나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10476 [1] 경상남도 창녕군 계성면 신당리 222 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다온 · 평가일 2025.10.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 ①은 경상남도 창녕군 계성면 신당리 소재 '화곡새마을회관' 북서측에 위치하는 토지 로서 주위는 공장, 마을취락, 농경지 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

기호 ①까지 차량접근 가능하며 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 부정형 토지로서 '공업용 건부지' 상태임.

인접 도로상태

기호 ① 서측으로 콘크리트 포장도로, 남측으로 아스콘 포장도로 각각 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(계성1(산업형)), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육 제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육 제한구역(2022-12-12)(소 말 사슴 양 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

기호 ① 지상에 후첨‘지적 및 건물개황도’와 같이 제시외 건물 소재하여 개략적으로 실측사정 후 평가하되, 제시외 건물이 경매대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우 토지가격은‘토지건물 감정평가명세표’상 비고란에 부기하였으니 참고하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 기호 ① 지상에 후첨‘사진용지’와 같이 가스저장소, 냉장설비, 구조물, 제시외 기계기구 등이 소재하나 타인소유, 이전의 용이성, 공장저당 미포함 등을 이유로 평가에서 제외하였 으니 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호 ② : 철골조 판넬지붕 단층 건으로 벽 체 : 하단 조적 위 판넬잇기 마감. 창 호 : 샤시창호임. 바 닥 : 콘크리트 위 하드너 마감. - 기호 ②-1, ②-3 : 철골조 슬래브지붕 3층 건으로 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 및 복합판넬 등 마감. 내 벽 : 몰탈 위 페인팅 및 벽지도배 등 마감. 창 호 : 샤시창호임. 바 닥 : 타일깔기 등 마감. - 기호 ②-2 : 철골조 슬래브지붕 2층 건으로 외 벽 : 판넬잇기 등 마감. 내 벽 : 판넬노출 및 벽지도배 등 마감. 창 호 : 샤시창호임. 바 닥 : 타일깔기 등 마감. - 기호 ②-4 : 철골조 판넬지붕 단층 건으로 벽 체 : 하단 조적 위 판넬잇기 마감. 창 호 : 샤시창호임. 바 닥 : 콘크리트 위 하드너 마감. - 기호 ③ : 철골조 판넬지붕 단층 건으로 벽 체 : 하단 조적 위 판넬잇기 마감. 창 호 : 샤시창호임. 바 닥 : 콘크리트 마감. - 기호 ③-1, 기호 ③-2 : 멸실추정 됨 - 기호 ④ : 철골조 판넬지붕 단층 건으로 벽 체 : 하단 조적 위 판넬잇기 마감. 바 닥 : 콘크리트 마감. - 기호 ④-1 : 철골조(경량철골조) 판넬지붕 단층 건으로 벽 체 : 판넬잇기 마감. 바 닥 : 콘크리트 마감.

이용상태

- 기호 ②,②-4,③,④ : '공장' 상태임. - 기호 ②-1 : '공장(사무실)' 상태임. - 기호 ②-2 : '공장(창고, 사무실)' 상태임. - 기호 ②-3 : '공장(식당, 숙소)' 상태임. - 기호 ③-1,③-2 : 멸실추정 됨. - 기호 ④-1 : '창고' 상태임.

설비내역

제반 급배수, 위생설비, 소화전 설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

'토지 감정평가요항표' 참고.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 - 기호 ③-1,③-2는 현장조사시 동일성 인정되는 물건이 소재하지 않으며 멸실된 것으로 추정되는 바 평가에서 제외하였으니 참고하시기 바람. - 제시외 건물 기호 ㉥,㉦은 경상남도 창녕군에 가설건축물축조신고사항(2022-도시건축과- 가설건축물축조신고-343, 344) 존재하는 것으로 탐문 조사되니 참고하시기 바람.

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

'토지 감정평가요항표' 참고.

토지의 상황

'토지 감정평가요항표' 참고.

건물의 구조 및 현상

'건물 감정평가요항표' 참고.

기계/기구의 현상

Over Head Crane, Semi Gantry Crane, 수변전설비로서 현상 및 관리상태 보통시 됨.

공작물의 현상

해당사항 없음.

