나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5732 [1] 부산광역시 기장군 정관읍 방곡리 387-6 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.09.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 방곡리 소재 '방곡초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있으 며, 인근은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어, 제반 주위환경은 보 통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 본건 남서측 인근 방곡3로에 마을버스 정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄하게 조성된 세장형의 토지로서, 주상용 건부지로서 이용 중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 15미터, 남측 및 동측으로 노폭 약 7미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m )(접합) 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지 구<택지개발촉진법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2) : 철근콘크리트구조 콘크리트경사슬래브지붕 지상3층 건으로서 (사용승인일자: 2021.07.13) 외 벽 : 화강석 붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감. 내 벽 : 벽지 및 몰탈위페인팅 등 마감. 창 호 : 섀시창구조임.

이용상태

일련번호(2): 1층 근린생활시설 등임. 2층 다가구주택임. 3층 다가구주택(증층으로 다락소재)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비(2,3층 주택부분) 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 토지 지상에 후첨 ‘지적 및 건물개황도’ 및 ‘사진용지’와 같이 제시 외 건물 (ㄱ~ ㄷ)이 소재하는 바, 「감정평가에 관한 규칙」 제15조에 따라 원가법을 적용하되, 감가 수정 은 현상 및 관리상태 등을 고려하여 관찰감가법을 병용하였으며, 경매 진행 및 응찰시 소유 권 관계 및 일괄경매 여부를 재확인하시길 바람.

공부와의 차이

본건 건물 2,3층은 공부상 면적(2층: 128.38㎡, 3층: 133.05㎡)과 실측면적(2층: 161.58㎡, 3층: 161.35㎡)이 상이하여 감정평가 목적을 고려하여 실측면적을 기준으로 평가하였으며 현장조사시 이해관계인의 미협조 등으로 인해 내부확인이 불가능하여 건축물현황도 및 외부관찰 등에 의거 통상적인 상태를 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 감정평가 대상건물은 일반건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있음. - 건축과-32116(2022.05.23)호에 의거 위반건축물 등재 - 건축과-41713(2023.07.27)호에 의거 위반건축물 등재

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록 2. 건물은 공부상 1층 근린생활시설, 2.3층 다가구주택이며, 건축물대장상 위반건축물 등재되어 있음. 감정평가서에 의하면, 본건 건물 2, 3층은 공부상 면적(2층 : 128.38㎡, 3층 : 133.05㎡)과 실측면적(2층 : 161.58㎡, 3층 : 161.35㎡)이 상이하며 실측면적을 기준으로 평가하였다고 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5732 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 방곡리 387-6

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 개요

용도: 근린주택

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건, 대항력있는 임차인 있음

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 1,463,141,740원

토지면적: 266.20㎡ (약 80.54평)

건물면적: 399.20㎡ (약 120.76평)

제시외 건물: 7.10㎡ (약 2.15평) 포함 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 부산광역시 기장군 정관읍 방곡리 소재 '방곡초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다 [cite: ].

주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다 [cite: ].

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 본 건 남서측 인근 방곡3로에 마을버스 정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다 [cite: ].

2.3. 토지 이용 계획

제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역

접도구역: 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로와 각각 접함.

제한 및 상태: 가축사육제한구역, 택지개발지구

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 말소기준권리는 2020년 12월 24일자 부산은행 근저당권(을2)입니다. 이후 소유권 이전, 다수의 압류 등이 등기되었으나, 본 경매개시결정(을13, 갑11)은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

건물 등기부상 말소기준권리는 2021년 7월 23일자 부산은행 근저당권(을1)입니다. 이후 다수의 압류 등이 등기되었으나, 본 경매개시결정(갑11)은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액(토지/건물): 1,012,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 강보미: 보증금 35,000,000원, 차임 500,000원, 전입/확정일 2021-06-03, 배당신고 2025-09-04. 대항력 있음.

* 김소영: 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입/확정일 2023-04-06, 배당신고 2025-09-26. 대항력 없음.

* 이은주: 보증금 35,000,000원, 차임 0원, 확정일 2023-10-10, 배당신고 2025-11-04. 대항력 없음.

* 조민규: 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2022-07-06, 확정일 2022-07-13, 배당신고 2025-09-30. 대항력 없음.

