나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51344 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 11층1120호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산해 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 무안군 삼향읍 남악리 소재 '전남도청' 남측 인근에 위치하는 '도휘에드가
9차오피스텔 제11층 제1120호'이며, 부근은 오피스텔, 상가 및 각종 점포 등으로
형성된 남악택지개발지구내 상업지역임.

교통상황

본 건물까지 차량 접근 용이하며, 가로망이 정비된 남악지구에 소재하여 일반적인
교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상16층건물중 11층 1120호로서
외벽: 화강석판재 붙임, 콘크리트위 페인팅
내벽: 인코트마감 외
창호: 샤시창임.

이용상태

업무시설(오피스텔)

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 소방설비, 승강기, 지하주차장 등이
시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 가로장방형으로, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복4차선 아스팔트포장도로와 남측 및 동측으로 폭 약10m정도의 보행자전용도로와
접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 도시계획구역(남악신도시), 지구단위계획구역(남악지구), 소로1류
(폭10m~12m)(접합), 중로1류(폭20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51344 (1)

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 11층1120호

용도: 오피스텔 (업무시설, 제1,2종근린생활시설)

감정가: 75,000,000원

토지면적: 4.51㎡ (약 1.36평) / 토지지분: 4.5128㎡

건물면적: 29.89㎡ (약 9.04평) / 건물지분: 29.8861㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO (임차인 이재은으로 추정)

건축물 정보:

준공일: 2019년 07월 15일

총 층수: 16층

해당 층수: 11층

건물 구조: 철근콘크리트구조

총 호수: 262호

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 '전남도청' 남측 인근에 위치합니다. 오피스텔, 상가, 각종 점포 등이 형성된 남악택지개발지구 내 상업지역입니다.

* 교통 및 도로: 차량 접근이 용이하며, 가로망이 잘 정비된 남악지구에 소재하여 일반적인 교통상황이 양호합니다. 서측으로는 왕복 4차선 도로, 남측 및 동측으로는 폭 약 10m의 도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본 물건이 속한 지역은 도시지역, 중심상업지역, 도시계획구역(남악신도시), 지구단위계획구역(남악지구)이며, 소로1류(폭10m~12m), 중로1류(폭20m~25m)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 내에서 특별한 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

1.3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 북동신용협동조합 가압류 (접수일자 2024-04-04, 권리금액 500,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 북동신용협동조합 가압류, 이재은 강제경매 개시결정 등 (말소기준권리 이하)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이재은 (채권자로 추정)

* 보증금: 88,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-12-13

* 확정일자: 2023-11-28

* 배당신고일자: 2025-09-03

* 대항력: 있음. (전입일자 2023-12-13이 말소기준권리 2024-04-04보다 선순위이므로 대항력이 인정됩니다.)

* 비고: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 8,800만원 전액을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. ('인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 있으나, '대항력 있음' 표기를 고려하여 주의 깊은 확인이 필요합니다.)

* 권리 분석 요약: 임차인 이재은은 대항력을 갖추고 있어, 배당 결과에 따라 보증금 인수 여부가 결정됩니다. 말소기준권리보다 선순위인 임차인의 보증금 전액이 배당되지 않을 경우, 매수인이 이를 인수해야 합니다.

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 남악택지개발지구 내 중심상업지역에 위치하며, 전남도청 인근으로 행정기관 및 관련 업무시설 종사자를 배후로 하는 상권입니다.

* 주요 시설: 오피스텔, 상가, 각종 점포가 밀집해 있어 활성화된 지역입니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 상업지역에 위치하여 다양한 쇼핑, 금융, 식음료 등 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통 접근성: 차량 접근성이 우수하며, 정비된 가로망을 통해 대중교통 이용 또한 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 대항력 있는 임차인 이재은이 존재하며, 보증금 8,800만원 중 배당받지 못하는 금액이 있을 경우 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다.

* 기타: 제공된 정보상으로 특별한 토지/건물 관련 하자나 법적 제약은 발견되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 무안군 남악택지개발지구 내 중심상업지역에 위치하며, 전남도청 인근이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2019년 준공된 비교적 신축 건물로 내부 상태 역시 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인 이재은의 존재는 보증금 인수 가능성이라는 주요 리스크 요인이므로, 경매 진행 과정 및 배당 현황을 면밀히 파악하여 인수 금액을 정확히 산정하는 것이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 남악신도시 내 중심상업지역이라는 입지적 장점을 바탕으로 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

* 전남도청 및 관련 기관 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 최신 연식의 건물로 즉시 사용하거나 임대하기 용이하며, 유지보수 비용 부담이 적습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본 건의 감정가는 75,000,000원입니다.

* 최근 매매 사례를 분석한 결과, 해당 오피스텔의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2025년 7월 25일 (14층): 75,000,000원

* 2026년 4월 1일 (9층): 88,000,000원

* 2026년 6월 9일 (6층): 95,000,000원

* 최근 실거래가는 감정가(7500만원)보다 높은 8,800만원에서 9,500만원 수준을 보이고 있습니다. 층수가 높을수록 가격이 상승하는 경향을 보이며, 본 건은 11층에 해당합니다.

* 입찰가 산정:

* 대항력 있는 임차인 이재은의 보증금 8,800만원 인수 가능성이 존재하나, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보에 따라 본 입찰가 산정 시에는 매수인이 보증금을 직접 인수하지 않는다고 가정합니다. (단, 실제 인수 여부는 반드시 확인 필요)

* 이러한 가정 하에, 최근 실거래가와 본 건의 층수를 고려하면 8,000만원에서 9,000만원 사이의 입찰가가 합리적으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 80,000,000원 ~ 90,000,000원.

* 주의사항: 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부는 본 물건의 실제 투자 비용에 결정적인 영향을 미칩니다. 만약 보증금 8,800만원을 매수인이 인수해야 할 경우, 입찰가 산정은 전면 재검토되어야 하며, 총 매수 비용이 시장 가치를 초과하지 않도록 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.