나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22576 [1] 부산광역시 동래구 온천동 193-1 씨티포레 10층1003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 '유락여자중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 유사 공동주택 및 근린상가, 업무시설 등이 혼재한 주상혼용지대로서 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 '온천장역'이 소재하여 제반 교통사정 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 15층 건물 내 제10층 제1003호로서,
외 벽 : 석재타일 붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등,
창 호 : 샤시창호 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 부정형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

193-1번지 : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 110m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 150m)<건축법>, 온천지구<온천법>,

193-34번지 : 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(2020-03-25)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 110m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 150m)<건축법>, 온천지구<온천법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 : 없음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 장연정)로부터 2026.08.11.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22576 (1)

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 193-1 씨티포레 10층1003호

용도: 아파트

감정가: 192,000,000원

토지면적: 10.22㎡ (약 3.09평)

토지지분: 10.2196㎡ (약 3.09평)

건물면적: 46.16㎡ (약 13.96평) - 전용면적

건물지분: 46.1602㎡ (약 13.96평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2018년 3월 14일

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 부산광역시 동래구 온천동 '유락여자중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 유사 공동주택 및 근린상가, 업무시설 등이 혼재한 주상혼용지대입니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 15층 건물 중 제10층 제1003호입니다. 외벽은 석재타일 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감이며, 창호는 샤시창호 구조입니다.

토지 이용: 인접 토지와 등고평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

도로 접근성: 본건은 북서측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 온천지구 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 교통 및 편의시설

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 '온천장역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 주상혼용지대에 위치하여 인근 근린상가 및 상업시설 이용이 용이합니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 북부산신용협동조합의 근저당권 (2024.06.21. 접수, 276,000,000원)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건 매각으로 인해 지상권은 소멸되지 않습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 장 (채권양도)

보증금: 168,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2018-10-08

확정일자: 2018-10-08

배당신고일자: 2024-10-28

대항력: 있음

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인 장 )

보증금: 168,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2018-10-08

확정일자: 2018-10-08

배당신고일자: 2024-10-28

대항력: 없음

집합건물 등기부 요약:

* 주택임차권 (권리자: 장연정, 권리금액: 168,000,000원) 등기되어 있으나, 매각으로 말소될 예정입니다.

* 북부산신용협동조합 근저당권 (권리자: 북부산신용협동조합, 권리금액: 276,000,000원)이 말소기준권리로서 매각으로 소멸됩니다.

* 강제경매 (권리자: 주택도시보증공사, 권리금액: 168,000,000원)도 매각으로 소멸됩니다.

등기부채권 총액: 444,000,000원

1.4. 상권분석

본건이 위치한 동래구 온천동 일대는 주거, 상업, 업무 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. '온천장역' 인근의 역세권 입지와 인근 근린상가 및 유락여자중학교 등의 시설은 지역 내 상권 활성화에 기여할 것으로 보입니다. 온천지구 내에 위치하여 지역 특색을 살린 상권 잠재력도 보유하고 있습니다.

1.5. 생활정보

주거 환경: 철근콘크리트 구조의 15층 아파트 건물 내 10층에 위치하여 일반적인 주거 쾌적성을 갖추고 있을 것으로 판단됩니다.

설비 내역: 본건에는 급·배수 및 위생설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 난방설비 등이 설치되어 있어 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다.

주변 시설: '유락여자중학교' 북동측 인근에 위치하며, 상업 및 업무시설이 혼재된 지역으로 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 별도의 혐오시설은 제공된 정보 및 통상적인 검색 결과로 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 임차인 장 은 전입일자 및 확정일자를 기준으로 대항력을 보유하고 있습니다.

HUG 인수조건 변경 관련 확약서: 주택도시보증공사로부터 2026.08.11.자로 제출된 확약서에 따르면, 임차인 장 은 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하였습니다. 이로 인해 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없을 것으로 예상되나, 향후 법적 분쟁의 소지가 없는지 면밀한 확인이 필요합니다.

임대관계 미상: 물건명세서상 임대 관계가 미상으로 표기되어 있어, 실제 점유 및 임대차 현황에 대한 추가적인 확인이 요구됩니다.

과다한 채권 총액: 말소기준권리 외 다수의 채권이 등기되어 있어, 총 채권액 444,000,000원은 감정가 192,000,000원 대비 높은 수준입니다. 이는 경매 취소 또는 유찰 가능성을 시사합니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 부산 동래구 온천동에 위치한 아파트로, 온천장역 역세권이라는 교통상의 이점과 주상복합지대의 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 대항력 있는 임차인의 존재와 HUG로부터 제출된 확약서 내용은 본건의 주요 변수로 작용할 것으로 보입니다. 확약서대로라면 임차인 관련 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 이에 대한 법률적 검토는 필수적입니다. 건물 자체의 노후도나 하자 여부, 실제 임대차 현황 등에 대한 추가적인 조사가 수반된다면 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

역세권 아파트: 부산지하철 1호선 온천장역 인근으로 뛰어난 교통 편의성.

다목적 입지: 공동주택, 근린상가, 업무시설이 혼재된 주상혼용지대로 다양한 편의시설 접근 용이.

임차인 부담 완화 가능성: HUG 인수조건 변경 확약서 제출로 인한 임차보증금 인수 부담 최소화 기대.

지역 특색: 온천지구 내 위치하여 지역적 특성을 활용한 가치 상승 잠재력.

1.9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원 (HUG 확약서 제출 내용에 따른 예상)

감정가: 192,000,000원

총 등기부채권액: 444,000,000원

본 건의 예상 입찰가는 인수 보증금(0원)을 제외하고 산정됩니다. 감정가 대비 높은 총 채권액으로 인해 유찰 가능성이 존재합니다. 또한, 임차인 관련 확약서의 법적 효력 및 실제 명도 과정에서의 비용, 세금 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 입찰가는 낙찰 경쟁률, 유사 물건의 실거래가, 그리고 본건의 권리관계 명확성 등을 종합적으로 판단하여 보수적으로 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.