나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12379 [1] 울산광역시 남구 신정동 1230-9 더위미 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 '울산여자고등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 공동주택 및 후면의 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 근거리에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통사정은 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 2017.09.29.자로 사용승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층 지상17층 건물 내 제4층 제401호로서,
외벽 : 화강석 붙임 및 시멘트몰탈위 페인팅 등
내벽 : 벽지바름 및 타일붙임 등
창호 : 샷시창호 등 입니다.

이용상태

공부 및 현황 오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형토지로서 오피스텔부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

- 신정동 1230-9
도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(울산여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

- 신정동 1230-10
도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(울산여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 해당사항 없습니다.
나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

공부 및 현황 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12379 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 소재지

울산광역시 남구 신정동 1230-9 더위미 4층 401호

1.3. 건물 정보

용도: 오피스텔

건축년도: 2017년 9월 29일 사용승인

구조: 철근콘크리트조 평스라브 지붕, 지하 1층, 지상 17층 건물 중 4층 401호

전용 면적: 78.76㎡ (약 23.82평)

총 호수: 32호

1.4. 토지 정보

토지 면적: 11.30㎡ (약 3.42평)

토지 지분: 11.2986㎡ (약 3.42평)

토지 이용: 2필지 일단의 세장형 토지로 오피스텔 부지로 이용 중

1.5. 감정가

총 감정가: 256,000,000원

1.6. 매각 구분

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 '울산여자고등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 북측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 지역 지구 및 규제

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역

* 소로2류 (폭 8m~10m) 접합

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (울산여자고등학교)

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본건은 부동산 강제 경매 사건으로, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 말소되지 않는 권리가 존재하므로 주의가 필요합니다.

등기부채권 총액: 585,000,000원

3.2. 인수되는 권리 (임차인 포함)

* 대항력 있는 임차인: 김재진 (등기부 을구 5번, 주택임차권공동담보목록)

- 임대차 보증금: 180,000,000원

- 전입일자/사업일자: 2020년 8월 6일

- 확정일자: 2020년 8월 6일

- 대항력: 있음

- 비고: 본 임차인은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

- 채권자(경매 신청인) 김OO와 임차인 김재진은 동일 인물로 파악됩니다.

3.3. 말소되는 권리

* 근저당권 (을구 1번): 전철진, 400,000,000원

* 근저당권 (을구 4번): 강덕천외 1명, 5,000,000원

* 압류 (갑구 10번): 남구(울산광역시)

* 강제경매 (갑구 11번): 김재진, 180,846,700원 (사건번호: 2025타경12379)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 신정동 일대는 울산여자고등학교를 중심으로 한 지역으로, 일반상업지역에 속해 있어 근린생활시설 및 다양한 상업 시설이 분포하고 있습니다. 롯데마트 울산점 등이 근거리에 위치하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

4.2. 건물 내 상가 현황

제공된 정보에 따르면, 본 건물을 포함하여 총 32호실이 운영 중이며, 주 용도는 업무시설(오피스텔)입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

롯데마트 울산점, GS더프레시 울산신정점, 한살림 울산신정매장 등 다양한 마트와 편의시설이 도보 거리 내에 위치하여 편리한 생활이 가능합니다.

5.2. 교육 시설

* 초등학교: 월평초등학교 (도보 약 7분 거리, 학군 등급 B)

* 중학교: 신정중학교 (도보 약 12분 거리, 학군 등급 A)

* 고등학교: 울산여자고등학교 (인근 위치), 온산고등학교 (도보 약 13분 거리, 학군 등급 B)

본건 주변은 학군이 우수한 편으로 분류됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김재진 씨의 보증금 180,000,000원입니다. 해당 금액이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 그 잔액을 인수해야 하므로 총 투자 비용이 감정가보다 높아질 수 있습니다. 경매 신청 채권자와 임차인이 동일 인물(김OO, 김재진)로 보이는 점은 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

주변 지역에 혐오시설(폐기물 처리장, 공장 등)이 있다는 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 남구 신정동의 준신축급 오피스텔로, 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지를 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 180,000,000원 전액을 인수해야 하는 부담이 있어, 실질적인 투자 가치를 신중하게 평가해야 합니다. 감정가는 2억 5천 6백만원 수준이지만, 임차인 보증금 인수 금액을 고려하면 총 투자액이 이를 초과할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 준신축급 오피스텔: 2017년 사용승인으로 비교적 최신 건물입니다.

* 우수한 입지: 울산여자고등학교 인근, 상업지역 내 위치하며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 양호한 학군: 주변 초, 중, 고등학교의 학군이 우수합니다.

* 향후 개발 잠재력: 봉월로 일대 대규모 주거개발(약 4,000가구)이 예정되어 있어 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (정보 출처)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

'신정동 더위미' 오피스텔의 최근 실거래가 정보는 확인되지 않으나, 인근 유사 오피스텔 및 동일 건물 내 진행 중인 경매 물건들의 감정가가 2억 1천만원 ~ 2억 8천만원 사이로 파악됩니다. 본 건의 감정가는 2억 5천 6백만원으로, 이러한 시세 수준을 감안할 때 적정한 수준으로 판단됩니다. 다만, 시장 상황에 따라 변동성이 있을 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 제안

대항력 있는 임차인의 보증금 180,000,000원을 인수해야 하는 점을 고려하여, 예상 입찰가는 감정가 대비 보수적으로 접근하는 것이 타당합니다.

감정가 256,000,000원을 기준으로, 보증금 인수분을 제외한 실질 가치를 고려하여 보수적인 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 230,000,000원

(이는 보증금 인수분을 제외한 부동산 자체의 가치에 대한 제안이며, 실제 낙찰가는 경매 상황에 따라 달라질 수 있습니다.)

9.3. 총 예상 투자 비용

총 예상 투자 비용은 '예상 입찰가' + '인수해야 하는 임차인 보증금' + '취득세 등 부대 비용'으로 산정됩니다.

만약 임차인 보증금 180,000,000원이 배당으로 전혀 변제되지 않는다고 가정할 경우,

가장 보수적인 총 예상 투자 비용은 다음과 같습니다.

- 예상 입찰가 (상단 범위 최대치): 230,000,000원

- 인수 임차인 보증금: 180,000,000원

- 소계 (보증금 포함): 410,000,000원

따라서, 실제 총 투자 비용은 낙찰가와 임차인 보증금 배당 여부에 따라 달라지므로, 입찰 전 반드시 권리관계 및 배당 현황을 최종 확인해야 합니다.

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경매 사건의 임차인 현황 및 권리 분석 시, 대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수해야 하는 중요한 요소입니다. 본 건의 경우, 김재진 씨의 보증금 180,000,000원은 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하므로, 총 투자 비용 산정 시 이를 반드시 고려해야 합니다. 또한, 경매 신청 채권자와 임차인이 동일 인물(김OO, 김재진)로 파악되는 점은 추가적인 권리 분석 및 확인이 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.