나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5703 [1] 부산광역시 해운대구 중동 784-1 삼주아파트 4층 402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 해운대구 중동 소재 ""동백중학교"" 남동측 인근에 위치하는 삼주아파트
제4층 제406호로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상8층 건물 내 제4층 제402호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감
창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서하향 완경사지대 내 조성된 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 북측으로 약 7미터 내외 폭의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2024-10-02), 중로2류(폭 15m~20m)(2024-10-02)
(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역<도시 및 주거
환경정비법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

①본건 현재 재개발사업 추진중임.
②해운대구 사실조회회신(2026. 5. 21.자) 및 중동5구역 재개발정비사업조합 사실조회회신(2026. 6. 1.자)에 의하면 2025. 8. 27. 사업시행계획인가, 현재 관리처분계획 수립중임.
③본건 소유자 한동훈은 조합원으로 2025.11.19.~2025.12.29.(41일간) 조합원 분양신청 기간에 1순위부터 7순위까지 98A, 112A, 112B, 84D, 84B, 84C, 84F의 순위로 분양신청 완료함.
④분양신청 결과는 미정(관리처분계획 인가 후 확정)임.
⑤「도시 및 주거환경정비법 」제39조(조합원의 자격 등)에 따라 본건 매수인은 조합원의 지위를 승계할 수 있으나 조합원의 권리・의무에 따른 부담이 있을 수 있으므로 재개발조합에 확인요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

1.1. 1. 사건 및 물건 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5703 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 중동 784-1 삼주아파트 4층 402호 (신 주소: 부산광역시 해운대구 좌동순환로446번길 57)

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 860,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.1. 2. 면적 및 규모

토지면적: 52.65㎡ (약 15.92평)

건물면적: 128.89㎡ (약 38.99평)

건물 지분: 128.89㎡

토지 지분: 52.65㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 3. 건물 정보

건축년도: 1992년 2월 사용승인

총 층수: 8층 중 4층

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브 지붕

1.2. 권리 분석 요약

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동에 위치하며, "동백중학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 건물은 남측 및 북측으로 각각 약 7미터 내외 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)에 해당하며, 가축사육제한구역 및 정비구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수/소멸 권리

본건의 등기부등본상 모든 권리(근저당권, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

3.2. 채권자 정보

본 경매는 대구칠곡신용협동조합(대OOOOOOOOOO)의 신청에 의한 임의경매입니다.

3.3. 임차인 현황

인수할 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 미상으로 확인됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 응찰 전 반드시 임대차 관계를 명확히 확인해야 합니다.

3.4. 등기부채권 요약

등기부채권 총액 (말소 예정 포함)은 382,290,000원입니다.

주요 등기 이력:

* 소유권 이전 (1996-04-15, 송인숙)

* 근저당권 (2008-10-10, 한국스탠다드차타드제일은행, 93,600,000원, 말소)

* 근저당권 (2015-05-13, 한국스탠다드차타드은행, 70,200,000원, 말소)

* 근저당권 (2020-08-28, 한국스탠다드차타드은행, 38,490,000원, 말소)

* 소유권 이전 (2022-01-11, 한종훈, 협의분할에 의한 상속)

* 근저당권 (2022-05-06, 대구칠곡신용협동조합, 180,000,000원, 말소)

* 임의경매개시결정 (2025-08-21, 대구칠곡, 152,984,686원, 말소)

4. 상권분석

4.1. 주거 상권 특성

본 물건이 속한 해운대구 중동 지역은 안정적인 주거 수요를 바탕으로 한 상권을 형성하고 있습니다. 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 서비스 이용이 가능합니다.

4.2. 잠재적 상업 가치

해운대 해수욕장 등 주요 관광지와 인접해 있어, 지역 활성화 및 유동인구 증가에 따른 잠재적 가치 상승 요인이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 설비 현황

건물 내에는 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 설치되어 있어 편리한 생활이 가능합니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 동백중학교가 위치하고 있으며, 생활에 필요한 기본적인 편의시설들이 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재개발 사업 관련

본건은 현재 재개발 사업 추진 구역 및 정비 구역으로 지정되어 있습니다. 2025년 8월 27일 사업시행계획 인가가 완료되었고, 현재 관리처분계획 수립 단계에 있습니다. 소유자는 조합원으로 분양 신청을 완료하였으나, 분양 결과는 관리처분계획 인가 후 확정됩니다.

6.2. 내부 확인 제한

감정평가 시 현장 방문 시 소유자 또는 이해관계인의 부재로 인해 내부 확인이 곤란하였습니다. 따라서 현재 건물의 상태는 외부 관찰 및 유사 물건을 기준으로 평가되었으므로, 응찰 전에 반드시 직접 현장을 방문하여 재확인해야 합니다.

6.3. 조합원 지위 승계 부담

「도시 및 주거환경정비법」에 따라 본건 매수인은 조합원 지위를 승계할 수 있습니다. 그러나 조합원의 권리 및 의무에 따른 추가적인 부담이 발생할 수 있으므로, 반드시 재개발 조합에 직접 확인하여 정확한 내용을 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구에 위치한 아파트로, 재개발 사업이 활발히 진행 중이라는 점이 가장 큰 특징입니다. 권리 관계는 명확하여 매각으로 인한 소멸 대상 권리가 없어 깔끔한 처리가 예상됩니다. 다만, 재개발 사업 진행으로 인한 불확실성, 분양 결과 미확정, 조합원 지위 승계 시 발생할 수 있는 추가 부담금 등은 신중한 검토가 필요합니다. 또한, 현장 내부 확인이 제한적이었고 임대차 관계가 미상인 점도 반드시 응찰 전 재확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 재개발 완료 시 기대되는 높은 미래 가치: 사업 완료 후 신축 아파트로 전환되어 상당한 가치 상승이 기대됩니다.

* 해운대구라는 우수한 입지: 부산의 대표적인 주거 및 관광 중심지로서 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 권리 관계의 명확성: 매각으로 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 적습니다.

* 무보증금 인수: 임차인으로부터 인수해야 할 보증금이 없어 금전적 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 현재 재개발 사업 진행 중이며, 분양 결과 및 추가 부담금 등이 확정되지 않은 상태이므로 정확한 예상 입찰가 산정에는 한계가 있습니다. 투자자는 재개발 사업의 진행 상황, 완료 후 예상 가치, 조합과의 협의 내용, 현 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

감정가: 860,000,000원

리스크 요인과 잠재적 가치를 감안할 때, 감정가의 80%~100% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 고려할 수 있습니다 (예: 688,000,000원 ~ 860,000,000원).

본 예상 입찰가는 단순 참고용이며, 반드시 직접 현장 조사 및 관련 정보를 면밀히 분석한 후 최종 결정을 내리시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.