나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경135766 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 849-16 제이와이펠리스 제2층 제204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자호 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘신정초등학교’ 남동측 인근에 위치하며, 주위
는 단독주택, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역 등이 소재하는 등
교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 모임지붕 5층 건물 내 제2층 제204호로서,
외 벽 : 석재붙임 마감 등,
창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

일련번호 가) ‘다세대주택’으로 이용중임.
<후첨 "건물이용상황 및 임대상황" 참조>

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 북측으로 노폭 약 15미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육
제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원
추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타참고사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경135766 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 849-16 제이와이펠리스 제2층 제204호

용도: 다세대주택

건물명: 제이와이펠리스

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 220,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

특이사항: 대항력있는임차인, 공동담보

1.2. 주요 정보 요약

토지 면적: 20.45㎡ (약 6.19평)

건물 면적: 29.89㎡ (약 9.04평)

준공년도: 2016년

건축 구조: 철근콘크리트구조, 모임지붕

층수: 5층 건물 중 2층 204호

채권자: 김O (김환)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘신정초등학교’ 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량의 진·출입이 가능합니다.

인근에 버스정류장 및 지하철역 등이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 도로 상황

대상 물건의 북측으로 노폭 약 15미터의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (권리분석)

등기부상 소유권 보존 및 이전, 가압류, 압류, 강제경매 등 다수의 권리 변동이 있었습니다.

말소기준권리는 2019년 7월 23일자 주택도시보증공사의 가압류(말소)입니다.

현재 경매 신청 채권자는 임차인인 김환입니다.

등기부채권 총액은 2,700,446,924원으로 기재되어 있으나, 대부분의 권리가 말소 예정 또는 말소되었습니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 김환

보증금: 188,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2016년 3월 21일

배당신고일자: 2024년 9월 12일

대항력: 있음

본 건에는 대항력 있는 임차인 김환이 존재하며, 전입일자 및 확정일자를 통해 대항력이 인정됩니다.

채권자 김환이 본 경매를 신청하였고, 그의 보증금(188,000,000원)은 경매 절차를 통해 배당받을 것으로 예상됩니다. 이에 따라 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됩니다(인수 보증금 합계: 0원).

3.3. 말소기준권리 분석

말소기준권리는 2019년 7월 23일자 주택도시보증공사 가압류(등기부갑3)입니다.

본 경매개시결정(등기부갑10)으로 인해 해당 권리보다 후순위의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 김환의 전입 및 확정일자(2016년 3월 21일)는 말소기준권리보다 선순위에 해당하나, 임차인이 경매 신청 채권자로서 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상되어 낙찰자의 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 정보 (JSON 분석)

주변 다세대주택 시세 분석 결과, 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

2026년 7월 1일 거래된 '더원' (2019년식, 19.98㎡ 전용면적)은 21,600만원에 거래되었습니다. (㎡당 약 108만원)

2026년 7월 2일 거래된 (504-114) (1986년식, 37.44㎡ 전용면적)은 15,000만원에 거래되었습니다. (㎡당 약 40만원)

2026년 7월 1일 직거래된 '시원그린빌(1014-11)' (2002년식, 37.56㎡ 전용면적)은 16,000만원에 거래되었습니다. (㎡당 약 42.6만원)

본건과 동일한 '제이와이펠리스' 건물에 대한 별도의 매매 정보는 제공되지 않았으나, 신축 연도(2016년)와 면적(29.89㎡)을 고려할 때, 가장 유사한 사례는 '더원'입니다.

4.2. 시세 분석

최근 거래 사례들을 보면, 준공연도, 면적, 상태에 따라 가격 편차가 존재합니다.

신축 건물(2019년식, 19.98㎡)이 21,600만원에 거래된 점을 감안하면, 본건(2016년식, 29.89㎡)의 시세는 이와 유사하거나 조금 낮은 수준으로 형성될 수 있습니다.

