나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1653 [1] 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 217-5 숲으로풀룸 2층204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 소재 '남원중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

기호(1) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상5층 내 제2층 제204호로서, 외벽 : 드라이비트 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(2) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상5층 내 제2층 제205호로서, 외벽 : 드라이비트 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(3) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상5층 내 제3층 제301호로서, 외벽 : 드라이비트 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(4) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상5층 내 제4층 제405호로서, 외벽 : 드라이비트 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 20미터 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 중로류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2015 -09-07)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-09)<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립제한 지역(2016-11-28)<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별 자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01) <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16) <하수도법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본 건물의 사용승인일자는 2015.02.16.임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경1653 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 217-5, 숲으로풀룸 2층 204호

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 감정가: 64,000,000원

* 토지면적: 22.01㎡ (약 6.66평)

* 토지지분: 22.0149㎡ (약 6.66평)

* 건물면적: 20.13㎡ (약 6.09평)

* 건물지분: 20.1339㎡ (약 6.09평)

* 건축일자: 2015년 02월 16일 사용승인

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 제OOOOOO

* 특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치: 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 소재 '남원중학교' 동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

* 도로 접근성: 차량 접근이 가능하며, 동측으로 노폭 약 20미터의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다. 인근에 간선도로가 소재하여 제반 교통 사정은 보통입니다.

* 토지 이용: 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 제주새마을금고 근저당 (2015년 12월 24일 접수)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (감정평가서상 지상권개요 없음)

* 채무 총액: 등기부채권 총액은 347,288,579원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 금호리조트주식회사

* 보증금: 48,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 무

* 확정일자: 무

* 배당신고일자: 2025년 10월 30일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 48,000,000원에 대해 배당을 신고하였습니다. 배당 순위 및 금액은 별도 확인이 필요하며, 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 서귀포시 남원읍 남원리에 위치하며, 주변은 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 곳입니다.

* 도시형생활주택으로, 상업 활동보다는 주거 기능에 초점을 맞춘 입지입니다.

* 인근 간선도로 접근성이 양호하나, 대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

* 제공된 최근 매매 사례 (2026년 5월 기준)는 다음과 같습니다.

* 씨사이드홈 (1991년 건축, 84.66㎡): 120,000,000원

* 디자인타운 (2017년 건축, 80.863㎡): 190,000,000원

* 남원반석타운 (2001년 건축, 49.986㎡): 73,000,000원

* 본 물건(20.13㎡)은 소형 평형으로, 주변 연립/다세대 주택의 면적 및 건축 연도가 상이하여 직접적인 시세 비교는 다소 제한적입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.

* 교육시설: 남원중학교가 인근에 위치하고 있습니다. (교육환경 보호에 관한 법률 상 상대보호구역에 해당)

* 주거 환경: 도시형생활주택(원룸형)으로 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 주거에 필요한 기본적인 편의를 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한사항: 제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 중로류(폭 20m~25m) 접합, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 공장설립제한 지역, 건축계획심의대상구역(저촉), 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건물 이용이나 증축, 개축 등에 제한이 있을 수 있습니다. 특히 건축계획심의대상구역 저촉 사항은 건축 관련 인허가 시 심의가 필요함을 의미하므로 시간 및 비용 발생 요인이 될 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 공동담보로 묶인 다른 물건의 경매 진행 시 본 건의 낙찰가 및 배당에 영향을 줄 수 있으나, 본 건은 일괄 매각으로 진행됩니다.

* 채무 총액: 다수의 채권이 설정되어 채무 총액이 높지만, 말소기준권리 이하 권리는 소멸되므로 낙찰자는 깨끗한 권리를 인수하게 됩니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 제주 서귀포시 남원읍에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 소액 투자를 고려해볼 만한 물건입니다.

* 건축물 사용승인일자가 2015년으로 비교적 최신이며, 기본적인 주거 설비는 갖추어져 있습니다.

* 대항력 있는 임차인은 없으나, 배당 신고한 임차인의 배당 여부 및 순위는 별도 확인이 필요합니다.

* 채무 총액이 높음에도 불구하고, 말소기준권리 이하 권리는 모두 소멸되어 낙찰자는 권리상의 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재하여 건축이나 개발 시 추가적인 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주도 남원읍이라는 관광 및 주거 수요가 있는 지역에 위치하고 있습니다.

* 소형 평형으로 초기 투자 비용 부담이 상대적으로 적습니다.

* 건축물 사용승인일이 2015년으로 비교적 신축에 속합니다.

* 임차인의 대항력이 없어 낙찰 후 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가 64,000,000원을 기준으로, 최근 매매된 주변 유사 부동산의 평당 단가는 약 140만원~235만원 수준으로 파악됩니다. 본건의 건물 면적(20.13㎡)에 이 단가를 적용할 경우, 약 2,800만원 ~ 4,700만원의 범위가 산출됩니다. 그러나 본건은 2015년 사용승인된 신축 건물임을 감안해야 합니다. 제공된 감정가는 약 318만원/㎡ 수준으로, 주변 매매가 대비 높은 편입니다. 따라서 입찰 시에는 신중한 접근이 필요합니다. 예상 입찰가는 감정가 64,000,000원을 기준으로 하되, 주변 시세 및 경매 경쟁률을 고려하여 5,500만원 ~ 7,000만원 범위에서 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.