기타참고사항

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 기계기구 기호 ①~⑪은 시운전이 곤란한 바 정상적으로 작동되는 상태를 기준으로 평가하였 으니 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(1-1~1-5,2-1~2-3) 매각 포함. [목록3] 건물 중 '7동 1층 경량철골조 불연판넬지붕 공장 22㎡' 및 '8동 1층 경량철골조 불연판넬지붕 공장 16.5㎡' 부분은 멸실된 것으로 추정되어 평가 제외함. 기계기구목록(①~⑪) 매각 포함하고, 정상적으로 작동되는 상태를 기준으로 평가함. 제시외 건물(1-3,1-4)는 창녕군에 가설건축물축조신고사항(2022-도시건축과-가설건축물축조신고-343,344) 존재하는 것으로 탐문조사되니 별도 확인 요망(감정평가서 참조). 별지 사진과 같이 목록1 지상에 가스저장소, 냉장설비, 구조물, 제시외 기계기구 등이 소재하나 타인소유, 이전의 용이성, 공장저당 미포함 등을 이유로 평가에서 제외함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 밀양지원 2025타경10476 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경상남도 창녕군 계성면 신당리 222

용도: 공장

감정가: 11,134,826,470원

토지면적: 29,080.00㎡ (약 8,796.7 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 10,291.59㎡ (약 3,114.5 평)

건물 제시외면적: 244.10㎡

1.3. 건축물대장 요약

건축물대장에 따르면 해당 부지(222번지)의 총 면적은 29,080㎡이며, 건축 면적은 9,220.23㎡, 연면적은 10,275.09㎡로 기재되어 있습니다. 주요 건물로는 3개의 동이 있으며, 부속 건물은 5개 동으로 구성되어 있습니다. 건물 용도는 공장으로 확인됩니다. (자세한 내용은 총괄표제부 참조)

일부 건물(1동, 3동, 4동, 5동)의 연면적은 7,224.65㎡로, 총 건물 면적과 차이가 있습니다. 이는 건축물대장의 면적 산정 방식과 실제 평가된 면적 간의 차이일 수 있습니다.

1.4. 입지조건

1.4. 1.주위 환경

해당 토지는 경상남도 창녕군 계성면 신당리 소재 '화곡새마을회관' 북서측에 위치하며, 주위는 공장, 마을 취락, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.4. 2.교통 상황

차량 접근이 가능하며, 지역 내 대중교통 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

1.4. 3.도로 상태

토지 서측으로는 콘크리트 포장도로, 남측으로는 아스콘 포장도로가 접해 있습니다.

1.4. 4.토지 이용 계획 및 제한 사항

계획관리지역, 성장관리계획구역(계성1(산업형)), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)에 해당합니다.

또한, 가축 사육 제한 구역으로 지정되어 있습니다 (2022-12-12 기준, 모든 축종 제한 또는 소, 말, 사슴, 양 사육 가능).

1.4. 5.주변 시설

별도의 지도 검색 결과, 해당 공장 부지 주변에 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 산업 단지 내에 위치할 경우 인접 공장의 운영 상황에 따른 소음, 분진, 악취 등의 영향은 있을 수 있습니다.

1.5. 권리분석

1.5. 1.말소기준권리

말소기준권리는 2019년 9월 11일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(을26)이며, 채권최고액은 528,000,000원입니다.

1.5. 2.등기부 현황 (토지)

토지 등기부에는 소유권 이전, 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 등의 권리 변동 내역이 확인됩니다. 현재 등기부 채권 총액은 14,316,641,072원입니다. 모든 권리는 말소 예정이거나 말소되었습니다.

1.5. 3.등기부 현황 (건물)

건물 등기부 역시 소유권 이전, 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 등의 권리 변동이 있으며, 현재 등기부 채권 총액은 14,348,825,082원입니다. 모든 권리는 말소 예정이거나 말소되었습니다.

1.5. 4.임차인 현황

* (주)태산탑홀딩스: 보증금 22,000,000원, 차임 22,000,000원, 사업 개시일 2024-12-03. 대항력 없음.

* 강상학: 보증금 0원, 차임 0원, 사업 개시일 2022-12-01. 대항력 없음.

* 김덕규: 보증금 0원, 차임 0원, 사업 개시일 2024-05-09. 대항력 없음.

* 김동원: 보증금 0원, 차임 0원, 사업 개시일 2023-03-29. 대항력 없음.

* 유영주: 보증금 0원, 차임 0원, 사업 개시일 2025-02-11. 대항력 없음.

* 정윤권: 보증금 0원, 차임 0원, 사업 개시일 2025-02-05. 대항력 없음.