* 하용남: 보증금 30,000,000원, 차임 500,000원, 전입/확정일 2023-10-10, 배당신고 2025-11-04. 대항력 없음.

인수할 보증금 합계: 0원. 따라서 상기 임차인들의 보증금은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상되며, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

3.3. 말소 기준 권리

토지: 2020년 12월 24일자 부산은행 근저당권 (을2)

건물: 2021년 7월 23일자 부산은행 근저당권 (을1)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 건은 부산광역시 기장군 정관읍 방곡리 일대에 위치하며, 주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 건물의 용도가 근린주택인 점을 고려할 때, 배후 주거지의 소비를 위한 상업 시설과 주거 공간이 복합된 형태로, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공기관

지역 내 기본적인 편의시설(마트, 편의점 등) 이용은 가능할 것으로 보이나, 대규모 상업 시설과의 거리는 다소 있을 수 있습니다. 가까운 공공기관 정보는 명확히 확인되지 않으나, 정관읍 행정복지센터 등의 이용이 가능할 것으로 추정됩니다.

5.2. 교육시설

'방곡초등학교'가 인근에 소재하여 통학이 용이한 편입니다. [cite: ]

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반 건축물

건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으며, 관련 위반 사항이 반복적으로 기록되어 있어 향후 철거, 이행강제금 부과 등 행정 제재 및 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다. [cite: ]

6.2. 공부상 면적과 실측 면적 차이

건물 2층 및 3층의 공부상 면적과 실측 면적이 상이하며, 감정평가 시 실측 면적을 기준으로 평가되었습니다. (2층: 공부상 128.38㎡ vs 실측 161.58㎡, 3층: 공부상 133.05㎡ vs 실측 161.35㎡). 이는 향후 건축물대장 정정 등 추가적인 확인 및 조치가 필요할 수 있음을 시사합니다. [cite: ]

6.3. 대항력 있는 임차인

강보미 임차인은 대항력이 있으나, '인수할 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 실제 배당 과정에서 변동 가능성이 있으므로 최종 확인이 필요합니다.

6.4. 혐오시설

"부산광역시 기장군 정관읍 방곡리 387-6 주변 혐오시설" 검색 결과, 해당 주소지 인근에서 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 개발 상황이나 개인적인 판단 기준에 따라 다르게 느껴질 수 있으므로, 현장 방문 시 직접 확인하시는 것을 권장합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 기장군 정관읍 방곡리에 소재한 근린주택으로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 2021년 7월 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 감정가는 14억 6천만원대입니다. 등기부상 권리관계는 대부분 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석상 안전한 편입니다. 그러나 건축물대장상 위반건축물 등재, 공부상 면적과 실측 면적의 차이, 대항력 있는 임차인 존재 등은 잠재적 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 관련 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최근 준공(2021년 7월)된 신축급 건물로 상품성이 우수합니다.

* 근린주택으로서 1층 근린생활시설 및 2, 3층 다가구주택으로 복합 용도 활용이 가능하여 임대 수익 및 자체 활용 가치가 높습니다.

* 인수할 보증금 부담이 없는 임차인 구조를 가지고 있어 투자 부담이 상대적으로 적습니다.

* 토지 건물이 일괄 매각되어 활용 및 관리에 용이합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 자료에 따르면, 인근 '파스텔라타운하우스'(연립)의 경우 전용면적 약 85㎡ 기준으로 2023년~2026년 사이에 5억 1천만원 ~ 5억 5천 5백만원 선에서 거래되었습니다 [cite: ].

본 건은 일반 연립주택이 아닌 근린주택으로서, 399.20㎡ (약 120.76평)의 연면적과 복합 용도를 가지고 있습니다. 감정가는 14억 6천 3백만원으로, 평당 약 1,211만원 수준입니다 [cite: ]. 이는 제공된 타운하우스 실거래가 시세와 직접적인 비교는 어렵지만, 건물의 규모, 용도, 신축 연도 등을 고려한 적정 가치로 판단됩니다.

주요 리스크 요인인 위반건축물 등재 및 공부상 면적과 실측 면적 차이를 감안할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

감정가 1,463,141,740원의 85% 수준은 약 1,243,675,470원입니다.

따라서, 잠재적 리스크를 고려하여 12억 3천만원 ~ 12억 6천만원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.