나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5759 [1] 부산광역시 남구 용호동 473-13 왕신그린빌라 1층103호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 ""용호중학교"" 북서측 인근에 위치하는 구분건물(연립주택)로 주위는 소규모 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 근거리에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제1층 제103호로서
(사용승인일 : 1996년 11월 16일)
외벽 : 타일 붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 구조 등입니다.

이용상태

연립주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 다소 완경사 지대의 부정형 토지로서 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 건물 북서측으로 노폭 약 4~6미터 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2024-03-20)(소로 3-161호선)(저촉), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(계명유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(용호중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(한국조형예술고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 등입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

연립주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본건은 부산광역시 남구 용호동 473-13번지에 소재한 왕신그린빌라 1층 103호 연립주택입니다. 사건번호는 부산동부지원 2025타경5759 (1)이며, 감정가는 150,000,000원입니다. 토지 면적은 52.78㎡(약 15.97평)이고, 건물 면적은 82.83㎡(약 25.08평)입니다. 본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다. 건물은 1996년 11월 16일에 사용 승인되었습니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 남구 용호동 "용호중학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 소규모 공동주택과 단독주택이 혼재된 주택지대로 형성되어 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 근거리에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 건물 북서측으로 노폭 약 4~6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2017년 7월 14일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (을6)입니다. 매각으로 인해 아래 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 한국주택금융공사 근저당권 (2017-07-14, 을6)

* 신용보증기금 가압류 (2023-09-20, 갑16)

* 경남신용보증재단 가압류 (2023-09-26, 갑17)

* 한국주택금융공사 임의경매 (2025-08-22, 갑18)

매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 명확한 기재는 없으나, 물건명세서상 "지상권개요: 비고: 연립주택으로 이용중임."이라는 내용이 있어 추가적인 확인이 필요합니다.

임차인 현황에 대한 정보는 '미상'으로 확인되었으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계가 미상이므로, 실제 현장 조사 시 대항력 있는 임차인 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다. (주의 필요)

1.3. 상권분석

본건은 주로 주택이 밀집된 지역에 위치하고 있어, 주변 상권은 주거 생활을 지원하는 기본적인 편의시설 위주로 형성되어 있을 것으로 보입니다. 대규모 상업 시설이나 업무 시설과의 접근성에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 용호중학교, 계명유치원, 한국조형예술고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 시내버스정류장이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 주변 환경: 주거 지역으로서 비교적 조용하고 안정된 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 미확인: 임대 관계가 미상으로, 인수 여지가 있는 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간 소요를 발생시킬 수 있는 주요 리스크입니다. (주의 필요)

* 건물 노후화: 1996년에 준공된 건물로, 시간이 지남에 따라 유지보수 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 학교 보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축이나 개발 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

부산 남구 용호동 소재 왕신그린빌라 1층 103호는 1996년에 건축된 연립주택으로, 주거 지역 내에 위치합니다. 최근 동일 건물 내 유사 면적의 물건이 1억 2천만 원에 실거래된 사례는 본건의 시세 판단에 중요한 기준이 됩니다. 감정가 1억 5천만 원은 최근 실거래가보다 높게 책정된 것으로 보이며, 합리적인 입찰을 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 다만, 임차인 정보가 미상이라는 점은 반드시 현장 조사를 통해 확인해야 할 최우선 과제입니다.

1.7. 투자 포인트

* 동일 건물 실거래가 존재: 2026년 7월 2일, 왕신그린빌라(473-13번지) 2층, 81.2㎡ 면적 물건이 120,000,000원에 거래된 바 있습니다. 본건은 1층, 82.83㎡ 면적으로 유사합니다.

* 감정가 대비 시세차익 가능성: 최근 실거래가 120,000,000원과 비교했을 때, 감정가 150,000,000원은 현재 시장가보다 높게 평가되었을 가능성이 있습니다. 따라서 시세보다 낮은 가격으로 취득할 기회를 제공할 수 있습니다.

* 주거 지역 내 위치: 학교와 주거시설이 밀집한 지역에 위치하여 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 주변 시세 분석:

* 본건과 동일한 왕신그린빌라(1996년 준공) 2층, 81.2㎡ 면적 물건이 2026년 7월 2일 120,000,000원에 직거래되었습니다. 본건은 1층, 82.83㎡ 면적입니다.

* 인근 사호(527-1) 연립주택(1974년 준공) 39.67㎡ 면적은 2026년 7월 16일 80,000,000원에 거래되었습니다.

* 인근 정상네이처빌4차(2019년 준공) 70.59㎡ 면적은 2026년 7월 7일 245,000,000원에 거래되었습니다.

* 감정가: 150,000,000원

* 예상 입찰가 범위:

* 동일 건물 최근 실거래가인 120,000,000원을 기준으로, 1층이라는 점을 감안하여 보수적으로 접근 시 110,000,000원 ~ 130,000,000원 범위를 추천합니다.

* 보다 적극적인 입찰을 고려한다면, 감정가의 약 90% 수준인 135,000,000원까지도 검토 가능하나, 실제 경쟁 상황 및 임차인 인수 여부 등을 종합적으로 판단하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 현재 시점에서는 동일 건물 실거래가 120,000,000원 이상에서 시장 상황을 관망하며 입찰하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.