나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1382 [1] 경상남도 양산시 평산동 564 태원아파트 107동 12층 1206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 평산동 소재 ""신명초등학교"" 남동측 인근에 위치하는 ‘태원아파트’ 107동 12층 1206호로서, 주위는 아파트단지, 주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 19층 중 12층 1206호로서
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감
내벽 : 벽지바름 및 타일붙임 등 마감
창호 : 샷시창 등입니다.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자체지면 대체로 평탄한 부정형의 토지로, 공동주택(아파트)의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지 내 및 주변 가로망상태 보통인 편입니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2017-12-28)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

본건 소유권대지권의 목적인 토지의 소재지가 등기사항전부증명서상 ‘경상남도 양산군 웅상읍 평산리 564’로 표기되어 있으나, 현재는 행정구역명칭변경으로 ‘경상남도 양산시 평산동 564’입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1382 (1)

소재지: 경상남도 양산시 평산동 564 태원아파트 107동 12층 1206호

용도: 아파트

감정가: 73,000,000원

건물면적: 58.84㎡ (약 17.80평)

토지면적: 25.83㎡ (약 7.81평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

건축물 정보: 태원아파트, 1993년 9월 22일 사용승인, 19층 건물 중 12층. 총 7개 동, 994세대 규모임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경상남도 양산시 평산동 소재 "신명초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 일반적인 주거 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로상태

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

단지 내 및 주변 가로망 상태 역시 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 중로3류(폭 12m~15m)에 해당하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리는 2015년 12월 11일 접수된 국민은행 근저당권(금액: 46,800,000원)입니다.

본 매각으로 인해 소유권 이전, 근저당권, 가압류, 임의경매 등 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기사항전부증명서상 토지의 소재지가 '경상남도 양산군 웅상읍 평산리 564'로 표기되어 있으나, 행정구역 명칭 변경으로 현재는 '경상남도 양산시 평산동 564'로 사용되고 있습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로 확인되었으므로, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음을 유의해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특징

본건은 아파트 단지가 밀집한 주거 지역 내에 위치하며, 인근에 신명초등학교가 있습니다.

주변으로 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 신명초등학교가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

아파트 단지 내 및 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 주차 정보

태원아파트 단지 전체 주차 대수는 총 500대이며, 이 중 지상 주차 5대, 지하 주차 26대를 포함합니다. (이는 단지 전체 기준이며, 해당 세대의 전용 주차 공간은 별도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 미상

임대차 관계 및 보증금/차임이 미상인 점은 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 소요될 가능성을 내포합니다.

6.2. 건물 노후화

본건 아파트는 1993년 준공되어 노후화가 진행된 상태이므로, 향후 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 주변 환경 및 혐오시설 확인 필요

제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 주변에 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 다만, 실제 현장 방문을 통해 주변 환경을 면밀히 파악하고, 잠재적 혐오시설 유무를 재확인할 것을 권장합니다.

7. 종합 의견

본건 울산지방법원 2025타경1382 부동산 임의경매 물건은 경상남도 양산시 평산동에 위치한 태원아파트 107동 12층 1206호입니다.

권리 관계는 비교적 명확한 편으로, 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다.

다만, 임대차 관계가 미상인 점은 명도 시 유의해야 할 사항입니다.

입지 조건은 일반적인 아파트 주거 환경 수준이며, 교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통입니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거 입지: 아파트 단지 내 위치하여 주거 환경이 안정적입니다.

합리적 감정가 대비 시세: 감정가가 73,000,000원이나, 최근 동일 면적 실거래가가 78,000,000원으로 확인되어 시세 반영이 적절한지 분석이 필요합니다.

소멸되는 권리: 인수할 권리가 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

9. 시세 분석 및 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건 아파트(전용면적 58.84㎡)와 동일한 면적의 최근 매매 사례는 2026년 7월 1일, 19층에서 78,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 12층으로, 층간 높이 차이에 따른 가격 조정이 필요할 수 있습니다.

현재 감정가는 73,000,000원으로, 최근 실거래가 78,000,000원과 비교했을 때 시세 반영이 어느 정도 이루어졌으나, 실거래가 수준을 참고하여 입찰가 산정이 필요합니다.

임대 시세는 58.84㎡ 기준 보증금 5,850만원, 월세 3만원으로 확인되며, 이는 매우 낮은 수준으로 투자 수익률 분석 시 유의해야 합니다.

9.2. 예상 입찰가

본건 아파트의 최근 실거래가(58.84㎡, 19층)는 78,000,000원입니다. 12층이라는 점을 감안하여 시세 범위를 70,000,000원 ~ 74,000,000원으로 추정할 수 있습니다.

감정가 73,000,000원과 시세 분석 결과를 종합적으로 고려할 때, 경쟁력 있는 입찰가로 70,000,000원을 제시합니다. 본 가격은 감정가보다 소폭 낮으면서 최근 실거래가 대비 수익성을 확보할 수 있는 수준으로 판단됩니다.

최종 입찰가는 법원 매각 진행 상황 및 현장 조사 결과, 경쟁자 분석 등을 통해 보수적으로 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.