나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5714 [1] 부산광역시 해운대구 우동 1435-3 한일오르듀 21층2205호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 '혜원초등학교' 남동측 인근에 위치하는 한일오르듀
21층 2205호로서, 주위는 업무시설(오피스텔), 아파트 단지 및 단지 내 상가, 숙박시설 및
근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 2호선 동백역이 소재하는
등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 및 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 33층 건물 내 21층 2205호로서,
(사용승인일 : 2005년 11월 25일)
외벽 : 화강석 및 대리석 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

집합건축물대장상 오피스텔 용도임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 화재경보설비, 스프링클러설비, 화재탐지설비, 옥내
소화전설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 20미터, 남서측 및 북서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와
각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 해일위험지구(2023-09-25)<자연재해대책법>, 개발행위허가제한구역
(제한용도:업무시설중오피스텔)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 없음.

물건 비고

집합건축물대장상 오피스텔 용도임.
임차권자 유한진의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026.4.28.자) 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5714 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 해운대구 우동 1435-3 한일오르듀 21층2205호 (신주소: 부산광역시 해운대구 마린시티3로 37)

용도: 오피스텔

감정가: 190,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 6.36㎡ (약 1.92평)

토지지분: 6.364599999999999㎡ (약 1.92평)

건물면적: 47.67㎡ (약 14.42평)

건물지분: 47.6672㎡ (약 14.42평)

1.4. 건축물 정보

건축구조: 철골철근콘크리트구조 및 철근콘크리트구조

사용승인일: 2005년 11월 25일

총 층수: 33층 (본건 21층)

건축허가일: 2002년 05월 31일

총 세대수: 770호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 '혜원초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설(오피스텔), 아파트 단지, 단지 내 상가, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 도시철도 2호선 동백역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭 약 20미터, 남서측 및 북서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 부산지방법원 동부지원의 강제경매개시결정 등기(2025타경5714)이며, 채권액은 150,000,000원입니다.

3.2. 등기사항 요약

* 소유권 이전: 한일건설주식회사 (2007.05.23), 고영관 (2008.09.09), 정은해 (2018.08.06)

* 주택임차권 (을9): 유한진 (2024.08.02 접수), 보증금 150,000,000원, 전입일자 2022.06.13, 확정일자 2022.06.14.

* 강제경매 (말소기준권리): 주택도시보증공사 (2025.08.21 접수), 채권액 150,000,000원.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 유한진

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-13

* 확정일자: 2022-06-14

* 대항력: 없음

* 비고: 임차권자 유한진의 승계인인 주택도시보증공사(HUG)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026.4.28.)가 제출되었습니다.

3.4. 인수되는 권리 및 보증금

상기 확약서 제출로 인해, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 지역적 특징

본건은 부산광역시 해운대구 우동, 즉 해운대 마린시티 인근에 위치하여 업무시설, 주거시설, 상업시설, 숙박시설 등이 복합적으로 발달한 지역입니다. 혜원초등학교와 인접해 있으며, 동백섬 등 관광자원 접근성도 좋습니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 지역 지구: 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 도로

* 기타 제한: 가축사육제한구역, 해일위험지구, 개발행위허가제한구역 (제한용도: 업무시설 중 오피스텔)

* '개발행위허가제한구역'으로 지정되어 있어, 향후 오피스텔 용도에 대한 건축, 개발, 용도변경 등에 제한이 있을 수 있습니다. 이는 재산권 행사 및 투자가치에 영향을 줄 수 있는 중요한 사항입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육시설

혜원초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

5.2. 대중교통

부산 지하철 2호선 동백역이 도보권 내에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.3. 편의시설

오피스텔 건물 내 상가 및 주변 근린생활시설을 이용할 수 있습니다. 마린시티 인근으로 다양한 식당, 카페, 편의시설 등이 밀집해 있습니다.

5.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 우동 3구역 재개발 사업과 관련하여 인근 사찰(해운정사) 측에서 일조권 침해 및 교통 불편 등을 우려하는 내용이 언급된 기사가 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮습니다.

6. 잠재적 리스크

* 개발행위허가제한구역: 본건 토지가 '개발행위허가제한구역(제한용도: 업무시설 중 오피스텔)'으로 지정되어 있어, 향후 건축, 개발, 용도변경 등의 행위에 대한 제한이 발생할 수 있습니다. 이로 인해 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2005년 사용승인된 건물로, 약 20년이 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 구체적인 변경 내용이 명시되지 않아 추가 확인이 필요하나, 현재 권리분석 상 인수 부담은 없는 것으로 확인되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구 우동의 핵심 입지에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 접근성과 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 없고, 주택도시보증공사(HUG)와의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 보증금이 없는 점은 큰 장점입니다.

그러나 가장 큰 잠재적 리스크는 '개발행위허가제한구역' 지정입니다. 이는 향후 건물 활용 및 가치 상승에 제한을 줄 수 있으므로, 투자 시 신중한 검토가 필요합니다. 감정가는 1억 9천만원으로, 최근 실거래가 수준을 반영하고 있으나, 리스크 요인을 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 해운대 마린시티 인근으로, 미래 가치 상승 잠재력이 높은 지역입니다.

* 명확한 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없고, 말소기준권리가 명확하며 HUG와의 확약으로 인수 부담이 없습니다.

* 편리한 교통: 부산 지하철 2호선 동백역 이용이 가능하며, 버스 노선도 다양합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 190,000,000원

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 3월 10일 거래 (49.72㎡): 150,000,000원

* 2026년 6월 8일 거래 (44.06㎡): 200,000,000원

* 본건 면적(47.67㎡)은 중간 정도의 크기입니다. 최근 실거래가 범위(1.5억 ~ 2.0억) 내에 감정가가 위치합니다.

* '개발행위허가제한구역'이라는 리스크를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

* 인수되는 임차보증금: 0원

* 예상 입찰가: 감정가 1억 9천만원을 기준으로, 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 1억 7천만원 ~ 1억 9천만원 범위 내에서 보수적으로 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.