나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5689 [1] 부산광역시 해운대구 반여동 1682 해운대센텀트루엘1단지 101동 9층903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 반여동 소재 '삼어초등학교' 남동측 인근에 위치하며 부근은 아파트, 주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류소가 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조/평슬라브지붕 지상29층 101동 건물 내 9층 903호로서,
(사용승인일:2019.07.25)
외벽: 몰탈위페인팅 등,
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 서측으로 폭 12미터 내외의 포장도로에 접하며, 단지내 도로망 정비 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

(1):
제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2016-06-09)(최초결정16.5.30.), 소로1류(폭 10m~12m)(1999.04.07)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(해운대구고시 제2022-96(2022. 08. 10.))(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.
(2):
제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2016-06-09)(최초결정16.5.30.), 소로1류(폭 10m~12m)(해운대구고시 제2022-96(2022. 08. 10.))(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5689 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 반여동 1682 해운대센텀트루엘1단지 101동 9층 903호

용도: 아파트

감정가: 436,000,000원

토지면적: 35.57㎡ (약 10.76평)

토지지분: 35.57㎡ (약 10.76평)

건물면적: 84.96㎡ (약 25.70평) (전용면적)

건물지분: 84.9593㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 시OOOOOOOO (시민공원새마을금고)

건축물 정보:

- 사용승인일: 2019년 07월 25일

- 건물 구조: 철근콘크리트구조/평슬라브지붕

- 총 층수: 29층 (해당 물건은 9층)

- 도로명 주소: 부산광역시 해운대구 삼어로133번나길 17 (반여동)

- 세대수: 330세대

- 전용면적: 84.96㎡ (약 25.70평)

- 분양면적: 제공된 정보로는 정확한 분양면적 확인이 어려우나, 일반적인 아파트 공급면적은 이보다 넓게 표시됩니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 해운대구 반여동 소재 '삼어초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류소가 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다. 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 본건 건물은 동측 및 서측으로 폭 12미터 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 단지 내 도로망 또한 잘 정비되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)에 해당합니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 경매 종류: 부동산 임의경매

* 채권자: 시OOOOOOOO (시민공원새마을금고)

* 말소기준권리: 2019년 10월 22일 접수된 시민공원새마을금고 근저당권 (을1)입니다.

* 등기부채권 총액: 479,710,000원

* 소멸 예정 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당권(을2, 을3), 임의경매(갑4), 압류(갑5) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시적으로 기재된 사항은 없습니다. (지상권 개요 등은 비어 있음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자/확정일자: 2023년 04월 25일

* 배당신고일자: 2025년 08월 28일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 임차인 박 은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 해운대구 반여동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 삼어초등학교가 있어 교육 환경이 비교적 양호합니다.

* 다양한 아파트 단지와 주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대중교통 및 차량 접근성이 보통 수준입니다.

* 아파트 단지 인근 상권으로, 배후 수요가 있는 지역으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 아파트 단지, 주택가, 근린생활시설. 삼어초등학교 인근.

* 교통: 차량 접근 용이, 버스정류소 인근.

* 교육: 삼어초등학교(상대보호구역) 인접.

* 건축물 정보: 2019년 7월 준공된 철근콘크리트 구조의 아파트로, 비교적 신축입니다.

* 설비: 위생 및 급배수, 도시가스 개별난방, 소방, 승강기 설비 등 최신 설비가 갖추어져 있습니다.

* 혐오시설 검색: 주변 지역(부산광역시 해운대구 반여동 1682)에 대한 지도 및 검색 결과, 물건지와 직접적으로 매우 가깝게 위치하는 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 하수처리장 등)은 확인되지 않았습니다. 과거 공업지대 특성이 일부 남아있을 수 있으나, 현재는 일반적인 주거 단지 환경으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물의 사용승인일(2019년)이 비교적 최신이므로 건물 노후화에 대한 즉각적인 우려는 적습니다.

* 토지 이용 계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 일부 제한 사항이 존재합니다.

* 채권 총액이 감정가를 초과하는 점은 유찰 시 추가적인 부담이 될 수 있으나, 최초 감정가 기준으로는 낙찰가와 직접적인 문제는 없습니다.

* '기타참고사항'에 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있으나, 파악된 임차인(박 )은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 금액은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구 반여동에 위치한 비교적 신축(2019년 준공) 아파트로, 주변 학군 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 등기부상 권리 관계가 명확하여 낙찰자가 인수하는 권리 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담도 크지 않을 것으로 예상됩니다. 전반적으로 투자 가치가 있는 물건으로 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트로서 건물 가치 보존 및 하자 발생 위험 적음.

* 대항력 있는 임차인 없음으로 명도 용이 및 추가 보증금 인수 부담 없음 (인수 보증금 0원).

* 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정.

* 삼어초등학교 인근으로 학군 수요 확보.

* 부산 해운대구 지역의 선호도.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 436,000,000원이며, 인수할 임차인의 보증금은 0원입니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 주변 실거래가, 유사 물건 시세, 향후 개발 계획 등 추가적인 시장 분석이 필요합니다.

* 따라서 현재로서는 제시된 감정가를 기준으로, 시장 상황을 면밀히 고려하여 신중하게 접근하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.