나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31605 [1] 전북특별자치도 진안군 진안읍 군상리 411-6 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유민감정 · 평가일 2025.09.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 진안군 진안읍 군상리 소재 '진안시장' 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활
시설이 주를 이루는 상가지대임.

교통상황

대상물건 인근까지 차량접근이 가능하며, 간선도로와의 연계성 및 대중교통과의 접근성·빈도수 등으로 보아 제반 교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서, 주상용 건물부지임.

인접 도로상태

지적상 맹지이나, 대상물건 북측으로 개설된 노폭 약 2~3미터 내외의 도로를 통하여 진·출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(일반상업지역), 가축사육제한구역(2025-06-18)(절대금지구역[주거상업지역])<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(2024-07-05)<물환경보전법>, 역사문화환경
보존지역<전라북도지정문화재보호조례>, 하수처리구역(2024-07-05)<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

--.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : --.

건물감정평가요항표

건물의 구조

목조 강판지붕 단층건으로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅
내벽 : 벽지 붙임 등
창호 : 목재 및 샷시창호 등임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 참조.

공부와의 차이

-의뢰목록 및 공부상 '아연지붕 근린생활시설'이나, 현황 '강판지붕 주택'임.
-의뢰목록 및 공부상 411-6번지 지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 현황 의뢰외 인접필지(411-7번지 외)에 걸쳐 소재하는 것으로 조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : --.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물 포함
2. 공부상 '아연지붕 근린생활시설'이나 현황은 '강판지붕 주택'임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적리스크

7. 종합의견

8. 투자포인트

9. 예상입찰가

1.1. 물건기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31605 (1)

소재지: 전북특별자치도 진안군 진안읍 군상리 411-6

용도: 공부상 근린생활시설, 현황 주택

감정가: 123,560,800원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 진안동부새마을금고 (근저당 설정 내역 확인)

1.1. 1.토지정보

토지면적: 109.00㎡ (약 32.97평)

토지지분: 109㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 2.건물정보

건물면적: 49.66㎡ (약 15.02평)

건물지분: 49.66㎡

건물 제시외면적: 105.60㎡

건축물대장상 주요 용도: 제1종근린생활시설

건축물대장상 구조: 일반목구조, 목조

건축물대장상 지붕: 기타지붕 (아연)

건축물대장상 사용승인일: 1945년

건축물대장상 건물면적(연면적): 49.66㎡

1.1. 3.특이사항

* 일괄매각, 제시외 건물 포함

* 공부상 '아연지붕 근린생활시설'이나 현황은 '강판지붕 주택'임

* 건축물대장상 토지 면적(93㎡)과 경매 대상 토지 면적(109㎡)이 상이하며, 현황 건물은 인접 필지에 걸쳐 소재하는 것으로 조사됨.

2.1. 입지조건

* 위치: 전북특별자치도 진안군 진안읍 군상리 소재 '진안시장' 서측 인근에 위치함.

* 주위환경: 근린생활시설이 주를 이루는 상가지대임.

* 교통상황: 대상 물건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 연계성 및 대중교통 접근성·빈도수 등으로 보아 제반 교통상황은 보통인 편임.

* 형태 및 이용상태: 부정형의 토지로서, 주상용 건물 부지임.

* 인접 도로상태: 지적상 맹지이나, 대상 물건 북측으로 개설된 노폭 약 2~3미터 내외의 도로를 통하여 진·출입함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(절대금지구역), 배출시설설치제한지역, 역사문화환경보존지역, 하수처리구역임.

3.1. 권리분석

말소기준권리: 2020년 5월 21일 진안동부새마을금고 근저당권 (84,000,000원)

* 등기부상 소유권 변동: 이문옥(1989) → 박순옥(2012) → 이현수(2019, 증여)

* 후순위 권리: 신용보증기금 가압류(2022년), 삼성카드 가압류(2024년), 진안동부새마을금고 임의경매(2025년), 여수세무서장 압류(2026년) 등이 있으며, 이들은 모두 매각으로 소멸될 예정임.

* 등기부채권 총액: 307,588,383원

3.1. 1.임차인현황

* 임차인: 안선훈

* 보증금: 6,000,000원

* 차임: 250,000원

* 대항력: 없음

* 권리분석: 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: 최명자

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 400,000원

* 대항력: 없음

* 권리분석: 인수되는 보증금 없음.

