나이스옥션 법원경매 부산서부 2023타경105977 [2] 부산광역시 사상구 덕포동 94-11 대동레미안화승빌 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성 · 평가일 2023.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 덕포동 소재 "사상고등학교" 동측 인근에 위치하는 대동레미안화승빌 201호 외 30개호로서, 주위는 공동주택 및 다세대주택, 주거용오피스텔 등으로 형성되어있으며, 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 자유로우며 인근에 부산도시철도 2호선 덕포역 및 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 편리한 편임.

건물의 구조

기호(1)-(31) : 대동레미안화승빌 31개호
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건내 제2층 제201호 외 30개호로서,
외벽 : 치장돌붙임 및 드라이마감 등,
창호 : 샤시구조임.
내부 및 내부마감재 등은 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

기호(1)-(21) : 도시형생활주택-원룸형으로 이용중임.
기호(22)-(31) : 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전, 화재경보기 등 설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

서하향 완경사지대 내 사다리형 토지로서, 다세대주택 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 3.5-4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

3종일반주거지역에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2023타경105977 (2)

소재지: 부산광역시 사상구 덕포동 94-11, 대동레미안화승빌 2층 202호

용도: 도시형생활주택

감정가: 91,000,000 원

토지면적: 15.61㎡ (약 4.72평)

건물면적: 19.71㎡ (약 5.96평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 사OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보, 별도등기

건축물 용도: 도시형생활주택-원룸형, 오피스텔 (본건 호실 포함)

준공 연도: 2015년 (건축물대장 기준)

2. 입지조건

본건은 부산광역시 사상구 덕포동 소재 "사상고등학교" 동측 인근에 위치합니다. [cite: Provided Info]

주위 환경은 공동주택, 다세대주택, 주거용 오피스텔 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 환경은 보통 수준입니다. [cite: Provided Info]

동측 인근에 부산도시철도 2호선 덕포역이 소재하며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중으로 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다. [cite: Provided Info, 2, 9]

주변에는 각종 생활 편의시설(약국, 병원, 편의점, 마트 등)이 잘 갖추어져 있어 생활 인프라가 양호합니다.

인근에 사상고등학교를 포함한 초, 중, 고등학교가 다수 분포하고 있어 교육 환경 또한 고려할 수 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

채권총액이 13억 4천 6백만 원에 달하는 다수의 근저당 및 압류가 설정되어 있으나, 이는 매각으로 소멸될 권리에 해당합니다. [cite: Provided Info]

말소기준권리: 집합건물 등기부상 2016년 2월 15일 접수된 사상신용협동조합 근저당권 (을1, 을2). [cite: Provided Info]

임차인 현황:

* 임차인: 하선우

보증금: 5,000,000 원

차임: 0 원

전입일자/사업자등록일: 2022-08-16

확정일자: 2022-08-16

배당신고일자: 2023-08-11

대항력: 없음

비고: 대항력은 없으나, 보증금 5,000,000원이 인수될 가능성은 없으나, 배당 여부 및 채권 신고 내용을 추가로 확인할 필요가 있습니다.

인수 보증금 합계: 0 원 (현재까지 파악된 정보 기준)

4. 상권분석

본건이 위치한 덕포동 일대는 주거 지역을 중심으로 형성되어 있으며, 배후 주거 단지 및 인근 상업 시설의 수요를 바탕으로 합니다.

주변에 부산도시철도 2호선 덕포역과 다수의 버스 노선이 지나가 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

주위로 공동주택, 다세대주택, 오피스텔 등이 밀집해 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

상권 자체는 대규모 상업지구라기보다는 지역 주민을 위한 생활 밀착형 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

교통: 부산도시철도 2호선 덕포역 및 다수의 시내버스 노선 이용 편리.

편의시설: 주변에 병원, 약국, 마트, 편의점 등 기본적인 생활 편의시설 다수 위치.

교육시설: 사상고등학교, 덕포초등학교, 덕상초등학교, 모덕초등학교 등 다수의 교육기관 인접.

주거환경: 비교적 조용하고 포근한 주거 환경.

