나이스옥션 법원경매 장흥 2025타경5312 [1] 전라남도 장흥군 회진면 대리 259-1 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 장흥군 회진면 대리 소재 '신상아구마을' 동측 인근에 위치하며, 부근은 전, 답 등이 소재하는 농촌지대로서, 제반 입지조건은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1),(2),(5)는 인접지 및 인접도로 대비 등고 완만한 부정형의 토지로서, 답 상태입니다.
기호(3),(6)은 인접지 및 인접도로 대비 등고 완만한 부정형의 토지로서, 답축사 상태입니다.

인접 도로상태

기호(1)~(3),(5),(6)은 남측으로 노폭 약 4m의 시멘트포장도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 계획관리지역(2013-12-12), 농림지역(2009-06-26), 가축사육제한구역(300m 제한구역_도로 (돼지,닭,오리,메추리,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m제한구역(소,사슴,양,말,염소,산양))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.
기호(2),(3),(5),(6)은 계획관리지역(2013-12-12), 가축사육제한구역(300m 제한구역_도로 (돼지,닭,오리,메추리,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m제한구역(소,사슴,양,말,염소,산양))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호4-(나)는 시멘트블럭조 스레이트지붕 단층 건물로서,
- 외 벽 : 시멘트블럭마감 등으로 시공되었습니다.

기호4-(라)는 철파이프 및 블록조 스레이트지붕 단층 건물로서,
- 외 벽 : 철파이프 및 블록마감 등으로 시공되었습니다.

기호7-(가)는 경량철골조 조립식판넬지붕 단층 건물로서,
- 외 벽 : 경량철골마감 등으로 시공되었습니다.

제시 외 건물㉠은㉡ 판넬조 판넬지붕 단층 건물로서,
- 외 벽 : 판넬마감 등으로 시공되었습니다.

제시 외 건물㉡은 판넬조 판넬지붕 단층 건물로서,
- 외 벽 : 판넬마감 등으로 시공되었습니다.

이용상태

기호4-(나),4-(라)는 축사로 이용 중입니다.
기호7-(가)는 퇴비사로 이용 중입니다.
제시 외 건물㉠,㉡은 주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기호4-(나),4-(라),7-(가), 제시 외 건물㉠,㉡은 기본적인 위생 및 급,배수설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함. 특별매각조건 있음(목록1,2,5 : 농지취득자격증명 제출요 미제출시 보증금 미반환)
-목록4. 철골조 스레이트지붕 단층 축사 190㎡, 철파이프 및 블럭조 스레이트지붕 단층 축사 110.06㎡은 현황상 각 멸실됨
-목록4.는 등기사항전부증명서상 전남 장흥군 회진면 대리 408-1, 410번지 양지상에 등재되어 있으나 토지대장상 2014. 7. 8.자에 위 410번지는 408-1번지와 합병되어 말소됨.
-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 장흥지원 2025타경5312 (1)

소재지: 전라남도 장흥군 회진면 대리 259-1

용도: 동물 및 식물 관련시설

감정가: 119,840,310원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 기OOOOO

1.2. 토지 정보

총 토지면적: 5418.00㎡ (약 1639.3 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지감정요항표:

* 위치 및 주위환경: '신상아구마을' 동측 인근, 전·답 등 농촌지대. 입지조건 보통.

* 교통상황: 차량 접근 가능, 교통상황 보통.

* 형태 및 이용상태: 기호(1),(2),(5)는 답 상태. 기호(3),(6)은 답축사 상태. 인접지 및 도로 대비 등고 완만한 부정형 토지.

* 인접 도로상태: 남측으로 노폭 약 4m 시멘트포장도로 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 농림지역(기호1), 가축사육제한구역.

1.3. 건물 정보

총 건물면적: 823.73㎡ (약 249.2 평)

건물 제시외면적: 100.00㎡ (약 30.25 평)

건물감정평가요항표:

* 건물의 구조 및 이용상태:

- 기호4-(나): 시멘트블럭조 스레이트지붕 단층, 축사 이용.

- 기호4-(라): 철파이프 및 블록조 스레이트지붕 단층, 축사 이용.

- 기호7-(가): 경량철골조 조립식판넬지붕 단층, 퇴비사 이용.

- 제시 외 건물 ㉠, ㉡: 판넬조 판넬지붕 단층, 주택 이용.

* 설비내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비 구비.

* 건물(4) 건축물대장 정보 (참고):

- 소재지: 전라남도 장흥군 회진면 대리 408-1번지 (새주소: 전라남도 장흥군 회진로 858-43)

- 주요용도: 동물 및 식물 관련시설

- 구조: 블록구조 (철골조, 블럭조, 철파이프조)

- 층수: 지상 1층

- 준공일: 1992.03.30

- 총 면적: 625.49㎡ (약 189.2 평)

* 건물(7) 건축물대장 정보 (참고):

- 소재지: 전라남도 장흥군 회진면 대리 415번지

- 주요용도: 동물 및 식물 관련시설

- 구조: 경량철골구조

- 층수: 지상 1층

- 준공일: 1996.12.20

- 총 면적: 198.24㎡ (약 60.0 평)

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 전라남도 장흥군 회진면 대리 소재 '신상아구마을' 동측 인근에 위치하며, 주변은 전·답 등이 소재하는 전형적인 농촌지역입니다. 전반적인 입지 조건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 본건까지 차량을 이용한 접근이 가능합니다. 남측으로 노폭 약 4m의 시멘트포장도로가 개설되어 있어 차량의 통행 및 이용에 불편함이 없는 것으로 판단됩니다. 제반 교통 상황은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

등기부상 총 채권액은 936,177,313원이며, 모든 권리는 말소될 예정입니다.

