나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5754 [1] 부산광역시 남구 용호동 519-5 경동아파트 105동 2층205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 형설 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 '용산초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상18층건 내 2층 205호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등,
창호 : 샤시창호 등 임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내에 자체지반 평탄하게 조성된 사다리형에 가까운 토지로서, 본건 아파트의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 12m 내외의 도로와 접하며, 단지내 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 제2종전용주거지역(부산광역시고시 제2025-320호(2025-08-13)자연녹지지역에서 제2종 전용주거지역으로 변경), 준공업지역, 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-36)(접합), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2018-12-19)(기준높이 20m 최고높이 24m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(용산초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(용호중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시관리계획 입안중(제2종전용주거지역(부산광역시 공고 제2024-2934호))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타사항
-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

2025타경5754 (1)

1.2. 소재지

부산광역시 남구 용호동 519-5 경동아파트 105동 2층 205호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

159,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 27.00㎡ (약 8.17평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

* 건물면적: 70.60㎡ (약 21.36평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

유아이제사십차유동화전문유한회사

1.9. 특이사항

유동화물건

1.10. 주의사항

해당 사항 없음

1.11. 특수물건정보

유동화물건

1.12. 감정평가서 요약

* 위치 및 주위환경: 부산광역시 남구 용호동 소재 '용산초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

* 건물의 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층 지상 18층 건물 내 2층 205호로, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샤시 창호 등임.

* 이용상태: 공동주택(아파트)로 이용 중임.

* 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 전기 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등이 구비됨.

* 토지의 형상 및 이용상태: 완경사지대 내 자체 지반이 평탄하게 조성된 사다리형에 가까운 토지로서, 본건 아파트의 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 12m 내외의 도로와 접하며, 단지 내 가로망이 정비되어 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 제2종전용주거지역, 준공업지역, 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-36)(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 20m 최고높이 24m), 상대보호구역(용산초등학교, 용호중학교), 도시관리계획 입안중(제2종전용주거지역).

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 용호동에 위치하며, 북동측 인근에 용산초등학교가 소재하고 있습니다. 주변으로는 공동주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로

본건 북측으로 폭 약 12m의 도로와 접하고 있으며, 아파트 단지 내 도로망은 잘 정비되어 있습니다.

2.4. 주변 환경 분석

* 용호만 악취 민원 발생: 일부 보도에 따르면 용호만 일대에서 악취 민원이 제기된 바 있어, 해당 지역의 환경에 대한 주의가 필요합니다.

* 대규모 주택 단지 밀집: 용호동은 대규모 아파트 단지가 밀집한 지역으로, 이는 생활 편의시설 및 인프라 형성에 긍정적인 영향을 미칩니다.

* 혐오시설 정보: 주변에 특정 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 일반적으로 혐오시설은 교도소, 정신병원, 쓰레기 처리 시설, 납골당 등이 포함됩니다. 이와 같은 시설의 존재 여부는 직접적인 현장 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권 변동: 함학자(2006년), 이수정(2015년), 임수란(2020년 매매) 순으로 소유권 이전이 있었습니다. 현재 소유자는 임수란입니다.

* 주요 권리 내역:

* 근저당 (말소기준권리): 우리은행 (2020-01-30, 66,000,000원)

* 근저당: 아이앤유크레디트대부주식회사 (2021-12-20, 105,300,000원)

* 가압류: 미래에셋생명보험 (2024-02-27, 15,177,159원)

* 임의경매개시결정: 유아이제사십차유동화전문유한회사 (2025-08-21, 58,145,599원)

* 등기부 채권 총액: 186,477,159원

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 존재 여부는 별도 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상임.

* 임차인 관련 주의사항: 임대 관계가 미상이므로, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 보증금이 미상인 임차인이 있을 경우, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례 분석

최근 2026년 4월부터 7월까지의 매매 사례를 바탕으로 분석한 결과, 단위 면적당 거래 가격은 약 202만원/㎡ ~ 262만원/㎡ 수준입니다.

