나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101779 [1] 부산광역시 사하구 감천동 20-152 감천파크빌라 지동 3층 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 사하구 감천동 소재 '부일외국어고등학교' 남동측 인근에 위치하는 '감천파크빌라' 단지 내 단위세대로서, 주위는 단독주택 및 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건 내 제3층 제301호로서,
외 벽 : 치장벽돌붙임마감, 몰탈위페인팅마감 등.
내 벽 : 벽지도배마감 등.
창 호 : 샷시창구조임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

서하향의 완경사지내 조성된 세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약 4미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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3. 물건 기본정보

4.

사건번호: 부산서부지원 2025타경101779 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 감천동 20-152 감천파크빌라 지동 3층 301호

용도: 다세대주택

감정가: 107,000,000원

토지면적: 69.67㎡ (약 21.08평)

건물면적: 84.81㎡ (약 25.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOOO (서부산농업협동조합)

건축년도: 1991년

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건 내 제3층

특이사항: 제공된 정보 내에 기재된 특이사항 없음.

주의사항: 제공된 정보 내에 기재된 주의사항 없음.

1.1. 입지조건

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3. 입지조건

4.

* 위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 사하구 감천동 소재 '부일외국어고등학교' 남동측 인근에 위치하는 '감천파크빌라' 단지 내 단위세대임. 주위는 단독주택 및 공동주택 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통시됨.

1.2. 권리분석

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3. 권리분석

4.

* 등기부현황

말소기준권리는 2013년 2월 1일 농업협동조합자산관리회사의 근저당(을3, 12,000,000원)임.

본 건 매각으로 인해 아래 권리들은 소멸될 것으로 예상됨:

* 소유권이전 (갑1, 1994-07-15)

* 근저당 (을3, 2013-02-01)

* 근저당 (을4, 2016-05-11, 60,000,000원)

* 소유권이전 (갑2, 2025-08-14, 상속)

* 임의경매 개시 결정 (갑3, 2025-08-22, 서부산농업협동조합)

총 등기부채권액은 72,000,000원임.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상임.

금액이 미상이라도 주의 필요함.

1.3. 상권분석

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3. 상권분석

4.

* 시세 분석

본 건의 감정가는 107,000,000원이며, 건물 전용면적 84.81㎡(약 25.66평) 기준 평당 약 4,169,914원임.

* 주변 실거래가 비교

최근 주변 다세대/연립주택 실거래 자료를 분석한 결과, 다음과 같음.

* 2026년 3월 거래, 42.31㎡(약 12.80평), 6,500만원 (평당 약 5,078,125원)

* 2026년 3월 거래, 68.96㎡(약 20.86평), 4,000만원 (평당 약 1,917,545원) - *본 건과 비교 시 시세 anomaly로 판단되어 직접적인 시세 비교에서는 제외함.*

* 2026년 7월 거래, 84.45㎡(약 25.55평), 12,500만원 (평당 약 4,892,368원) - *본 건과 면적, 종류가 유사한 거래임.*

* 분석 결과

본 건의 감정가는 평당 약 417만원으로, 최근 실거래가 평균(약 498만원/평, anomaly 제외) 및 유사 면적의 최신 건물(2015년식, 평당 약 489만원) 시세보다 낮은 수준으로 평가되었음. 이는 시세 대비 낮은 가격에 취득할 수 있는 잠재력을 시사함.

1.4. 생활정보

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3. 생활정보

4.

* 주거환경

대상 물건은 부산광역시 사하구 감천동 소재 주거 밀집 지역에 위치함. '부일외국어고등학교' 인근으로 교육 환경을 고려할 수 있으며, 주변에 단독 및 공동주택이 혼재되어 안정적인 주거 생활이 가능함.

* 편의시설

인근 대중교통망(노선버스정류장) 이용이 가능하며, 주변 상업 시설 및 생활 편의 시설은 차량 또는 도보로 접근 가능한 거리에 있을 것으로 예상됨.

1.5. 잠재적 리스크

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3. 잠재적 리스크

4.

* 명도 관련 불확실성

임대 관계가 미상으로 조사되어, 실제 거주 중인 임차인이 있거나 명도 과정에서 예상치 못한 협상 또는 법적 절차가 발생할 가능성이 있음.

* 건물 노후화

1991년 건축된 건물로, 향후 유지보수 또는 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

* 지역적 특성

감천동 일부 지역은 경사지에 위치하여 접근성 및 편의 시설 이용에 제약이 있을 수 있음. 본 건은 서하향의 완경사지에 조성된 토지에 위치함.

1.6. 종합 의견

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3. 종합 의견

4.

본 물건은 부산광역시 사하구 감천동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 권리 관계상 특별한 인수 부담이 없어 투자 가치가 있다고 판단됩니다. 감정가 대비 주변 실거래가를 고려할 때, 시세보다 낮은 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다. 다만, 임대 관계 미상에 따른 명도 리스크와 건물 노후화에 대한 고려는 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

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3. 투자 포인트

4.

* 시세 차익 기대

경매를 통해 감정가 및 주변 실거래가보다 유리한 가격으로 취득하여 시세 차익을 기대할 수 있음.

* 안정적인 권리 관계

말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 추가적인 법적 부담이 없을 것으로 판단됨.

* 실수요 및 임대 수익 잠재력

실수요자의 주택 구매 또는 임대 수익을 위한 투자 목적 모두에 적합할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

2.

3. 예상 입찰가

4.

본 건의 감정가는 107,000,000원이며, 주변 유사 면적(84.45㎡)의 최신 건물(2015년식)이 125,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 현재 감정가는 시장 가격 대비 보수적으로 책정된 것으로 분석됩니다.

건물 연식(1991년식) 및 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크 등을 감안하더라도, 시세 대비 합리적인 가격에 취득하기 위한 전략이 필요합니다.

이에, 법원 최저 입찰가(100%)인 107,000,000원에서 시작하여, 시장 가치를 반영하고 리스크를 고려한 적정 수준의 입찰가를 산정하였습니다.

예상 입찰가: 108,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.