말소기준권리: 국민은행 가압류 (접수일자: 2024.05.31)

* 소유권 이전: 윤재열(1998.02.26), 송은영(2011.10.28), 마이크로맥스영농조합법인(2014.06.20)

* 말소 예정 권리:

- 국민은행 가압류 (157,490,896원)

- 신용보증기금 가압류 (182,677,868원)

- 기술보증기금 가압류 (380,000,000원)

- 우리은행 가압류 (205,110,607원)

- 중소벤처기업진흥공단 가압류 (10,897,942원)

- 기술보증기금 강제경매 (본압류)

* 인수되는 권리: 확인된 사항 없음 (물건명세서 참고)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 현재까지 파악된 임차인 정보에 대한 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 농촌지역으로, 주로 농업 및 축산업이 발달한 곳입니다. 인근에 '신상아구마을'이 있으며, 회진항 및 관련 시설들이 위치하여 지역 기반 시설과의 연계성이 있습니다.

4.2. 주변 편의시설

가까운 시내 또는 읍내의 편의시설 이용은 다소 거리가 있을 수 있으나, 지역 생활에 필요한 기본적인 시설들은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 회진시장 등 지역 상권 이용이 가능합니다.

4.3. 주변 시설 (혐오시설 관련)

제공된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 본건 인근에서 직접적으로 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 공장단지 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 인근의 농촌 및 어촌 지역 특성상 축산 관련 시설이 존재할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

5.1. 멸실 건물 존재

목록4에 해당하는 철골조 스레이트지붕 단층 축사 190㎡와 철파이프 및 블럭조 스레이트지붕 단층 축사 110.06㎡는 현황상 멸실된 것으로 확인되었습니다. 이는 건물 면적 및 활용에 있어 중요한 고려사항입니다.

5.2. 농지취득자격증명 필수 제출

매각물건 중 목록1, 2, 5 토지는 농취증(농지취득자격증명) 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매각 허가가 취소될 수 있으며, 입찰보증금이 반환되지 않는 불이익이 발생하므로 반드시 사전에 발급받으셔야 합니다.

5.3. 토지 경계 및 합병 관련 사항

목록4 관련 건물 등기사항전부증명서상 전남 장흥군 회진면 대리 408-1, 410번지 양 지상에 등재되어 있으나, 토지대장상 2014.07.08.자로 410번지가 408-1번지와 합병 말소되었습니다. 이러한 공부상 차이 및 합병 이력은 추후 토지 활용 시 확인이 필요할 수 있습니다.

5.4. 다수의 가압류 및 높은 총 채권액

총 채권액이 9억 원 이상으로 매우 높으며, 다수의 금융기관이 가압류를 설정한 상태입니다. 이는 채무 불이행의 심각성을 보여주며, 경매 진행 과정에서 변수가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

5.5. 특별 매각 조건

일괄 매각이며 제시외 건물(주택으로 이용 중인 판넬조 건물 등)이 포함됩니다. 특히 목록1,2,5에 대한 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환 등 특별 매각 조건에 유의해야 합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 장흥군에 위치한 동물 및 식물 관련 시설로, 농촌 지역의 특성을 잘 나타내고 있습니다. 토지 면적이 넓어 농업 또는 축산업 관련 사업을 하기에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 차량 접근성도 양호한 편입니다.

그러나 현황상 멸실된 건물이 존재하며, 일부 토지(목록1,2,5)에 대해서는 농지취득자격증명 제출이 필수적이라는 점이 큰 리스크 요인입니다. 또한, 높은 총 채권액과 복잡한 등기부 상황은 면밀한 법률 검토를 요구합니다. 제시외 건물(주택)의 존재는 추가적인 활용 가능성을 시사하지만, 법적 효력 및 처리 방안을 명확히 확인해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 활용한 농업, 축산업 또는 관련 시설 운영 잠재력.

* 농촌 지역의 고즈넉한 환경과 상대적으로 저렴한 토지 가격.

* 지역 특색을 살린 체험 농장, 힐링 공간 등으로의 개발 가능성.

* 회진항 및 주변 관광 자원과의 연계 활용 방안 모색.

8. 예상 입찰가

본 건은 감정가가 119,840,310원으로 책정되었습니다. 현재까지 파악된 인수되는 보증금은 없으나, 멸실 건물 존재, 농지취득자격증명 필수 제출 조건, 높은 총 채권액 등 여러 리스크 요인을 종합적으로 고려해야 합니다.

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 상기 리스크 요인과 향후 활용 가능성, 명도 저항 등을 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 투입되는 명도 비용, 농취증 발급 가능 여부, 멸실 건물 철거 및 복구 비용 등을 산정한 후, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

일반적인 경매 시장 상황과 본 건의 특수성을 감안할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 정확한 투자 가치 판단을 위해서는 현장 답사를 통한 물건 상태 확인 및 추가적인 법률, 세무 전문가 상담이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.