* 황경희: 보증금 0원, 차임 0원, 사업 개시일 2010-03-02. 대항력 있음.

1.5. 5.인수되는 임차보증금

대항력 있는 임차인 황경희 외 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. (주)태산탑홀딩스는 대항력이 없습니다. 따라서 인수되는 임차보증금은 총 0원입니다.

1.5. 6.매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요'가 비고로 있으나, 구체적인 지상권 내용은 명시되어 있지 않습니다. 별도 확인이 필요합니다.

1.6. 상권분석

1.6. 1.산업 환경

해당 물건은 공장으로, 주변 환경 역시 공장, 농경지, 마을 취락이 혼재되어 있어 산업 활동을 위한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 계성면은 산업 활동을 위한 토지 이용이 가능한 지역으로 판단됩니다.

1.6. 2.이용 현황

부지는 '공업용 건부지' 상태이며, 인접지와 등고 평탄한 부정형 토지입니다.

1.7. 생활정보

1.7. 1.지역 편의시설

해당 물건은 공장 용도이므로 일반적인 주거 지역의 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)과는 거리가 있습니다. 다만, 인근에 마을 취락이 있어 기본적인 생활 편의는 일부 해결 가능할 수 있습니다. 직원들의 통근 및 복지를 위한 시설은 별도로 고려해야 할 부분입니다.

1.8. 잠재적 리스크

1.8. 1.멸실 추정 건물

건물 중 '7동 1층 경량철골조 불연판넬지붕 공장 22㎡' 및 '8동 1층 경량철골조 불연판넬지붕 공장 16.5㎡'는 멸실된 것으로 추정되어 평가에서 제외되었습니다. 이는 실제 사용 가능한 면적에 영향을 줄 수 있습니다.

1.8. 2.가설건축물

제시외 건물(1-3, 1-4)은 창녕군에 가설건축물축조신고가 존재하는 것으로 탐문 조사되었습니다. 이 부분은 별도 확인이 필요하며, 건축물대장과의 불일치 가능성이 있습니다.

1.8. 3.평가 제외 물건

목록1 지상에 가스저장소, 냉장설비, 구조물, 제시외 기계기구 등이 소재하나, 타인 소유, 이전의 용이성, 공장저당 미포함 등의 사유로 평가에서 제외되었습니다. 이는 물건 인수 시 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 4.유동화 물건 및 공동담보

유동화 물건 및 공동담보 물건이라는 특이사항은 채권 관계의 복잡성을 시사할 수 있으며, 입찰 전 추가적인 법률 검토가 요구됩니다.

1.8. 5.대항력 있는 임차인

'황경희' 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 잠재적인 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다. (참고: 대항력 있는 임차인의 보증금/차임이 0원인 경우, 채권적 효력이나 점유 관련 권리가 있을 수 있으므로 면밀한 조사가 필수적입니다.)

1.9. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창녕군에 위치한 공장 용지의 토지와 건물 일괄 매각 건입니다. 넓은 토지 면적과 상당한 규모의 건물 연면적을 갖추고 있어 산업 시설로서의 잠재력이 있습니다. 교통 및 주변 환경은 보통 수준으로 평가되며, 산업 단지 내에 위치하지는 않으나 공장, 농경지, 마을이 혼재된 지역입니다.

권리 관계는 말소기준권리 이후 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 존재하였으나 모두 말소될 예정으로, 인수되는 부담은 적은 편입니다. 다만, 대항력 있는 임차인 '황경희'의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

멸실 추정 건물, 가설 건축물 신고 사항, 평가 제외된 외부 시설물 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 현장 방문을 통한 정확한 실사 및 건축물대장, 토지이용계획 확인이 필수적입니다. 유동화 물건 및 공동담보라는 특이사항도 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다.

1.10. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적 및 공장 시설 보유: 생산 활동을 위한 충분한 공간과 설비를 갖추고 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 효율적인 관리가 가능합니다.

* 권리관계 단순화: 말소기준권리 이하 권리들은 말소 예정으로, 인수 부담이 적습니다.

1.11. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 현황, 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 수익률 등을 종합적으로 분석하여 결정됩니다. 본 물건의 감정가는 11,134,826,470원입니다.

입찰가 산정 시, 인수되는 임차보증금(본건의 경우 0원으로 예상)을 제외한 순수한 물건 가치를 기준으로 수익률, 시장 가치 등을 고려하여 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 현장 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.