나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33615 [1] 전라남도 담양군 수북면 대방리 256 화우리팰리스 101동 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 담양군 수북면 대방리 소재 ""수북문화마을"" 동측 인근에 위치한 화우리팰리스 제101동 제1층 제101호로서 주변은 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 마을주변 농경지대로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 1층 101호로서,
외벽 : 석재붙임, 치장벽돌마감, 강화유리 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅, 타일마감 등,
창호 : 새시창호임.

이용상태

사무실로 이용 중임.

설비내역

일반적인 급·배수설비 및 위생설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 남동측으로 차량진입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경33615 (1)

* 소재지: 전라남도 담양군 수북면 대방리 256 화우리팰리스 101동 1층 101호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 95,000,000원

* 토지면적: 59.71㎡ (약 17.96평)

* 토지지분: 59.7074㎡ (약 17.96평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 40.04㎡ (약 12.11평)

* 건물지분: 40.04㎡ (약 12.11평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 농OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 본건은 전라남도 담양군 수북면 대방리 소재 ""수북문화마을"" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 단독주택 및 농경지가 혼재하는 마을 주변 농경지대로서, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통 상황은 보통입니다.

* 건물은 철근콘크리트구조의 4층 건물 중 1층에 위치하며, 외벽은 석재붙임, 치장벽돌마감, 강화유리 등으로 구성되어 있습니다.

* 내벽은 몰탈 위 페인팅, 타일 마감 등이며, 창호는 새시창호입니다.

* 본건 토지는 사다리형의 평지로, 다세대주택 부지로 이용 중입니다. (건축물대장상 주요 용도는 공동주택으로 표기되어 있으나, 본건은 근린상가로 경매 진행 중이며 사무실로 이용 중입니다. 이 부분은 추가 확인이 필요합니다.)

* 건물 남동측으로 차량 진입로가 개설되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황상 말소기준권리는 2025년 8월 20일자 화순군의 압류입니다.

* 이후 접수된 권리인 농협은행의 강제경매(2025.08.21.) 및 광주광역시의 가압류(2025.10.14.)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 소유권보존 등기(주식회사화우리팰리스, 2016.09.27.) 또한 말소기준권리보다 선순위이므로 소멸 대상입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 다만, 임대 관계는 현재 미상으로 확인됩니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재까지 확인된 바 없으나, 지상권 개요는 별도로 명시되어 있지 않습니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 전라남도 담양군 수북면 대방리 지역은 전반적으로 농경지와 단독주택이 혼재된 농촌 및 주거 밀집 지역의 특성을 보입니다.

* 인근에 ""수북문화마을""이 있으며, 본건 자체는 ""화우리팰리스"" 복합건물 내 상가(1층 101호)입니다.

* 주변 상업 시설은 해당 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 점포 위주로 형성되어 있을 가능성이 높습니다.

* 담양군청 및 주요 상업 지구는 차량으로 이동해야 하는 거리에 위치해 있어, 본건 지역 자체의 상업 활동 범위는 제한적일 수 있습니다.

* 사무실로 이용 중이라는 점을 고려할 때, 지역 내 소규모 사업체, 지역 조합, 행정 관련 사무실 등의 수요가 있을 수 있습니다.

* 외부 지도 서비스 검색 결과, 해당 지역은 대규모 상업 지구보다는 지역 커뮤니티 시설 및 농업 관련 시설과 혼합된 형태를 보입니다. 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았으나, 이는 추가적인 상세 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 주거 및 편의시설: 본건이 위치한 담양군 수북면 지역은 비교적 한적한 농촌 지역으로, 대규모 쇼핑몰이나 대형마트와 같은 편의시설은 인근 읍면 지역으로 이동해야 이용 가능합니다. 지역 내에는 주민 편의를 위한 기본적인 소매점이나 식당 등이 있을 것으로 예상됩니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근은 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 가능하나 배차 간격이나 노선은 제한적일 수 있습니다.

* 교육시설: 주변에 초등학교 등 기본적인 교육 시설이 분포할 수 있으나, 이는 상세 주소 확인 후 추가적인 조사가 필요합니다.

* 의료시설: 종합병원 등 대형 의료 시설은 담양읍 또는 광주광역시로 이동해야 이용 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 용도 혼란 가능성: 건축물대장상 ""화우리팰리스"" 건물 전체의 주 용도가 ""공동주택(다세대주택)""으로 표기되어 있으나, 본건은 ""근린상가""로 경매 진행 중이며 ""사무실""로 이용 중입니다. 이는 추후 건물 이용, 증축, 용도 변경 등에 있어 복합적인 문제를 야기할 수 있으며, 법적 검토가 필요합니다.

* 지역적 한계: 담양군 수북면은 농경지 및 주거 지역이 많은 지역으로, 근린상가나 사무실의 경우 지역 내 수요만으로는 공실 위험이 높을 수 있습니다. 타 지역 대비 임대 수익률이나 시세 상승이 제한적일 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 미상으로, 실제 점유자가 누구인지, 어떠한 조건으로 사용하고 있는지, 명도 진행 시 예상되는 문제점 등에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 비록 인수 보증금이 0원이라 하더라도, 법적 또는 사실상의 점유 관계가 복잡할 수 있습니다.

* 건물 노후화 및 관리 상태: 건물이 2015년경 사용 승인되었으므로, 일반적인 노후화 정도 및 건물 관리 상태에 대한 육안 확인이나 전문가의 진단이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 담양군 수북면의 근린상가로, 현재 사무실로 이용 중이며 일괄매각 대상입니다.

* 전반적인 입지 조건은 농촌 지역의 특성을 보이며, 교통 및 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 등기부상 권리 관계는 명확하게 정리될 것으로 보이나, 임대차 관계가 미상인 점은 주의 깊은 확인이 필요합니다.

* 건축물대장상의 용도와 본건의 경매 용도 및 실제 이용 현황 간의 차이는 잠재적 리스크 요인이므로, 법률 및 행정적 검토가 선행되어야 합니다.

* 지역 상권의 특성상, 사무실로서의 잠재적 가치 및 임대 수요를 면밀히 분석해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 감정가 95,000,000원으로, 지역 내 근린상가 및 토지 가치를 고려할 때 시세 대비 저평가 가능성이 있습니다.

* 토지와 건물을 일괄매각하므로, 소유권 확보에 있어 유리한 측면이 있습니다.

* 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 권리 관계로 인한 추가적인 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 향후 지역 개발 계획이나 수요 변화에 따라 가치 상승의 잠재력을 가질 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 분석이 필요합니다.

* 주변 유사 물건의 실거래가 및 최근 경매 낙찰가 분석

* 본건의 정확한 임대 현황 및 예상 임대 수익률 산정

* 추후 명도에 소요될 예상 비용 및 기간 산정

* 건축물대장상의 용도와 실제 이용 용도 간의 법적 문제에 대한 전문가 의견

* 위 정보들을 종합적으로 고려하여 보수적인 관점에서 낙찰가율을 책정해야 합니다.

* 인수 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 입찰가 산정은 가능하나, 상기 분석 없이는 정확한 금액 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.