* 2026년 4월 20일: 56.4㎡, 11,400만원 (약 202.13만원/㎡)

* 2026년 5월 30일: 114.63㎡, 30,000만원 (약 261.72만원/㎡) - (참고: 본건보다 큰 면적)

* 2026년 7월 7일: 58.53㎡, 12,100만원 (약 206.73만원/㎡)

4.2. 예상 시세

본건의 건물면적은 70.60㎡(약 21.36평)으로, 유사 면적의 최근 거래 사례(56.4㎡, 58.53㎡)의 평균 단가(약 204.43만원/㎡)를 적용 시, 예상 시세는 약 14,440만원 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가 159,000,000원보다 낮은 수준입니다.

4.3. 상권 특성

본 건이 소재한 용호동 일대는 공동주택 및 근린생활시설이 발달한 주거 상권입니다. 또한, 인근 학교(용산초등학교, 용호중학교) 및 생활 편의시설 접근성이 양호하여 주거지로서의 가치를 지닙니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

* 아파트명: 용호경동아파트

* 주소: 부산광역시 남구 용호동 519-5

* 사용승인일: 1992년 12월 05일

* 동수: 5개동

* 세대수: 499세대

* 최고층/최저층: 19층 / 1층

* 주차대수: 총 268대 (지상 3대, 지하 19대, 기계식 주차 246대) [건축물대장 JSON 정보 기반]

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 전기차충전기 등

5.2. 본건 유닛 정보

* 건물 전용면적: 70.60㎡ (약 21.36평)

* 건물 총면적 (분양면적): 명확하게 명시되지 않았으나, 통상 전용면적보다 넓습니다. (참고: 아파트 자체 정보에 '전용면적: 41474.19㎡, 총면적: 51009.05㎡'는 단지 전체 면적으로 보임)

* 층수: 2층

5.3. 편의시설

* 교육시설: 용산초등학교, 용호중학교 등 도보 통학이 가능한 거리에 위치.

* 상업시설: 인근에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 기타: 단지 내 편의시설이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 및 임차인

* 임대 관계 미상: 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 임대 관계가 미상인 점은 대항력 있는 미등기 임차인의 존재 가능성을 시사합니다. 이로 인한 명도 저항이나 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 본건의 감정평가액(159,000,000원)이 최근 실거래가 분석을 통한 추정 시세(약 144,400,000원)보다 높게 형성되어 있습니다. 이는 감정평가 시점의 시장 상황이나 기타 요인에 의한 것일 수 있으며, 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다.

6.2. 지역 이슈

* 용호만 악취 문제: 일부 지역 주민들로부터 용호만 일대의 악취 민원이 제기된 바 있어, 거주 환경에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

* 장기 미개발 사업: 용호 씨사이드 조성 사업이 20년 이상 지연되는 등 지역 개발 사업의 지연 및 법적 분쟁 사례가 있어, 향후 지역 발전 및 가치 상승에 대한 불확실성이 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 남구 용호동에 위치한 경동아파트 105동 2층 205호로, 용산초등학교 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준이며, 주변 환경은 공동주택과 근린생활시설이 혼합되어 있습니다. 건물 자체는 철근콘크리트 구조로, 기본적인 주거 설비를 갖추고 있습니다.

권리분석상으로는 말소기준권리인 우리은행 근저당을 포함한 모든 후순위 권리가 매각으로 소멸될 예정이나, 임대 관계 미상인 점은 잠재적인 위험 요소로 작용할 수 있습니다. 또한, 감정가 대비 최근 시세가 낮게 형성된 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

주변 지역에서 용호만 악취 민원이나 장기 미개발 사업 관련 이슈가 언급된 점은 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 학군: 용산초등학교, 용호중학교 등 교육 시설과의 접근성이 양호하여 가족 단위 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* 입지: 부산 남구의 주거 지역에 위치하며, 단지 내 편의시설 및 주변 생활 인프라 이용이 가능합니다.

* 경매 물건: 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 159,000,000원

* 최근 실거래가 기반 예상 시세: 약 144,400,000원

본 건은 감정가 대비 최근 시세가 낮게 형성되어 있으며, 인수되는 임차인 보증금이 없는 점을 고려할 때, 투자 가치를 고려한 입찰가를 산정할 수 있습니다. 최근 시세 수준과 감정가를 종합적으로 고려하여, 약 150,000,000원 내외로 입찰가를 설정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 단, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 시세 변동 추이를 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.