나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22565 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 18 삼정그린코아더시티 13층1302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 형설 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 부산지하철1호선 '부전역' 서측 인근에 위치하며,
부근은 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 부산지하철 1호선 '부전역' 및 시내버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상19층건 내 13층 1302호로서,
외벽 : 치장석붙임 및 몰탈위 페인트 등,
창호 : 샤시창호 등 임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필일단의 세장형 토지로서, 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 35m의 중앙대로와 접하며, 북서측으로 노폭 약 10m, 남서측으로 노폭 약 8m 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 부전동 18
일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 도시관리계획 입안중

(2) 부전동 25
일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타사항
-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22565 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 강O

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 18 삼정그린코아더시티 13층1302호

용도: 오피스텔

감정가: 175,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 3.19㎡ (약 0.96평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 23.29㎡ (약 7.04평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 건물 구조 및 이용 현황

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상19층건 내 13층 1302호

외벽: 치장석붙임 및 몰탈위 페인트 등

창호: 샤시창호 등

이용 상태: 업무시설(오피스텔)로 이용 중

설비 내역: 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등 구비

1.5. 토지 정보

형상 및 이용 상태: 인접지와 등고평탄한 2필지의 세장형 토지로서 오피스텔의 건부지로 이용 중

인접 도로 상태: 남동측 노폭 약 35m 중앙대로, 북서측 노폭 약 10m, 남서측 노폭 약 8m 내외 도로와 접함

1.6. 토지이용계획 및 제한 상태

(1) 부전동 18: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로1류(폭 35m~40m), 가로구역별 최고높이 제한지역(기준 130m, 최고 180m), 도시관리계획 입안중

(2) 부전동 25: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준 130m, 최고 180m)

1.7. 공부와의 차이

없음

1.8. 기타 참고사항

임대 관계: 미상임

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 부산지하철 1호선 '부전역' 서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 부산지하철 1호선 '부전역' 및 시내버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부상 권리 내역을 분석한 결과, 말소기준권리는 2020년 12월 18일 접수된 연산로터리새마을금고의 근저당권(을1)입니다. 본 경매 개시결정(갑3)보다 선순위 권리이므로, 특별한 사항이 없는 한 낙찰로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 강

보증금: 20,000,000원

차임: 400,000원

전입/사업자 등록일: 2024년 02월 26일

확정일자: 2024년 02월 26일

배당신고일자: 2025년 08월 05일

대항력: 없음

비고: 주택임차권(을2)은 말소 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (본건 물건 명세서상)

3.4. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 부산진구 부전동 일대는 일반상업지역으로, 대로변에 접해있으며 다양한 상업 및 업무시설이 밀집해 있는 지역입니다. 지하철 부전역 역세권으로 유동인구가 풍부하며, 오피스텔, 공동주택 등 주거시설도 함께 형성되어 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 토지이용계획

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 등으로 지정되어 있어 개발 잠재력이 높은 지역으로 판단됩니다. 다만, 도시관리계획 입안 중인 사항이 있어 향후 용도나 높이 규제 변화 가능성을 주시할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 신축 오피스텔로 내부 설비가 비교적 최신이며, 도심 지역에 위치하여 다양한 편의시설 접근성이 우수합니다. 부전역을 중심으로 상업 시설, 금융 기관, 병원 등 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주변 시설 (주변 혐오시설 검색 결과)

현재 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과로는 본건 인근에 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않습니다. 다만, 도시관리계획 입안 중인 사항이 추후 지역 환경에 영향을 미칠 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미확인

임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 현 공실 여부 및 실제 임대 조건 등 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 도시관리계획 입안 중

부전동 18번지 토지가 도시관리계획 입안 중에 있어, 향후 도시 계획 변경 시 용도나 개발 밀도 등에 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산진구 부전동의 핵심 상업 지구에 위치한 신축 오피스텔로, 지하철역 역세권이라는 뛰어난 교통 및 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물 상태 및 편의시설 접근성이 우수하며, 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 물건입니다. 다만, 임대 관계가 불확실하고 도시관리계획 입안 중인 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 도심지 역세권 오피스텔로 높은 시세 상승 잠재력 보유

* 2020년 준공된 신축급 건물로 내부 상태 양호

* 권리 분석상 인수되는 권리 및 보증금 없음

* 토지이용계획상 일반상업지역으로 향후 개발 가치 기대

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례(2025년 7월 31일, 9층, 약 24.5㎡ 기준 15,500만원)와 본건의 감정가(175,000,000원), 그리고 본건이 13층임을 고려할 때, 본건의 시세는 약 15,500만원에서 17,000만원 수준으로 판단됩니다. 인수되는 권리가 없고 신축 건물이라는 점을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 160,000,000원으로 제안합니다. 이 가격대는 최근 실거래가 수준보다 소폭 높고 감정가보다는 낮은 수준으로, 낙찰 가능성과 수익성을 고려한 최적의 가격으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.