나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5709 [1] 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 1387 정관동일스위트 105동 16층1603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정토 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 소재 '정관고등학교' 북서측 인근에 위치하는‘정관동일스위트’105동 16층 1603호로서, 주위는 대단위 아파트 단지, 단지내상가, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통시설은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리구조 경사지붕 18층 건물(사용승인일: 2012.12.20.)
내 16층 1603호(전유면적: 84.8734㎡)로서,
·외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감.
·창호: 샷시 창호 임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 경보설비, 승강기설비, 공동현관문설비 및 열병합 의한 지역난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북동하향 완경사지대 내 지반조성한 사다리형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 근린생활시설건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망이 형성되어 있으며, 본건 단지 남서측으로 광대로인 산단로 및 북동, 북서측으로 중로인 정관로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(2015-01-01)(접합). 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.
나. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경5709 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 1387, 정관동일스위트 105동 16층 1603호

용도: 아파트

감정가: 321,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

1.2. 건물 및 토지 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕, 18층 건물 (사용승인일: 2012년 12월 20일)

토지면적: 53.44㎡ (약 16.17 평)

건물면적 (전용면적): 84.87㎡ (약 25.68 평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지 지분: 53.4438㎡

건물 지분: 84.8734㎡

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 소재 '정관고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 대규모 아파트 단지, 단지 내 상가, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 주변 시설

주변에는 대규모 아파트 단지와 함께 다양한 근린생활시설 및 학교가 위치하고 있습니다. 본건 주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설이나 특이할 만한 유해 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리분석 개요

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2018년 5월 10일에 접수된 중소기업은행 근저당권 (을7, 채권금액 194,400,000원)입니다.

3.3. 주요 등기사항 요약

* 소유권 이전: 이은정 (2013-02-27), 유형신 (2013-08-29), 우상철 (2018-05-10)

* 근저당권: 중소기업은행 (2018-05-10, 말소기준권리), 에스비아이저축은행 (2022-05-02, 말소), 주식회사대한배관 (2025-01-20, 말소)

* 가압류: 서울보증보험주식회사 (2025-05-26, 말소), 서민금융진흥원 (2025-05-27, 말소)

* 임의경매개시결정: 중소기업은행 (2025-08-22, 말소)

총 채권액 합계: 617,592,095원

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

주의: 임대 관계가 미상인 점은 잠재적인 위험 요소로 간주해야 합니다. 금액이 확인되지 않는 임차인이 존재할 경우, 예상치 못한 명도 문제나 추가 비용이 발생할 수 있으므로 철저한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 서비스를 이용할 수 있습니다. 대규모 아파트 단지를 배후로 하고 있어 안정적인 소비 활동이 예상됩니다.

4.2. 단지 내 편의시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등이 잘 갖추어져 있어 단지 내에서 편리한 생활이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 정관동일스위트1차

* 준공 연도: 2012년 12월 20일

* 총 동수: 19개동

* 총 세대수: 1768세대

* 최고 층수: 20층

* 주차 대수: 총 44대 (지하 42대, 지상 4대)

* 기타 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

5.2. 편의시설

단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 교육시설

단지 인근에 정관고등학교가 위치하며, 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정된 교육 환경 보호 구역 내에 있어 교육 여건이 양호합니다.

5.4. 교통

단지 주변으로 중로 및 광로가 접해있어 차량 접근성이 좋으며, 인근 버스정류장 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 임대차 관계

임대관계가 미상으로, 보증금 및 차임이 확인되지 않은 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 이는 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있는 주요 위험 요인입니다.

6.2. 높은 채권 총액

등기부상 채권 총액이 6억원을 초과하고 있어, 이는 감정가(3.21억원) 대비 상당히 높은 수준입니다. 비록 매각으로 소멸되더라도, 채권 규모가 크다는 점은 경매 진행 과정에서의 변동 가능성을 시사할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 기장군 정관읍에 위치한 대규모 아파트 단지 내의 아파트로, 비교적 신축에 속하며 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 교육 및 교통 여건 또한 양호한 편입니다. 다만, 임대 관계가 미상인 점과 높은 채권 총액은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고 면밀한 조사를 통해 투자 여부를 결정해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 대단지 아파트의 안정적인 주거 환경

* 비교적 최신 준공 연도 (2012년)

* 양호한 주변 교육 및 생활 편의시설

* 최근 실거래가 대비 감정가 수준 적정성 (84.99㎡ 기준 3억원 거래 사례 확인)

9. 예상 입찰가

제공된 최근 실거래가 정보를 바탕으로 분석 시, 유사 면적(약 84.99㎡)의 거래 사례가 2026년 6월 3일에 300,000,000원(3억원)에 있었음을 확인할 수 있습니다. 본 건의 감정가 321,000,000원은 해당 거래 사례와 유사한 수준입니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가 및 최근 거래 사례를 종합적으로 고려하여, 위험 요인(미확인 임차인 등)에 대한 고려가 필요하므로 300,000,000원 ~ 325,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 이 금액은 인수 보증금을 제외한 금액이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.