나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경135841 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-84 디엔씨노블레스 제4층 제406호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문민 · 평가일 2024.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡본동주민센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 "화곡역" 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

2011년 12월에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 8층건내
제4층 제406호로서
외벽: 돌붙임 마감 등,
내벽: 벽지 도배 마감 등,
창호: 새시 창호임.

이용상태

"도시형생활주택-원룸형"으로 이용중임.

설비내역

급·배수설비 및 위생설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, "다세대주택 및 업무시설" 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 서울남부지방법원 2024타경135841 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-84 디엔씨노블레스 제4층 제406호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 85,000,000원

토지면적: 5.18㎡ (약 1.57평)

건물면적: 13.82㎡ (약 4.18평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

건물구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지상 8층 건물 중 제4층 제406호

사용승인일: 2011년 12월

집합건물 주요사항:

- 연면적: 955.47㎡

- 대지면적: 229.05㎡

- 건폐율: 58.66%

- 용적률: 390.9%

- 주용도: 공동주택 (다세대주택 및 업무시설)

- 세대수: 24세대

1.1. 입지조건

주위환경:

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡본동주민센터" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 지하철 5호선 "화곡역"이 위치하여 대중교통 이용 편의도가 보통입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 도시기타용도지역지구미분류, 수평표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역 등에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

갑12. 강제경매 (접수일자: 2024-09-13)

인수되는 권리:

매수인에게 대항할 수 있는 임차인(김윤희)이 존재합니다.

- 임차인: 김윤희

- 임대차보증금: 100,000,000원

- 전입일자: 2021년 04월 05일

- 확정일자: 2021년 03월 02일

- 대항력: 있음

- 인수 여부: 해당 임대차보증금은 배당에서 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수해야 합니다. (등기부등본상 말소: 인수)

주요 권리 요약:

- 채권자: 김OO (강제경매)

- 최선순위 임차권: 김윤희 (주택임차권, 보증금 100,000,000원, 전입 2021.04.05., 확정 2021.03.02., 대항력 있음, 인수)

- 등기부채권 총액: 100,000,000원

권리분석 특이사항:

'인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 물건명세서 참고사항 및 등기부요약상 대항력 있는 임차인의 보증금 100,000,000원은 매수인이 인수해야 하는 것으로 판단됩니다. 이 부분에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

최근 매매 사례 분석 (제공된 JSON 데이터 기반):

- 2019년식 다세대주택 (19.98㎡): 2026년 7월 실거래가 216,000,000원 (약 10,810,810원/㎡)

- 1986년식 다세대주택 (37.44㎡): 2026년 7월 실거래가 150,000,000원 (약 4,005,988원/㎡)

- 2002년식 다세대주택 (37.56㎡): 2026년 7월 실거래가 160,000,000원 (약 4,259,850원/㎡)

시세 분석:

본건 물건(13.82㎡, 2011년식)의 감정가는 85,000,000원(약 6,150,000원/㎡)입니다. 제공된 주변 실거래 사례들을 보면, 신축 연립/다세대 주택의 경우 고가에 거래되고 있으나, 본건은 신축 건물에 비해 연식이 있고 면적이 작습니다. 제공된 데이터만으로는 본건과 직접적으로 비교 가능한 동일 건물 또는 동일 용도의 최신 실거래 사례가 부족하여 정확한 시세 산정에는 한계가 있습니다. 그러나 감정가는 최근 거래된 소형/신축 주택보다는 낮게, 연식 있는 주택보다는 높게 형성되어 있어 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설:

* 화곡본동주민센터가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

* 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 교통:

* 지하철 5호선 화곡역을 도보로 이용 가능합니다.

* 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 및 내부시설:

* 2011년 12월에 사용승인된 8층 건물 내 4층에 위치한 원룸형 도시형생활주택입니다.

* 건물 내에는 급·배수 및 위생 설비, 난방 설비, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

주변 환경 규제:

* 공항과 관련된 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역에 해당합니다. 이는 건물 증축이나 용도 변경 시 제한 사항이 될 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 보증금 100,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 총 실투자금액이 크게 증가합니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 임차인 보증금 관련 정보 불일치: '인수 보증금 합계: 0원' 표기와 '대항력 있는 임차인 인수'라는 상반된 정보가 존재하므로, 입찰 전 반드시 법원에 비치된 물건명세서 및 관련 서류를 통해 최종 확인해야 합니다.

* 소형 면적: 전용면적 13.82㎡는 매우 작은 면적으로, 향후 재매각 또는 재임대 시 구매층이 제한될 수 있습니다.

* 건물 연식: 2011년 준공 건물로, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 지역 제한: 공항 관련 시설 보호 구역 등으로 인해 향후 건물 활용이나 재건축 등에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 지하철 5호선 화곡역 이용이 가능한 역세권에 위치하여 기본적인 입지조건은 양호합니다. 그러나 '대항력 있는 임차인'이 보증금 100,000,000원을 인수 조건으로 존재한다는 점이 본건의 가장 큰 특징이자 리스크입니다. 따라서 낙찰 후 실제 부담하게 되는 총액이 감정가나 입찰가보다 훨씬 높아지게 됩니다.

제공된 주변 시세 데이터만으로는 본건과 직접 비교 가능한 정확한 시장 가치를 산정하기에는 한계가 있습니다. 본건은 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 투자 목적과 자금 계획을 철저히 수립한 후 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역 인근으로 교통이 편리합니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 임대 수익 목적 투자 시 고려할 수 있습니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 화곡동 지역 개발 및 지하철 노선 연장 등으로 인한 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

주의: 위에 언급된 '대항력 있는 임차인 인수' 조건으로 인해, 낙찰가 외에 100,000,000원의 추가 비용이 발생함을 반드시 고려해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 85,000,000원입니다. 제공된 주변 시세 및 본건의 용도, 면적, 건물 연식 등을 종합적으로 고려할 때, 낙찰자가 인수해야 하는 임차보증금 100,000,000원을 제외한 부동산 자체의 가치에 기반하여 예상 입찰가를 산정해야 합니다.

주변 실거래가 분석 시, 본건과 유사한 연식(2011년)의 소형 주택에 대한 직접 비교 사례가 부족하나, 감정가가 보수적으로 책정되었다는 전제 하에, 현재 시세 및 시장 동향을 반영하여 감정가 수준 또는 소폭 상향된 가격으로 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 85,000,000원에서 95,000,000원 사이로 제안합니다.

최종 결정 시에는 반드시 인수해야 하는 임차보증금 100,000,000원을 포함한 총 투자비용이 해당 물건의 시장 가치와 비교하여 합리적인지 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.