나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11976 [1] 경상남도 창원시 진해구 자은동 470 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 자은동 소재 '자은초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 농경지 및 임야 등으로 형성된 지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

완경사지내 부정형의 토지로서 '과수원 및 일부 도로' 으로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약2~3미터 내외의 비포장도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 비행안전제4구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지원항공작전기지<군사기지 및 군사시설 보호법>

제시목록 외의 물건

본건 토지상에 제시외수목(감나무, 매실나무 등 150주)이 식재되어 있습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상입니다.
(2)기 타: 없습니다.

물건 비고

제시외 수목(감나무 등 약 150주) 포함. 농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 몰수). 공부상 지목은 ‘과수원’이나 현황 일부는 도로임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본 물건은 경상남도 창원시 진해구 자은동 470에 소재하고 있습니다.

2. 물건 기본정보

1.2. 토지 및 건물 현황

본건은 토지매각 대상이며, 토지면적은 4139.00㎡ (약 1252.33평)입니다. 건물 면적은 0.00㎡로, 매각 대상은 토지에 한정됩니다.

2. 물건 기본정보

1.3. 감정가 및 채권액

본 물건의 감정가는 96,997,000원입니다. 경매를 신청한 채권자는 한국농어촌공사이며, 근저당권 설정액은 1,071,980,000원, 임의경매 개시 결정 채권액은 56,387,282원입니다.

2. 물건 기본정보

1.4. 권리 분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리인 한국농어촌공사의 근저당권(접수일자: 2023-04-05)보다 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 현재 등기부상 소유권은 상속 등기 절차를 거쳐 김장식 외 2명에게 이전된 것으로 보입니다. 인수해야 할 보증금 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

2. 물건 기본정보

1.5. 입지 조건

본건은 경상남도 창원시 진해구 자은동에 위치하며, '자은초등학교' 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

2. 물건 기본정보

1.6. 주위 환경 및 교통 상황

주위는 주로 농경지 및 임야로 형성된 지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2. 물건 기본정보

1.7. 토지 이용 현황 및 계획

토지는 완경사지에 위치하며, 공부상 지목은 '과수원'이나 현황 일부는 도로로 이용 중에 있습니다. 본 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 비행안전제4구역, 지원항공작전기지 등으로 지정되어 있어 토지이용에 대한 공법상 제한이 다수 존재합니다.

2. 물건 기본정보

1.8. 현황 및 공부상 차이

공부상의 지목은 '과수원'이나, 현황 일부가 도로로 이용 중이라는 점이 공부와의 차이점으로 확인됩니다.

2. 물건 기본정보

1.9. 제시외 물건

본건 토지 상에는 제시외 수목(감나무, 매실나무 등 약 150주)이 식재되어 있으며, 이는 매각에 포함됩니다.

2. 물건 기본정보

1.10. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 본건은 농지로서 매수 시 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 현황 일부 도로: 토지 일부가 현황 도로로 사용되고 있어, 토지 이용 및 활용에 제한이 발생할 수 있으며 관련 민원 발생 소지가 있습니다.

* 제시외 수목: 포함된 수목(감나무 등 약 150주)에 대한 처리 방안을 매수인이 마련해야 합니다.

* 공법상 제한: 개발제한구역, 비행안전구역 등 다수의 강력한 공법상 규제가 존재하여 토지 활용에 제약이 따릅니다.

* 임대 관계: 미상으로 확인되어, 실제 점유 관계 및 임대차 현황 확인이 필요합니다.

2. 물건 기본정보

1.11. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 진해구 자은동에 위치한 과수원 토지로, 농업 활동 또는 전원생활을 목적으로 하는 수요자에게 고려될 수 있습니다. 그러나 농지취득자격증명 요건, 현황 도로 포함, 다수의 공법상 제한 사항 등 잠재적 리스크 요인이 많으므로, 매수인은 관련 법규 및 토지 이용 현황을 철저히 검토해야 합니다. 권리관계는 비교적 명확하여 매각으로 소멸될 예정입니다.

2. 물건 기본정보

1.12. 투자 포인트

* 자은초등학교 인근에 위치하여 기본적인 편의시설 접근 가능성이 있습니다.

* 4139.00㎡ (약 1252.33평)의 비교적 넓은 토지 면적을 확보할 수 있습니다.

* 장기적인 관점에서 지역 개발 가능성이나 농업용 토지로서의 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

2. 물건 기본정보

1.13. 예상 입찰가

본건의 감정가는 96,997,000원입니다. 예상 입찰가 산정 시, 농지취득자격증명 필수 요건, 현황 도로 포함 부분, 제시외 수목 처리 비용, 그리고 개발제한구역 등 각종 공법상 제한으로 인한 토지 활용 가치 하락 요인을 종합적으로 고려해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 없으므로 감정가를 기준으로 하되, 앞서 언급된 리스크 요인들을 면밀히 분석하여 입찰가격을 결정해야 합니다. 정확한 시장 가치 평가 및 경쟁 물건과의 비교, 현장 답사를 통한 상세한 정보 수집이 선행되어야 하므로, 본 정보만으로는 구체적인 입찰가격을 제시하기 어렵습니다. 전문가와 상담 후 신중한 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.