본 건의 건물면적 29.89㎡를 ㎡당 70만원 ~ 90만원 수준으로 보수적으로 추정 시, 약 20,923만원 ~ 26,901만원 범위로 예상해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조의 5층 건물이며, 본건은 제2층 제204호입니다.

외벽은 석재붙임 마감, 창호는 새시 창호입니다.

내부는 다세대주택으로 이용 중입니다.

통상의 급·배수 및 위생설비, 난방설비, 승승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설 및 기타

주변에 학교, 주택, 근린생활시설 등이 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다.

* 주변 도로상태: 북측으로 노폭 약 15미터 도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 법규의 적용을 받습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 김환이 존재하며, 해당 임차인이 본 경매 채권자이기도 합니다.

경매 절차를 통해 보증금 전액 배당이 예상되나, 배당 부족 발생 가능성은 매우 낮지만 잠재적 위험으로 고려될 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한 사항

'중요시설물보호지구(공항)', '대공방어협조구역', '원추표면구역' 등 공항 및 군사 시설 관련 규제가 적용됩니다. 이는 향후 건물 증개축 등에 제약을 줄 수 있습니다.

'가축사육제한구역'의 경우, 지역경제과 확인이 필요한 사항입니다.

6.3. 기타 리스크

* 제공된 JSON 정보 중 전월세 정보가 매매 정보와 동일하게 기재된 점은 데이터 오류 가능성을 시사합니다.

* '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시되어 있으나, 지상권에 대한 상세 정보가 없어 정확한 인수 여부 판단이 어렵습니다. 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 할 사항입니다.

* 주변에 혐오시설이 있는지 여부는 직접적인 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 신정초등학교 인근에 자리 잡고 있어 입지 자체는 양호합니다.

건축 연차가 비교적 최신(2016년)이며, 전용면적 29.89㎡로 1인 또는 2인 가구에 적합한 소형 주거 공간입니다.

권리 관계상 대항력 있는 임차인 김환이 존재하나, 해당 임차인이 채권자로 경매를 신청하고 보증금 전액 배당이 예상되므로 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

다만, 공항 관련 규제 및 명확히 확인되지 않은 '지상권'의 존재 가능성은 잠재적 리스크 요인으로, 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적의 신축급 다세대주택으로 환금성이 양호할 수 있습니다.

* 경매 절차상 인수 부담(보증금)이 적어 초기 투자 부담이 낮습니다.

* 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준 이상입니다.

* 주변 지역의 개발 가능성 및 부동산 시장 동향을 고려한 장기적 투자 관점에서 접근 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 대비 분석

감정가: 220,000,000원

본 물건은 2016년 준공되었으며, 감정가 대비 시세 조사가 필요합니다.

9.2. 시세 기반 분석

주변 유사 면적(약 20-38㎡) 다세대주택의 최근 실거래가는 15,000만원 ~ 21,600만원 수준입니다.

2019년 준공된 19.98㎡ 건물이 21,600만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(29.89㎡)의 잠재적 가치는 높게 평가될 수 있습니다.

보수적인 관점에서 ㎡당 70만원 ~ 90만원 선을 적용 시, 약 20,923만원 ~ 26,901만원 범위로 추정됩니다.

9.3. 권리 인수 분석

대항력 있는 임차인 김환의 보증금 188,000,000원은 인수하지 않는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

'지상권' 등의 소멸되지 않는 권리가 있을 경우, 이는 입찰가 산정에 반드시 반영해야 합니다.

9.4. 최종 예상 입찰가 제안

감정가(220,000,000원) 대비 시세(약 20,923만원 ~ 26,901만원 범위 추정)를 고려하고, 인수 부담이 없다는 점, 그리고 잠재적 리스크(지상권, 공항 규제 등)를 감안할 때, 180,000,000원 ~ 210,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

특히, 현장 조사와 권리관계 재확인을 통해 '지상권' 존재 여부 및 영향력을 명확히 파악한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.