3.1. 2.인수 보증금 합계

인수 보증금 합계: 0원

4.1. 상권분석

* 물건이 위치한 진안읍 군상리 일대는 진안시장이 인근에 있어 전통적인 상가지대 특성을 보이며, 근린생활시설이 밀집해 있음.

* 차량 접근성은 양호하나, 지적상 맹지이며 인접 도로의 폭이 2~3미터로 협소하여 차량 이용 시 다소 불편함이 있을 수 있음.

* 주변에 홍삼 관련 시설(홍삼스파, 홍삼한방센터 등)이 위치하여 지역 특화 상권과의 연계 가능성이 있음.

* 검색 결과, 인근 지역에 혐오시설에 대한 구체적인 언급은 확인되지 않음.

5.1. 생활정보

* 교통: 진안 시외버스터미널을 통해 주요 도시로의 접근성이 있으며, 지역 내 대중교통 이용도 가능함.

* 편의시설: 진안시장 및 상가지대 인근으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 관광/휴양: 마이산, 진안 홍삼스파 등 지역 관광 및 휴양 시설이 인근에 위치함.

* 특이사항: 진안 지역 특산물인 홍삼을 활용한 관광 상품(홍삼스파, 홍삼한방센터 등)이 활성화되어 있음.

6.1. 잠재적리스크

* 건물 노후화: 1945년 사용승인된 목조 건물이므로, 전반적인 노후화 및 유지보수 필요성이 높음.

* 공부상 용도와 현황의 차이: 공부상 근린생활시설이나 현황 주택으로 이용 중이며, 이는 향후 용도 변경, 건축 관련 규제, 금융 이용 등에 영향을 미칠 수 있음.

* 건축물대장과의 차이: 건축물대장상 토지 면적(93㎡)과 경매 대상 토지 면적(109㎡)이 상이하고, 현황 건물이 인접 필지(411-7번지 외)에 걸쳐 소재하는 것으로 조사되어, 법적 경계 분쟁 및 소유권 문제가 발생할 가능성이 있음.

* 제시외 건물: 105.60㎡에 달하는 제시외 건물이 포함되어 있어, 철거 또는 법적 이슈가 발생할 수 있음.

* 도로 현황: 지적상 맹지이며, 북측으로 약 2~3미터 폭의 도로로만 진출입이 가능하여, 차량 접근 및 편의 시설 설치 등에 제약이 있을 수 있음.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역이나, 가축사육제한구역(절대금지구역), 역사문화환경보존지역 등에 해당하여 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있음.

7.1. 종합의견

본 물건은 진안군 상업지역 내 시장 인근에 위치하나, 1945년 건축된 매우 노후된 목조 주택(공부상 근린생활시설)으로, 법적 공부와 현황 간의 큰 차이 및 인접 필지 침범 의혹 등 다수의 심각한 리스크를 안고 있습니다. 또한, 지적상 맹지이며 진출입로가 협소한 점, 제시외 건물이 상당 면적을 차지하는 점 등도 고려해야 합니다. 임차인은 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없으나, 권리 분석 외적인 부분에서 철저한 현장 확인 및 추가 조사가 필수적입니다.

8.1. 투자포인트

* 상업지역 내 입지로 인한 잠재적 가치: 시장 인근 상업지역이라는 입지적 이점은 향후 개발 또는 재건축 시 가치 상승의 가능성을 내포합니다.

* 저평가 가능성: 높은 권리 분석 위험과 건물 노후화, 경계 문제 등으로 인해 현재 감정가 대비 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

* 주변 상권과의 연계: 진안 홍삼 관련 산업 시설과의 연계를 통해 특화된 사업 기회를 모색할 수 있습니다.

9.1. 예상입찰가

예상 입찰가는 감정가 123,560,800원을 기준으로, 물건의 현 상태, 제시외 건물 포함 여부, 공부와 현황의 차이, 그리고 무엇보다 인접 필지 침범 가능성 등 중대한 하자 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 임차인의 인수 보증금은 없으나, 상기 언급된 리스크들을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 현장 조사와 권리 분석, 그리고 주변 시세 조사를 통한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다. (구체적인 입찰가 산정은 추가적인 시장 조사 및 현장 답사를 통해 결정될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.