나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101815 [1] 부산광역시 사상구 주례동 47-6 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2025.08.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재""주양초등학교""남동측 인근에 소재하는 부동산
(토지 및 건물)으로,부근은 단독주택,소규모공동주택,근린생활시설,철도 등으로 형성되어
있으며,주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며,인근에 시내버스정류장등이 소재하여 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

주위와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 폭약 6미터,동측으로 폭약3~4미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2025-03-12)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
철도보호지구<철도안전법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며,기타 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트 블록조 스레트지붕(현황:판넬보강지붕) 단층 건물로서,1985년 06월 28이자로
사용승인 되었으며,현상은 보통임.
외벽 : 페인트마감등
창호 :샷시창호구조임.

이용상태

제시목록상 주택 및 근린생활시설이나 현재는 교회(명칭:한소망교회)임.

설비내역

위생설비,급.배수설비,전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

부합물 및 종물
기호 ㄱ : 판넬조 판넬지붕 단층 약26.8㎡: 다용도실
기호 ㄴ : 조적조 판넬지붕 단층 약3.6㎡ :창고
기호 ㄷ : 조적조 스라브지붕 단층 약3.9㎡ :화장실
본건에 소재하는 부합물,종물은 본토지의 사용수익 미치는 영향은 별무할것으로 보임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
제시목록상 주택 및 근린생활시설이나 현재는 교회(명칭: 한소망교회)임.
제시외 건물은 감정서를 참고하되 응찰시 확인요망.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

이 물건은 부산광역시 사상구 주례동 47-6번지에 소재한 근린주택입니다.

사건번호는 부산서부지원 2025타경101815 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

토지는 139.00㎡(약 42.05평)이고, 건물은 144.67㎡(약 43.76평)입니다.

감정가는 225,979,600원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 감정평가서 요약에 따르면 제시외 건물(판넬조 다용도실 약 26.8㎡, 조적조 창고 약 3.6㎡, 조적조 화장실 약 3.9㎡)도 포함됩니다.

현재 제시된 용도는 주택 및 근린생활시설이나, 실제로는 "한소망교회"로 사용 중입니다.

본 물건은 공동담보 및 위반건축물 특이사항이 있습니다.

주의사항으로 일괄매각하며 제시외 건물을 포함합니다. 또한, 현재 교회로 사용 중인 점을 명확히 인지해야 하며, 제시외 건물은 감정서를 참고하되 응찰 시 반드시 현장에서 확인이 필요합니다.

2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 사상구 주례동에 위치하며, "주양초등학교"의 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설, 그리고 철도 등으로 형성되어 있어 주거와 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통 환경은 보통 수준입니다.

토지 이용계획상으로는 제3종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

토지는 주위와 대체로 등고 평탄한 사다리형으로 현황 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로 상태는 남측으로 폭 약 6미터, 동측으로 폭 약 3~4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

다만, 철도 보호지구에 포함되어 있어 열차 운행으로 인한 소음 발생 가능성이 있으며, 이는 주거 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2018년 8월 7일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을1)입니다.

이 근저당권 이하 모든 권리(가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 430,870,681원으로 확인되나, 이는 모두 말소될 예정입니다.

임차인 현황을 보면, "한소망교회"가 점유하고 있으나 보증금과 차임이 0원으로, 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 주택 및 근린생활시설 지역에 위치하며, 현재는 교회로 사용되고 있습니다.

주변에 학교(주양초등학교), 주거 시설, 그리고 다양한 소규모 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 다음과 같습니다.

- 호림하이츠빌라가동 (2025년 12월 5일, 41㎡): 7,300만원

- 동양캐슬 (2026년 6월 15일, 16.36㎡): 4,050만원

- 로얄팰리스 (2026년 5월 28일, 21.372㎡): 9,300만원

이 정보들은 다세대 주택에 대한 것으로, 본 물건(근린주택)과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 그러나 해당 지역의 전반적인 부동산 시세 흐름을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 본 물건은 감정가가 2억 2천만원대이므로, 주변 다세대 주택보다는 더 높은 가치를 지니고 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 주변 교육 시설: 주양초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 교통: 시내버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 차량을 이용한 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 지역 내 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 기타: 사상구 지역은 부산의 대표적인 공업 지대인 사상공업단지가 있으며, 이로 인해 일부 지역에서는 공해나 소음 문제가 제기되기도 합니다. 주례동 일부 지역에서도 철길 마을의 소음 문제가 언급된 바 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 등기부등본 및 현황 조사서상 위반건축물에 대한 언급이 있습니다. 정확한 위반 내용과 시정 가능 여부, 관련 비용 발생 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

* 제시외 건물: 감정평가 요약에 제시외 건물이 포함되어 있으나, 정확한 현황 파악 및 법적 문제 발생 가능성에 대해 응찰 전 면밀한 현장 조사가 필요합니다.

* 현재 용도 (교회): 원래의 용도(주택, 근린생활시설)와 다른 현재의 교회 용도가 향후 건축법, 토지 이용 규제 등에 미치는 영향, 혹은 용도 변경 시 발생할 수 있는 제반 사항을 검토해야 합니다.

* 소음: 주변에 철도가 있어 열차 운행으로 인한 소음 발생 가능성이 있으며, 이는 주거 환경에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 지역적 환경: 사상구 지역은 공업 시설이 밀집해 있어 환경오염 시설 및 소음 등 지역적 환경 요인이 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구 주례동 소재 근린주택으로, 현재는 "한소망교회"로 사용 중입니다. 토지와 건물 일괄 매각이며, 감정가는 약 2억 2천 6백만원입니다. 권리 분석상으로는 인수할 권리가 없어 매우 깔끔합니다. 또한, 현재 점유 중인 임차인(교회)이 대항력과 보증금이 없어 명도에 대한 부담이 적다는 점이 큰 장점입니다. 다만, 위반건축물 여부, 제시외 건물의 정확한 현황, 철도 인접으로 인한 소음 등 잠재적 리스크에 대한 면밀한 현장 확인 및 추가 조사가 필수적입니다. 현재 교회로 사용 중인 특수성을 감안하여, 향후 활용 방안 및 관련 법규 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리 관계가 매우 깨끗하여 인수 부담이 없습니다.

* 현재 점유자인 임차인의 대항력 및 보증금/차임이 없어 명도 리스크가 적습니다.

* 토지 면적(139㎡)과 건물 면적(144.67㎡)을 고려할 때, 다양한 활용 가능성을 모색할 수 있습니다.

* 제시외 건물을 포함한 일괄매각으로, 현 상태 또는 추가 개발을 통해 가치 증대를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 225,979,600원입니다.

주변 다세대 주택 매매 사례를 고려할 때, 본 물건의 경우 근린주택이라는 용도 및 토지 면적을 감안하여 감정가 대비 적절한 수준에서 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

위반건축물, 제시외 건물, 그리고 철도 인접으로 인한 소음 등의 잠재적 리스크를 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가 범위를 제안합니다.

- 보수적인 접근: 감정가 대비 80% ~ 90% (약 1억 8천만원 ~ 2억 3백만원)

- 적극적인 접근: 감정가 대비 95% ~ 100% (약 2억 1천 4백만원 ~ 2억 2천 6백만원)

종합적으로, 본 물건의 현장 조사 및 권리 관계, 추가적인 물건 정보 확인 후 1억 9천만원 ~ 2억 2천만원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 개별적인 투자 성향, 자금 계획, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.