나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31120 [1] 경상남도 진주시 평거동 742 하영그린맨션 비동 5층505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진산감정 · 평가일 2025.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 평거동 소재 '진주평거동우체국' 남서측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 주택 및 주상용 부동산 등으로 형성되어져 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

지역 내 일반적 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호(1) 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층건 내 5층 505호로서,

외벽 : 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지, 타일 마감 등
창호 : 샷시창호 등.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 왕복 2차선의 포장도로, 서측 및 남측으로 노폭 6~7 미터 내외의 포장도로, 북동측으로 노폭 4 미터 내외의 포장도로가 각각 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(①) : 제2종일반주거지역, 자연경관지구, 지구단위계획구역(평거2주택 지구단위계획구역), 소로1류(폭 10m~12m)(평거1-26)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-09-30)(아이소크라테스유치원 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

본건 구분건물의 귀 제시목록상 소유자는 ‘이수옥(망 김용순의 상속인) 외 3명’이나, 집합건축물대장상 ‘김용순’임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'상 '기타 참고사항'란 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건 개요

* 사건번호: 진주지원 2025타경31120 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 물건 현황

* 소재지: 경상남도 진주시 평거동 742 하영그린맨션 비동 5층505호

* 용도: 아파트

* 감정가: 108,000,000원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 토지 및 건물 정보

* 토지면적: 24.21㎡ (약 7.32평)

* 건물면적: 77.64㎡ (전용면적 추정, 약 23.49평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 본 물건은 경상남도 진주시 평거동 소재 '진주평거동우체국' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 주택 및 주상용 부동산 등이 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 및 도로

* 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 단지 북측으로는 왕복 2차선, 서측 및 남측으로는 폭 6~7미터 내외, 북동측으로는 폭 4미터 내외의 포장도로가 각각 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황

* 말소기준권리: 2017년 6월 22일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(298,000,000원)입니다.

* 매각으로 인해 본 건 등기부상 을구의 근저당권 및 촉탁 등기된 임의경매개시결정 등은 모두 말소될 예정입니다.

* 갑구의 소유권 변동 이력은 있으나, 매각으로 인해 모두 소멸되는 권리이므로 인수하는 권리는 없습니다.

* 등기부채권 총액: 298,000,000원

* 임차인 현황

* 임대관계: 미상임.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 대항력 있는 임차인이나 보증금/차임이 미상인 임차인은 확인되지 않았습니다. 그러나 임대 관계가 미상이므로, 입찰 전 현장 조사 및 이해관계인 확인을 통해 정확한 점유 및 임대차 관계를 파악하는 것이 중요합니다.

4. 상권 및 생활정보

* 주변 상권 및 편의시설

* 단지 인근에 근린생활시설 및 주택들이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변에 진주평거동우체국이 위치하여 공공기관 이용이 편리합니다.

* 평거공원 등 녹지 공간과 편의시설 접근성도 양호한 편입니다.

* 단지 정보

* 아파트명: 하영그린맨션

* 주소: 경상남도 진주시 평거동 742

* 준공일: 1992년 7월 16일 (준공 후 약 34년 경과)

* 총 동수/세대수: 2개동 / 198세대

* 건축물 최고 층수: 18층

* 관리사무소 연락처: 055-746-8966

* 주차대수: 총 70대 (지상 1대, 지하 4대 - 총 주차대수 대비 비율은 낮음)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터

* 전기차 충전기: 지상 2대, 지하 0대

* 주변 환경 (혐오시설 등)

* 현재까지 파악된 정보에 따르면, 물건지 인근에 특별한 혐오시설은 없는 것으로 확인됩니다.

5. 건축물 정보

* 건물 구조 및 상태

* 본 물건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 구조의 18층 건물 내 5층 505호입니다.

* 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되어 있습니다.

* 현재 아파트로 이용 중이며, 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 공부상 정보

* 집합건축물대장상 소유자는 '김용순'으로 되어 있으나, 본건 구분건물 제시목록상 소유자는 '이수옥(망 김용순의 상속인) 외 3명'으로 표기되어 있습니다. 이 부분은 등기부와 건축물대장 간의 차이로, 명확한 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후도

* 1992년 준공으로 건축된 지 30년 이상 경과하여 건물 노후에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 공부상 차이 및 미상 정보

* 건축물대장과 제시물건의 소유자 표기 상이점에 대한 확인이 필요합니다.

* 임대 관계가 미상으로, 현황 조사 시 점유 관계 및 명도 관련 추가 확인이 요구됩니다.

* 토지 이용 계획

* 토지가 제2종일반주거지역, 자연경관지구, 지구단위계획구역(평거2주택 지구단위계획구역) 등으로 지정되어 있어, 향후 재건축 또는 용도 변경 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

* 소로1류, 소로2류에 접해 있으나, 지역 내 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

7. 투자 포인트

* 진주시 평거동은 지역 내 주거 중심지로, 안정적인 주택 수요가 기대됩니다.

* 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 최근 실거래가 데이터를 기반으로 시세 분석 시, 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 있습니다.

8. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 진주시 평거동에 위치한 하영그린맨션 아파트로, 감정가는 108,000,000원입니다.

* 권리 분석상 특별한 인수 사항은 없으며, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 건축된 지 30년 이상 경과하여 노후도가 있으나, 주변 지역은 아파트 단지와 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있습니다.

* 임대 관계가 미상이고, 건축물대장과 물건 현황 간 소유자 표기에 차이가 있어 입찰 전 추가적인 확인이 필수적입니다.

* 자연경관지구, 지구단위계획구역 등으로 지정된 점은 향후 개발 가능성에 대한 고려가 필요합니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석

* 본건 아파트의 전용면적은 77.64㎡ (약 23.49평)입니다.

* 최근 매매 정보 (2026년 6월 기준)

* 9,200만원 (13층, 전용면적 82.65㎡)

* 13,200만원 (8층, 전용면적 82.65㎡)

* 7,800만원 (1층, 전용면적 82.65㎡)

* 최근 전월세 정보 (2025년 11월 ~ 2026년 3월 기준)

* 보증금 2,000만원 ~ 9,000만원, 월세 5만원 ~ 35만원 수준으로 거래되었습니다.

* 비교 대상 거래의 전용면적은 82.65㎡ (약 25평)으로, 본건(77.64㎡)과 유사한 면적입니다.

* 제시된 매매가는 층수 및 거래 시점에 따라 편차가 있습니다. 특히 1층(7,800만원)은 저층의 영향을, 8층(13,200만원)은 상대적으로 고가 거래로 보입니다.

* 본건은 5층으로 중간층에 해당하며, 최근 실거래가 평균 (약 9,733만원) 및 분포 범위를 고려할 때, 8,500만원에서 10,000만원 사이의 시세 범위를 예상해 볼 수 있습니다.

* 감정가는 108,000,000원으로, 시세 범위 상단과 유사하거나 다소 높게 형성되어 있습니다.

* 권리 인수 비용

* 인수되는 보증금 및 기타 비용은 0원으로, 권리 인수 관련 추가 비용은 없습니다.

* 최종 예상 입찰가

* 현재 시세와 감정가, 권리 관계를 종합적으로 고려할 때, 본 건은 보수적인 접근이 필요합니다.

* 안정적인 낙찰을 위해서는 감정가의 80% 수준, 즉 약 8,640만원 이상을 고려하는 것이 좋습니다.

* 다만, 시세 범위를 고려하여 경쟁 상황에 따라 유동적으로 판단해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 8,500만원 ~ 9,500만원

* 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인, 명도 가능성 평가, 그리고 당일 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.