나이스옥션 법원경매 진주 2025타경881 [1] 경상남도 남해군 미조면 송정리 492 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 남해군 미조면 송정리 소재 ""초전마을"" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 펜션, 단독주택, 농경
지 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상
황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1),(3) : 부정형 토지로 현황 ""전""임.
기호(2) : 부정형 토지로 현황 ""묵전""임.
기호(4) : 부정형 토지로 현황 ""토지임야""임.

인접 도로상태

기호(1),(3) : 북서측으로 왕복2차선 포장도로에 접하고 있음.
기호(2),(4) : 지적도상 ""맹지""임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(3) : 계획관리지역(2019-08-01), 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>, 접도구역<도
로법>, 하수처리구역(2020-06-10)<하수도법>임.
기호(2) : 계획관리지역(2019-08-01), 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>임.
기호(4) : 농림지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>, 산림보호구역<산림보호법>, 공익용산지
<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

기호(1),(3)지상에 후첨 ""사진용지""와 같이 제시외수목(감나무) 소재하고 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 :
- 본건 토지는 인접필지와 지적 경계 불분명하여 제시외수목의 수량을 개략적으로 확인하였음.
- 기호(3)경계상에 후첨 ""사진용지""와 같이 연고자 미상의 분묘 소재하는바, 정확한 경계확인은 지적경계
측량을 요함.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 수목(감정서상'ㄱ.ㄴ') 매각 포함
-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).
-목록3토지 경계상에 분묘 1기 소재.(분묘기지권 성립여지 있음).
-목록1,3토지 일부는 접도구역으로 감안하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경881 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 사OOOOOOOO

* 소재지: 경상남도 남해군 미조면 송정리 492

* 토지현황: 전 (2058.00㎡, 약 622.8평)

* 건물현황: 없음

* 감정가: 325,737,000원

2. 입지조건

* 주위환경: 경상남도 남해군 미조면 송정리 소재 "초전마을" 북동측 인근에 위치합니다. 본건 주변은 펜션, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 관내 교통편 및 도로 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로: 기호(1),(3) 토지는 북서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접해 있습니다. 다만, 기호(2),(4) 토지는 지적도상 맹지입니다.

* 이용계획:

* 기호(1),(3): 계획관리지역, 가축사육제한구역, 해안경관관리지역, 접도구역, 하수처리구역.

* 기호(2): 계획관리지역, 가축사육제한구역, 해안경관관리지역.

* 기호(4): 농림지역, 가축사육제한구역, 해안경관관리지역, 산림보호구역, 공익용산지.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 09월 25일 접수된 사천수산업협동조합의 근저당권(을11)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부등본상 을구에 설정된 근저당권, 지상권 등은 말소기준권리 이하로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 내용은 없으나, '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라는 기재가 있어, 등기부등본 상으로는 말소된 지상권(을12) 외에 별도로 확인되지 않는 권리가 존재할 가능성에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금 있는 임차인은 없는 것으로 파악되었습니다 (인수 보증금 합계 0원). 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

* 본건은 주로 농경지 및 전원주택, 펜션 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 상업 지역과는 거리가 있습니다. 남해의 자연환경을 활용한 관광객 대상 서비스업(펜션, 펜션 부대시설 등) 또는 농업 관련 활동에 국한될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설 및 생활 기반 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. 다만, 소재지가 남해군 미조면 지역으로, 기본적인 생활 편의시설은 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본건은 농지이므로, 매수 시 농지취득자격증명원 제출이 필수이며, 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있습니다. (매우 중요)

* 분묘기지권: 목록3 토지 경계상 분묘 1기가 소재하여 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다. 이는 향후 재산권 행사 및 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

* 접도구역: 목록1, 3 토지 일부가 접도구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 맹지: 기호(2),(4) 토지는 지적도상 맹지로, 도로 접근이 불가능하여 활용에 제약이 있습니다.

* 제시외 수목: 감나무 등 제시외 수목이 소재하며, 매각에 포함됩니다. (이는 자산 가치에 포함될 수 있으나, 관리 및 활용 방안 고려 필요)

* 경계 불분명: 인접 필지와 지적 경계가 불분명하여 정확한 경계 확인을 위한 지적 경계 측량이 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 남해군 미조면의 아름다운 자연환경에 위치한 토지입니다. 계획관리지역 및 농림지역 등 다양한 용도지역이 혼재되어 있으며, 일부 토지는 해안 경관 지역으로 지정되어 있습니다. 매각 대상은 토지이며, 감정가는 약 3억 2천만 원 수준입니다.

* 농지라는 점, 분묘기지권의 존재, 일부 맹지 등 명확한 리스크 요인을 안고 있으나, 토지 자체의 잠재력과 입지적 가치를 고려할 수 있습니다. 특히 농지 취득 자격 증명 확보가 가장 중요한 선결 과제입니다.

8. 투자 포인트

* 남해 지역의 자연 친화적인 입지: 관광객 유치 또는 전원생활 목적의 토지로 고려 가능합니다.

* 다양한 용도지역: 계획관리지역은 건축 및 개발에 상대적으로 유연하여, 향후 개발 가능성을 열어둘 수 있습니다 (관련 법규 및 규제 확인 필수).

* 농업 또는 전원주택 부지로서의 가치: 농지 취득 자격 확보 시, 농업 목적 또는 전원주택 부지로 활용 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가(325,737,000원)를 기준으로 산정될 수 있습니다. 그러나, 농지취득자격증명 확보의 어려움, 분묘기지권 존재, 맹지 등 여러 리스크 요인이 존재하므로, 이러한 요소들을 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 실제 낙찰가는 경쟁 입찰 상황, 현장 조사 결과, 권리관계 명확성 확인 정도, 그리고 매수인의 자금 조달 능력 및 위험 감수 수준 등에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서, 본 물건의 잠재적 가치와 리스크를 종합적으로 판단하여 본인만의 합리적인 입찰가를 산정하시는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.