나이스옥션 법원경매 부산서부 2023타경105977 [10] 부산광역시 사상구 덕포동 94-11 대동레미안화승빌 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성 · 평가일 2023.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 덕포동 소재 "사상고등학교" 동측 인근에 위치하는 대동레미안화승빌 201호 외 30개호로서, 주위는 공동주택 및 다세대주택, 주거용오피스텔 등으로 형성되어있으며, 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 자유로우며 인근에 부산도시철도 2호선 덕포역 및 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 편리한 편임.

건물의 구조

기호(1)-(31) : 대동레미안화승빌 31개호
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건내 제2층 제201호 외 30개호로서,
외벽 : 치장돌붙임 및 드라이마감 등,
창호 : 샤시구조임.
내부 및 내부마감재 등은 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

기호(1)-(21) : 도시형생활주택-원룸형으로 이용중임.
기호(22)-(31) : 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전, 화재경보기 등 설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

서하향 완경사지대 내 사다리형 토지로서, 다세대주택 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 3.5-4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

3종일반주거지역에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

본 물건은 부산광역시 사상구 덕포동 94-11번지에 위치하며, 정확한 주소는 부산광역시 사상구 백양대로703번길 51-30 (덕포동, 대동레미안화승빌) 3층 303호입니다.

건축물 현황에 따르면 본 건물은 철근콘크리트 구조의 6층 건물이며, 총 면적은 874.91㎡입니다. 본 물건의 전유부분은 건물면적 22.65㎡ (약 6.85평)이며, 토지 지분은 17.94㎡ (약 5.43평)입니다.

용도는 도시형생활주택으로 분류됩니다.

1.2. 사건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2023타경105977 (10)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

감정가: 104,000,000원

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항으로는 중복사건, 공유자 우선매수 신고, 공동담보, 별도등기 등이 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 사상구 덕포동에 소재하며, "사상고등학교" 동측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 다세대주택, 주거용 오피스텔 등으로 형성되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

부산도시철도 2호선 덕포역 및 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 출입 또한 자유로운 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 건 토지는 3종일반주거지역에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2016년 2월 15일 접수된 사상신용협동조합의 근저당권(채권액 176,000,000원)입니다.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리보다 늦은 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

- 소유권보존: 정병락 (2016-02-02)

- 근저당: 사상신용협동조합 (176,000,000원) (2016-02-15, 말소기준권리)

- 근저당: 사상신용협동조합 (1,170,000,000원) (2016-02-15)

- 주택임차권: 장수연 (55,000,000원) (2023-08-18 말소)

- 압류: 사상구 (2023-02-28, 2023-06-20, 2024-12-06)

- 임의경매: 사상신용협동조합 (2023-07-20)

- 압류: 해운대세무서장 (2023-10-30)

총 등기부채권액은 1,401,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 장수연

보증금: 55,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-03-05

확정일자: 2023-02-27

대항력: 없음

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.5. 권리분석 요약

본 건은 모든 등기된 권리가 매각으로 소멸되는 안전한 물건입니다. 임차인 장수연은 대항력이 없어 명도에 어려움은 없을 것으로 보입니다. 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 건이 위치한 덕포동은 주거용 오피스텔, 도시형생활주택, 다세대주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 덕포역 역세권이라는 지리적 이점이 있습니다.

4.2. 상업시설

주변에 상업시설이 밀집해 있지는 않으나, 덕포역을 중심으로 상업 및 편의시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 인프라를 이용하는 데는 무리가 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 대형마트나 백화점 등 편의시설보다는 소규모 상점 및 지역 상권이 발달해 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

가까운 거리에 사상고등학교가 위치해 있어 교육 환경 또한 고려할 수 있습니다.

5.3. 공공시설

사상구청 등 행정기관 이용이 가능하며, 지역 주민을 위한 커뮤니티 시설(예: 강선대마을 갤러리 부엌) 또한 일부 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

동일 부동산에 대해 다수의 경매 사건이 진행될 수 있습니다. 본 사건의 진행 경과 및 다른 사건과의 관계를 면밀히 파악해야 합니다.

6.2. 공유자 우선매수 신고

건물의 공유자가 있을 경우, 최고가 매수 신고인의 입찰가로 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 이 경우 낙찰 결과가 달라질 수 있습니다.

6.3. 공동담보

본 건과 함께 다른 부동산이 공동으로 담보로 제공되었을 가능성이 있습니다. 이는 채권 회수와 관련된 복잡성을 야기할 수 있으나, 매수인에게 직접적인 권리 인수로 이어지지는 않습니다.

6.4. 별도등기

등기부등본 상에 명시되지 않은 별도의 권리 관계나 등기가 존재할 수 있습니다. 이는 계약 전 추가 확인이 필요하며, 잠재적인 문제를 야기할 수 있습니다.

6.5. 내부 상태 미확인

감정평가 당시 이해관계인 부재로 인해 건물 내부 마감재 및 상태를 정확히 조사하지 못하였습니다. 실제 현장 방문 시 내부 상태를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구 덕포동의 편리한 교통망과 주거 환경을 갖춘 도시형생활주택입니다. 임차인의 대항력이 없고 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건이라는 점은 긍정적입니다. 그러나 중복사건, 공유자 우선매수 신고, 별도등기 등의 특수사항이 존재하여 입찰 전 세심한 검토가 필요합니다. 특히 공유자 우선매수 신고 가능성은 낙찰 후 예상치 못한 변수를 만들 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적(약 6.85평)으로 1인 가구 또는 투자용 소형 임대 수익 창출에 적합합니다.

* 덕포역 역세권으로 대중교통 이용이 용이하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 권리 관계가 명확하고 모든 권리가 소멸되어 명도 및 인수 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 실거래가 정보(JSON)는 본 건과 면적 및 유형(다세대 주택)이 상이하여 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다. 본 건의 감정가는 104,000,000원이며, 이는 약 6.85평 기준 평당 약 15,182,481원입니다.

일반적으로 소형 주거 공간의 경우 면적 대비 단가가 높게 형성되는 경향이 있습니다. 주변 시세 및 본 건의 특수성을 고려할 때, 감정가를 상회하는 입찰은 신중해야 합니다.

현 시세 및 주변 환경, 그리고 경매 물건 고유의 리스크(중복사건, 공유자 우선매수, 별도등기 등)를 종합적으로 고려하여, 감정가의 70% ~ 85% 수준인 약 72,800,000원 ~ 88,400,000원 범위 내에서 보수적으로 입찰가를 산정하는 것을 권고합니다.

실제 물건 현장 방문을 통한 내부 상태 확인 및 권리관계에 대한 추가적인 확인은 필수적입니다.

주변 혐오시설에 대한 조사 결과, 본 물건 인근에서 심각한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.