나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8604 [1] 제주특별자치도 서귀포시 서호동 188 달가든하우스서호 2동 1,2,3층 디5호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

제주특별자치도 서귀포시 서호동 소재 '수모루사거리' 북동측 근거리에 위치하며 일대는 시가지 인근 주택 및 농경지대로 과수원, 단독주택 및 공동주택 등이 혼재합니다.

교통상황

대상물건까지 제반차량의 통행이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 내 1,2,3층 디5호로서
외벽: 모노타일 붙임 등.
내벽: 타일 및 친환경페인팅 마감 등.
창호: 시스템창호 등.

이용상태

다세대주택(1~3층이 일괄로 1개호로 사용중임)입니다.

설비내역

기본위생설비 및 급·배수설비 등이 되어 있으며, 난방설비가 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 완경사를 이루는 토지로 다세대주택 건물(3개동 9개호)의 부지입니다.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 5~6m의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023.10.20.고시), 하수처리구역(2024-10-16)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8604 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 서호동 188 달가든하우스서호 2동 1,2,3층 디5호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 1,850,000,000원

* 토지면적: 721.00㎡ (약 217.96평)

* 건물면적: 143.48㎡ (약 43.38평) (1~3층 일괄 사용)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 제주특별자치도 서귀포시 서호동 소재 '수모루사거리' 북동측 근거리에 위치합니다.

* 주변환경: 일대는 시가지 인근 주택 및 농경지대로 과수원, 단독주택 및 공동주택 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통: 대상물건까지 제반 차량의 통행이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통입니다.

* 도로: 북측으로 폭 약 5~6m의 포장도로에 접합니다.

* 토지이용계획: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 하수처리구역입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권 보존: 2019.08.28 (동성개발주식회사)

* 소유권 이전: 2021.02.05 (장서희, 매매)

* 전세권 설정: 2022.07.04 (주식회사에치케이씨, 1,600,000,000원) - 말소기준권리, 현재 말소되었습니다.

* 임의경매 개시: 2025.08.22 (주식회사에이치케이씨, 1,617,095,890원) - 본 건 경매 사건입니다.

* 압류: 2025.09.03 (송파세무서장) - 말소되었습니다.

* 압류: 2025.09.11 (제주특별자치도) - 말소되었습니다.

* 등기부채권 총액: 1,600,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사에이치케이씨

* 보증금: 1,600,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자, 확정일자, 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 채권자(채권금액 1,617,095,890원)이기도 하며, 과거 전세권 설정자(1,600,000,000원)였으나 말소되었습니다. 현재 대항력이 없으므로 보증금 인수 여지는 없습니다. 다만, 전입/확정/배당일자가 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 건물 개요:

* 건축물: 달가든하우스 서호 (2동)

* 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 (1~3층 디5호, 1개호로 사용 중)

* 외벽: 모노타일 붙임 마감

* 내벽: 타일 및 친환경페인팅 마감

* 창호: 시스템창호

* 준공: 사용승인일 2019.08.16 (건축허가 2016.11.23)

* 총 세대수: 9세대 (2동 기준 3세대)

* 주차: 총 33대

* 상권 특성: 대상 물건은 공동주택 단지 내 위치하며, 주변은 주거 및 농경지가 혼재된 지역입니다. 상업 시설보다는 주거 기능이 중심이 되는 입지입니다.

* 건물 유형: 다세대주택으로, 1, 2, 3층이 일괄하여 하나의 주택으로 사용되고 있어 일반적인 다세대주택보다 넓은 면적과 활용도를 가집니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 가능하여 대중교통 접근성이 보통 수준입니다.

* 편의시설: 시가지 인근에 위치하고 있어 기본적인 편의시설 이용은 가능하나, 상업 중심지는 아닙니다.

* 주거 환경: 주택과 농경지가 혼재된 비교적 조용한 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 현재 건물의 임대 관계가 불분명합니다.

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 건축 또는 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

* 인수되지 않는 대항력 없는 임차인: 임차인(주식회사에이치케이씨)의 보증금 16억원에 대해 대항력이 없으므로 법적으로는 인수되지 않으나, 금전적 규모가 매우 커 주의가 필요합니다. (전입, 확정일자, 배당일자 미상)

1.6. 종합 의견

본 물건은 서귀포시 서호동에 위치한 다세대주택으로, 1~3층을 일괄하여 사용하고 있어 일반적인 주택보다 넓은 사용 면적을 확보하고 있습니다. 입지상으로는 시가지 인근의 주거 및 농경지 혼재 지역으로, 교통은 보통 수준이며 도로 접근성이 양호합니다. 권리 관계는 복잡해 보이나, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 말소될 예정이며, 채권자가 임차인이기도 하나 대항력은 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 법적 인수 부담은 적으나, 임차인의 높은 보증금 규모는 잠재적 갈등 요소가 될 수 있습니다. 토지이용계획상 자연녹지지역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성은 제한적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 전용면적 및 3개 층 활용: 143.48㎡의 넓은 전용면적을 3개 층에 걸쳐 사용할 수 있어 단독주택처럼 활용 가능합니다.

* 법적 인수 부담 적음: 말소기준권리 이후의 모든 권리가 말소될 예정이며, 대항력 없는 임차인은 보증금을 인수하지 않아 권리상 안전성이 높습니다.

* 잠재적 시세차익: 제시된 감정가(18.5억원) 대비 최근 실거래가(약 2.1~2.7억원)의 차이가 매우 크므로, 시세 반영이 제대로 이루어진다면 상당한 시세차익을 기대할 수 있습니다. (단, 감정가의 적정성 여부는 추가 검토 필요)

1.8. 예상 입찰가

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매 정보에 따르면, 비슷한 시기(2017년 준공)에 건축된 인근 연립주택의 실거래가는 약 2.1억원 ~ 2.7억원 수준입니다.

* 면적 (전용면적 기준)은 약 81.81㎡ ~ 84.88㎡로, 본건(143.48㎡)보다 작습니다.

* 이를 기준으로 평당 가격을 산출하면 약 260만원/㎡ ~ 310만원/㎡ 수준입니다.

* 본 건의 전용면적 143.48㎡에 평균 평당 가격(약 290만원/㎡)을 적용하면, 약 4.15억원 수준의 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

* 본 건은 3개 층을 일괄 사용하며 면적이 넓다는 장점이 있으나, 주변 실거래가와의 괴리가 큰 감정가(18.5억원)는 재검토가 필요해 보입니다.

* 따라서, 제시된 최근 실거래가 및 면적을 기반으로 한 시장 가치 (약 4.15억원 ~ 4.5억원)를 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 430,000,000원 (4억 3천만원)

* 본 입찰가는 상기 시장 분석을 기반으로 하며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리관계 재확인, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

* 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정에 포함되지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.