나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31144 [1] 경상남도 산청군 차황면 법평리 579 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지들은 경상남도 산청군 차황면 법평리 소재 신촌마을회관 북동측 인근에 위치하며, 주위는 임야지대 및 산간농경지대, 황매산 관광지, 농촌취락 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호(1)~(3) 공히 지적도상 맹지이나 인접토지를 통해 비포장도로가 개설되어 있어 차량 접근이 가능했는데, 최근 수해로 유실된 상태이고, 전반적인 교통사정은 다소 불편함.

형태 및 이용상태

의뢰목록상 지목이 답(기호1)과 전(기호2,3)이나, 현황 기호(1)~(3) 모두 과수원으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1)~(3) 공히 지적도상 맹지임.(비포장 집입도로가 개설되어 있으나 최근 수해로 유실된 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)~(3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한에서 800m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지.

제시목록 외의 물건

기호(1) 지상에 후첨 '지적도' 및 '건물개황도'와 같이 제시외건물(ㄱ)이 소재하고, 기호(1)~(3) 지상에 제시외수목이 식재되어 있음.

공부와의 차이

의뢰목록상 지목이 답(기호1)과 전(기호2,3)이나, 현황 과수원으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없음.

물건 비고

-제시외 건물(감정서상 'ㄱ') 및 제시외 수목(감정서상 'a') 매각 포함.
-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).
-공부상 답이나 현황 과수원으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 진주지원 2025타경31144 (1)

소재지: 경상남도 산청군 차황면 법평리 579

용도: 답 (공부상 지목, 현황 과수원으로 이용중)

감정가: 61,010,000원

토지면적: 2202.00㎡ (약 666.16평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 24.00㎡ (감정서상 'ㄱ'으로 표기된 제시외 건물)

매각대상: 토지 매각 (토지 전부)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

총 감정평가액: 61,010,000원

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 물건은 경상남도 산청군 차황면 법평리 소재 신촌마을회관 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 임야지대, 산간 농경지대, 황매산 관광지, 농촌 취락 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

지적도상 맹지로서, 인접 토지를 통해 비포장도로가 개설되어 있으나 최근 수해로 유실된 상태입니다. 따라서 차량 접근이 다소 불편하며, 전반적인 교통 사정은 편리하지 않은 편입니다.

2.3. 주변시설

황매산 관광지 인근에 위치하고 있어 관광객의 접근이 용이한 입지입니다. 주변은 자연 녹지 및 농경지가 주를 이루고 있습니다.

최근 보도된 자료에 따르면, 산청군 차황면 일대에 산사태 발생 및 도로 유실 등의 자연재해 피해가 있었던 것으로 파악됩니다. 해당 물건의 정확한 피해 여부 및 도로 복구 상태는 현장 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리(권리 순위 중 가장 먼저 말소되는 권리)는 2023년 10월 25일 접수된 '가압류' (채권자: 김진구, 금액: 8,094,664원, 사건번호: 창원지방법원 2023카단12368)입니다. 이 권리를 기준으로, 경매로 인해 인수되는 권리 없이 모든 등기부상 권리는 매각과 동시에 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부요약

* 갑1: 1999년 10월 18일 소유권 이전 (이휘우) - 말소 예정

* 갑2: 2023년 10월 25일 가압류 (김진구, 8,094,664원) - 말소기준권리

* 갑3: 2025년 8월 13일 강제경매 (김진구) - 말소 예정

3.3. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 8,094,664원입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 인수되는 임차권은 없는 것으로 판단됩니다.

3.5. 소멸되지 않는 권리

물건 명세서상 특별히 매각으로 소멸되지 않는 권리가 명시되어 있지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 농업지대 특성

본 물건은 농업용 토지(답)로, 상업적 상권보다는 농업 생산 활동에 중점을 둔 입지입니다. 주변은 농촌 취락과 임야, 농경지가 혼재되어 있어, 전통적인 상업 시설 밀집 지역과는 거리가 있습니다.

4.2. 잠재적 상업성

황매산 관광지 인근이라는 지리적 특성상, 관광객을 대상으로 한 농특산물 판매장, 소규모 카페 등 연계 상업 시설의 가능성은 있습니다. 다만, 직접적인 상권 분석 대상으로는 제한적입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근 차황면 소재지의 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 접근성

대중교통 이용은 다소 불편하며, 자가용 이용 시에도 현재 도로 상태를 고려할 때 접근성에 제약이 있을 수 있습니다.

5.3. 자연환경

임야와 농경지로 둘러싸여 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련 규제

* 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 반드시 발급받아야 합니다.

* 공부상 지목은 '답'이나 현황 '과수원'으로 이용 중인 점을 고려하여, 농지법 및 관련 규정에 저촉되지 않는지 확인이 필요합니다.

6.2. 도로 접근성 문제

최근 수해로 인해 비포장도로가 유실되어 차량 접근이 어려운 상태입니다. 향후 도로 복구 비용 발생 가능성 또는 영구적인 접근성 제한으로 인한 이용상의 불편이 예상됩니다.

6.3. 제시외 건물 및 수목

감정서상 'ㄱ'으로 표기된 제시외 건물(24.00㎡) 및 제시외 수목이 매각에 포함되어 있습니다. 별도의 철거나 활용 계획 수립이 필요할 수 있습니다.

6.4. 자연재해 위험

산청군 차황면 일대에 산사태 등 자연재해 피해가 발생했던 사례가 있어, 지역 특성상 추가적인 재해 위험에 대한 고려가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 농지법상의 규제를 받는 토지로서, 농업 경영을 목적으로 하거나 농지 취득 자격을 갖춘 수요자에게 적합합니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 비교적 명확한 상태입니다. 주요 고려 사항은 농지취득자격증명 제출 의무와 수해로 인한 도로 접근성 문제입니다. 현황 과수원으로 이용 중인 점을 감안할 때, 농업 목적 외의 활용은 추가적인 행정 절차 및 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 황매산 관광지 인근이라는 입지적 장점을 가집니다.

* 농업 관련 자격 보유자가 시세보다 저렴하게 토지를 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 장기적으로 도로망 개선 및 주변 개발 가능성에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시에는 감정가(61,010,000원)를 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 주변 유사 농지 시세

* 농지취득자격증명 발급 가능성 및 관련 부대 비용

* 도로 복구 또는 대체 진입로 확보 예상 비용

* 물건의 현황(과수원 이용) 및 향후 활용 계획

* 경매 시장의 전반적인 분위기 및 경쟁 정도

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정은 반드시 현장 방문 및 전문가 상담을 통해 신중하게 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.