지: 서울특별시 동작구 상도동 203-19

- 용도: 단독주택 (현황 다중주택/주택 7가구 이용 중)

- 감정가: 2,541,502,240원

- 토지면적: 152.00㎡ (약 45.98평)

- 건물면적 (제시외 포함): 484.65㎡ (공부 424.65㎡ + 제시외 60.00㎡, 약 146.62평)

- 경매구분: 부동산임의경매

- 주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

본 물건은 서울특별시 동작구 상도동에 위치하며, "서울신상도초등학교" 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황은 대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 장승배기역이 소재하여 대중교통 이용에 편리함이 있어 교통 상황은 보통입니다.

토지는 인접 필지와 등고평탄한 정방형 형태로 단독(다중)주택 건부지로 사용 중이며, 북측으로 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하 건축 가능)이며, 과밀억제권역에 속합니다.

1.3. 건물 현황 및 특징

본 건물은 2021년 8월 31일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로, 건축 연한이 약 4년 이내인 신축급 건물입니다.

외벽은 석재 붙임 마감 등, 내벽은 타일 붙임, 벽지 도배 마감 등으로 양호한 상태로 보입니다.

현재 지상 1층부터 4층까지 각 주택 5가구, 옥탑 1층을 주택 2가구로 이용하고 있는 것으로 확인됩니다.

위생설비, 급·배수설비, 개별 난방설비, 도시가스 설비 등이 갖춰져 있습니다.

1.4. 생활 정보 및 주변 시설 검색 결과

본 건은 초등학교 인근 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이한 입지입니다.

특히 7호선 장승배기역이 인근에 있어 강남, 구로디지털단지 등 주요 업무 지구로의 이동이 편리합니다.

주변 시설 검색 결과, 인근에 특별히 보고서에 언급할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2. 상세 분석

2.1. 권리 분석

본 경매는 소유자(최OO)와 채무자(최OO)가 동일한 임의경매 사건입니다.

등기부상 권리 관계에 대한 상세한 분석은 별도의 등기부 등본 확인이 필수적이나, 소유자와 채무자가 동일하므로 명도(인도) 저항이 적을 수 있다는 장점이 있습니다.

채권자는 관OOOOOOOO으로 확인되며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각이므로 모든 권리가 소멸되는 조건(말소 기준 권리 이후)이라면 안전한 투자가 가능합니다.

임대 관계는 미상이나, 주택으로 사용 중인 가구가 많으므로 실제 점유하고 있는 임차인에 대한 현황 조사 및 대항력 유무 확인이 가장 중요합니다.

2.2. 상권 분석

물건지 주변은 주거지역 내 상권이 형성되어 있으며, 대규모 상업 지구보다는 단독/다세대 주택 거주자를 위한 근린생활시설 중심으로 상권이 발달되어 있습니다.

장승배기역 역세권과 연결되어 있어 기본적인 생활 편의 시설은 충분히 이용 가능하며, 비교적 최근에 신축된 건물로서 임대 수익을 창출하기에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

2.3. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 리스크는 건축물 대장(공부)과 현황의 차이입니다.

- 리스크 1: 1층은 공부상 '사무소'이나, 현황은 '다중주택 5가구'로 이용 중입니다.

- 리스크 2: 옥탑 1층은 공부상 '다락'이나, 현황은 '주택 2가구'로 이용 중입니다.

- 리스크 3: 제시외 건물(총 60.00㎡)이 주택의 일부로 이용되고 있습니다 (19.6㎡ * 3개층 + 보일러실).

이러한 용도 위반(불법 증축 또는 용도 변경) 사항은 낙찰 후 이행강제금 부과 또는 원상복구 명령의 대상이 될 수 있습니다. 이에 대한 철저한 검토와 원상복구 또는 양성화 가능성 타진이 필수적입니다.

임대 관계가 미상인 점도 리스크로, 대항력 있는 임차인이 있을 경우 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 현장 조사 및 법원 문건 확인을 통해 임차인 현황을 파악해야 합니다.

3. 투자 제언

3.1. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용 승인된 신축급 건물로서, 지리적으로 7호선 장승배기역 인근의 제2종일반주거지역에 위치하여 주거 환경 및 대중교통 이용이 양호한 편입니다.

용도 변경 및 제시외 건물의 존재로 인해 법적 리스크를 안고 있으나, 이를 감안하여 충분히 낮은 가격에 낙찰받을 경우, 상도동이라는 서울 주요 주거지역의 입지와 신축 건물의 희소성을 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 투자 물건입니다.

특히 1층이 사무실에서 다중주택으로 사용되는 점은 수익률 극대화를 위한 현황이지만, 이를 합법화하거나 혹은 원상복구 할 경우의 비용과 시간을 면밀히 계산하여 입찰가를 산정해야 합니다.

3.2. 투자 포인트

- 최고의 입지: 7호선 장승배기역 인근의 역세권 주거지역으로, 서울 도심 접근성이 우수합니다.

- 신축급 건물: 2021년 사용 승인된 건물로, 건물 관리에 대한 부담이 적습니다.

- 다중주택 형태: 총 7가구(현황 기준)로 이용 중이며, 높은 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

- 주거 환경: 서울신상도초등학교 인근으로 학군 및 주거 환경이 안정적입니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매8계