나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11983 [1] 경상남도 김해시 삼계동 401 김해북부두산위브 104동 9층903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경남 김해시 삼계동에 소재하는 김해북부두산위브 104동 9층 903호와 그 부지로서 주위는 아파트 단지로서 제반 주거환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호 1.
철근콘크리트조 기와,경사지붕 13층 중 9층 903호로서
외 벽 : 페인트 등 마감
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호 1. 공부상 아파트임.
※ 현장실사시 이해관계인의 부재로 인하여 외부관찰, 평가사례, 탐문조사 등에 의한 통상적인 이용상황을 상정하여 평가하였는바 경매 진행시 참고하시기 바람.

설비내역

난방시설 설비 및 위생시설, 급·배수시설 , 승강기 등 제반시설 설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 소유권 대지권으로 이용중인 토지는 세장형의 토지로서 대로 및 소로 등과 접하고 있음.

인접 도로상태등

본건 토지는 중로 및 소로 등과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 자연녹지지역(2022-02-25), 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2022-11-18)(중로2-52호선)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-09-18)<교육환경 보호에 관한 법률>
기호(2) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(2022-11-18)(중로2-52호선), (접합)가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-09-18)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11983 (1)

소재지: 경상남도 김해시 삼계동 401 김해북부두산위브 104동 9층903호

용도: 아파트

감정가: 1억 7천 7백만원

토지면적: 52.77㎡ (약 15.96평)

건물면적(전용면적): 84.99㎡ (약 25.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

주위 환경: 본건은 경상남도 김해시 삼계동에 위치한 김해북부두산위브 아파트 단지 내에 소재하며, 주위는 대규모 아파트 단지로 형성되어 있어 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

교통 상황: 차량 출입이 용이하며, 인근 도로망을 통해 제반 지역으로의 이동이 편리하여 교통 사정은 보통 수준입니다. 본건 토지는 중로 및 소로와 접하고 있습니다.

주변 시설:

* 김해북부두산위브 아파트 단지 내에 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변에 교육 시설이 위치하고 있어 자녀 교육 환경으로도 적합합니다.

* 별도의 외부 검색 결과, 본 건 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서상 특이사항 없음)

말소기준권리: 의창수산업협동조합 근저당 (2020.05.12. 접수, 138,000,000원)

현재 진행 중인 경매 원인: 부경신항수산업협동조합의 임의경매 신청 (2025.08.22. 접수)

등기부상 권리 내역:

* 소유권 이전: 임경자 (2015.10.16.), 이승연 (2020.05.12.)

* 근저당: 의창수산업협동조합 (2020.05.12.) - 말소기준권리

* 주택임차권: 이상현 (2025.09.09. 말소 예정)

* 가압류: 현대카드, 대구신용보증재단, 신용보증기금, 신한카드, 소상공인시장진흥공단 등 다수 - 모두 매각으로 말소 예정

인수 보증금: 0원 (권리분석상 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

임차인 현황:

* * 이 (보증금 4,000만원, 차임 50만원)

* 전입일자: 2022.06.20.

* 확정일자: 2022.06.20.

* 배당신고일자: 2025.09.04.

* 대항력: 없음. (현황상 대항력 있는 임차인이 아니므로 낙찰자에게 인수되는 보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

아파트 단지 내 편의시설 및 주변 상업시설 이용이 가능합니다.

최근 실거래가 분석 (84.99㎡ 기준):

* 2026년 4월 11일: 1억 4천 8백만원 (1층)

* 2026년 4월 24일: 1억 5천 3백만원 (12층)

최근 감정가는 1억 7천 7백만원으로, 최근 실거래가(1억 4천 8백만원 ~ 1억 5천 3백만원)보다 높게 형성되어 있습니다. 이는 감정 시점과 현재 시점의 시장 변동 또는 감정가의 보수적 평가 가능성을 시사합니다.

최근 전월세 거래 (84.99㎡ 기준):

* 2026년 5월 25일: 보증금 2,000만원, 월세 70,000원 (10층)

1.4. 생활정보

주거 환경: 김해북부두산위브 아파트 단지 내에 위치하여 전반적으로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

편의시설: 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등이 갖추어져 있습니다.

교통: 차량을 이용한 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

기타:

* 아파트명: 김해북부두산위브

* 준공연도: 2005년 10월 28일

* 총 세대수: 378세대

* 주차대수: 총 228대

1.5. 잠재적 리스크

감정가와 최근 실거래가 간의 격차: 감정가가 최근 거래가보다 높게 책정되어 있어, 입찰 시 시세보다 높은 가격에 낙찰받을 위험이 있습니다.

시장 변동성: 부동산 시장의 경기 변동에 따라 가격이 하락할 가능성을 배제할 수 없습니다.

미상 정보: 건물 제시외 면적, 임대 관례 등 일부 정보가 미상으로 확인됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 삼계동에 위치한 김해북부두산위브 아파트입니다. 주거 환경이 양호하고 교통 접근성 또한 무난한 편입니다.

권리관계 분석 결과, 인수해야 할 부담스러운 권리는 없는 것으로 판단되며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 감정가(1억 7천 7백만원)와 최근 실거래가(1억 4천 8백만원 ~ 1억 5천 3백만원) 사이에 상당한 차이가 존재하므로, 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다. 최근 실거래가를 기준으로 현 시세를 판단하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

1.7. 투자 포인트

권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 법적 문제 발생 가능성이 낮습니다.

김해시 지역 내에서 아파트의 꾸준한 수요를 바탕으로 안정적인 가치 유지 또는 상승을 기대할 수 있습니다.

감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 차익 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 84.99㎡ 면적의 12층 매물이 1억 5천 3백만원에 거래된 점을 감안할 때, 본 건 9층의 가치를 고려하여 보수적으로 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 1억 5천 5백만원

이는 감정가(1억 7천 7백만원) 대비 약 87.5% 수준이며, 최근 실거래가(최고가 1억 5천 3백만원) 대비로는 약 1.3% 상승한 금액입니다.

입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건의 상태를 직접 확인하고, 최근 시장 동향 및 경쟁 물건 정보 등을 추가로 파악하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.