건물 구조: 철근콘크리트 구조로, 6층 건물 내 2층에 위치. 내외부 마감재 등은 이해관계인 부재로 조사가 제한되었습니다. [cite: Provided Info]

설비: 위생 및 급배수, 승강기, 소화전, 화재 경보기 등 기본적인 설비 완비. [cite: Provided Info]

6. 잠재적 리스크

감정가 대비 낮은 시장 시세: 감정가 91,000,000 원 대비, 인근 유사 지역의 최근 매매 사례 (동일 단지 또는 인근 신축 빌라)를 기준으로 분석 시, 단위 면적당 시세가 현저히 낮게 형성될 가능성이 있습니다. 제공된 JSON 정보에 따르면, 인근의 다세대 주택(건축 연도 1998~2004년)의 경우 65~75㎡ 면적의 주택이 9,000만~1억원에 거래되었으며, 이를 기준 면적당 가격으로 환산 시 약 130만원/㎡ 수준입니다. 본건의 면적(19.71㎡)을 이 기준에 대입하면 약 2,600만 원의 시세가 추정됩니다. 이는 감정가와 약 3.5배의 차이를 보입니다. [cite: Provided Info, JSON Data]

혐오시설 인접 가능성: 부산 사상구 지역 내에서 구치소 이전 문제 (주례동 → 감전동/엄궁동 인근) 와 건설폐기물 처리업체 이전 문제 (엄궁동) 등이 주민 반대에 부딪히며 갈등을 겪은 사례가 있습니다. 본건의 정확한 위치는 덕포동으로 상기 시설들과 직접적인 인접성은 낮으나, 광역적인 지역 정서에 영향을 줄 가능성을 배제할 수 없습니다.

임차인 관련 보증금: 임차인 하선우 씨는 대항력은 없으나, 배당 신고를 하였으며 배당 여부에 따라 잔여 보증금 발생 가능성은 낮으나, 추가 확인이 필요합니다. [cite: Provided Info]

내부 상태 확인 불가: 감정평가 시 내부 마감재 등에 대한 조사가 제한되어 실제 현황 파악에 어려움이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구 덕포동의 편리한 교통과 생활 인프라를 갖춘 입지에 위치한 도시형생활주택/오피스텔입니다. 비교적 신축 건물(2015년 준공)이라는 장점이 있으나, 동일 단지 내 소형 면적임을 감안하더라도 감정평가액이 인근 유사 부동산의 최근 매매 시세보다 현저히 높게 책정된 것으로 보입니다. [cite: Provided Info, JSON Data, 3]

경매 진행 시, 감정가 대비 낮은 시장 가치를 고려한 입찰 전략이 필요하며, 내부 상태 및 법적 권리 관계를 최종적으로 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

소형 면적의 도시형생활주택/오피스텔로 1인 가구 임대 수요 확보 용이.

편리한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 역세권 입지.

비교적 신축 건물로 관리 상태 및 내부 시설 양호 기대 (실제 내부 확인 필요).

감정가 대비 현저히 낮은 실제 시장 시세로 인한 시세차익 가능성 (단, 높은 낙찰가율 주의).

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 91,000,000원입니다.

제공된 JSON의 최근 매매 사례 분석 결과, 인근 지역의 유사 면적(약 70㎡ 내외) 다세대 주택들의 거래 금액은 9,000만~1억원 수준이며, 단위 면적당 가격은 약 130만원/㎡로 추정됩니다. [cite: JSON Data]

이를 본건 면적(19.71㎡)에 적용 시, 시장가치는 약 2,600만원 수준으로 산출됩니다. [cite: JSON Data]

또한, 유사 단지인 '대동레미안 신승빌'의 전용 19.94㎡ (약 8평) 기준 시세 추정은 명확하지 않으나, 33평형이 1.2억에 거래된 점을 감안하면 소형 평형의 가격은 이보다 낮을 것으로 예상됩니다.

감정가와 시장 시세 간의 큰 괴리가 존재하므로, 투자자는 시장 시세에 기반한 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금이 0원임을 고려하여, 보수적인 시세 추정치(약 2,600만원)와 감정가(9,100만원) 사이에서 신중한 판단이 요구됩니다.

따라서, 본건의 적정 예상 입찰가 범위는 30,000,000원 ~ 50,000,000원 으로 제안합니다. (감정가의 약 33% ~ 55%)

다만, 실제 경매 참여 시 현장 조사 및 주변 시세 변동 추이를 면밀히 파악한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.