나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31667 [1] 대구광역시 달서구 갈산동 355-9 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다나감정 · 평가일 2025.08.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 갈산동 일원에 소재하는 ""대구성서지방산업단지(1단지)"" 내에
위치하며, 부근은 산업단지내 각종 규모의 공장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 등의 접근이 가능하며, 지방산업단지내에 위치하여 공장으로서의 제반 교통
상황은 대체로 양호함.

형태 및 이용상태

자체지면 평탄하게 조성한 정방형의 토지로서, ""공장부지""로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로, 서측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역(2018-01-02), 소로1류(폭 10m~12m)(접합),
소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 재생사업지구(2018-01-02)(성서산업단지 재생사업지구)<산업
입지 및 개발에 관한 법률>, 지방산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대사항 : 미상임.

2) 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-가) 철근콘크리트조 판넬지붕 단층 건물로서
(사용승인일 : 1987.01.26)

- 내외벽 : 세멘몰탈위페인팅 등 마감.
- 천 장 : 철재트러스노출 등.
- 바 닥 : 하드너 등 마감.
- 창 호 : 샷시창호 등 임.

2-나) 철근콘크리트조 스레트지붕 단층 건물로서
(사용승인일 : 1987.01.26)

- 내외벽 : 세멘몰탈위페인팅 등 마감.
- 천 장 : 철재트러스노출 등.
- 바 닥 : 하드너 등 마감.
- 창 호 : 샷시창호 등 임.

2-다) 일반(경량)철골구조 판넬지붕 단층 건물로서
(사용승인일 : 2010.10.26)

- 벽 체 : 경량철골, 기존건물(㉮, ㉯)벽체이용

3-라) 일반철골구조 (철근)콘크리트 슬래브지붕 2층 건물로서
(사용승인일 : 2010.10.26)

- 외 벽 : 샌드위치판넬, 복층창호 등 마감
- 내 벽 : 벽지, 타일 등 마감.
- 바 닥 : 타일, 기타바닥재 등 마감.
- 천 장 : 텍스 등 마감
- 창 호 : 샷시창호 등 임.

이용상태

2-가): 공장으로 이용중임.

2-나): 공장으로 이용중임.

2-다): 공장(창고, 야적장)으로 이용중임.

3-라): 공부상 1층의 용도는 공장(사무소,창고), 2층의 용도는 공장(기숙사,체력단련실)로서
- 1 층 : 사무실, 화장실 등으로 이용중임.
- 2 층 : 사무실, 체력단련실, 화장실 등으로 이용중임.

설비내역

2-가), 나), 다) : 전기설비, 기타설비 등 되어 있음.

3-라) : 전기설비, 위생설비, 급.배수설비, 냉난방설비(천장형), 기타설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

2-가) : 제시목록상 스레트지붕이나, 실제 ""판넬지붕""임.

2-다) : 제시목록상 철근콘크리트조 스레트지붕이나, 실제(일반건축물대장) ""일반(경량)
철골구조 판넬지붕""임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 :
① 본건 토지상에 별첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 건물 가)에 부속된 제시외 건물
(ㄱ)이 소재하여 개략적인 실측면적으로 사정하여 평가하였는 바, 경매진행시 소유권
및 일괄경매 여부를 확인하시기 바랍니다.

② 본건 건물중 일부는 시건장치 등으로 인하여 내부확인이 불가능하여 용도, 내부현황
등은 관련공부, 현장조사에 의한 탐문 또는 육안, 기타자료를 참고로 하였는 바,
경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 대구광역시 달서구 갈산동 일원에 소재하는 ""대구성서지방산업단지(1단지)"" 내에
위치하며, 부근은 산업단지내 각종 규모의 공장으로 형성되어 있음.

토지의 상황

""토지 감정평가요항표"" 참조.

건물의 구조 및 현상

""건물 감정평가요항표"" 참조.

기계/기구의 현상

1) 현 황
본건 기계기구는 국산의 수(변)전설비로서, 현상 및 관리상태는 대체로 보통임.

2) 보관장소
대구광역시 달서구 갈산동 355-9번지 소재 ""공장"" 건물 밖에 설치되어 있음.

공작물의 현상

해당사항 없음.

기타참고사항

1) 본건 기계기구는 귀 제시 공장저당목록에 등재된 기계기구를 대상으로 하여 평가하였
습니다.


2) 본건 기계기구 중 일련번호 1)~3), 5)~7)은 소재가 파악되지 않아 ""소재불명""으로 처리
하였으며, 일련번호 4), 8), 9)~11) 수(변)전설비는 일련번호 12)와 중복된 것으로 판단
되며, ""평가외"" 하였습니다.

물건 비고

일괄매각. 공장및광업재단저당법 제6조 기계및기구 포함,제시외 건물 포함. 기계기구 감정평가명세표 일련번호 1~3, 5~7은 소재불명, 일련번호4,8,9~11은 일련번호12와 중복으로 '평가외'하였음(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 대구광역시 달서구 갈산동 355-9에 소재한 공장용 부동산 경매 물건입니다. 사건번호는 대구서부지원 2025타경31667 (1)이며, 감정평가액은 3,039,970,920원입니다. 토지는 총 1660.00㎡ (약 502.13평)이며, 건물은 총 1290.26㎡ (약 390.27평)입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 중소기업은행으로 추정되며, 유동화 물건이라는 특이사항이 있습니다. 주의사항으로는 일괄매각이며, 공장 및 광업재단저당법에 따라 기계 및 기구가 포함되고 제시외 건물도 포함됩니다. 다만, 일부 기계기구는 소재가 불명하거나 평가외 처리되었으니 감정평가서 참조가 필요합니다.

1.1. 입지조건

본건은 대구광역시 달서구 갈산동 일원에 위치한 대구성서지방산업단지(1단지) 내에 자리하고 있습니다. 주변은 각종 규모의 공장들로 형성되어 있으며, 차량 접근이 가능하고 지방산업단지 내에 위치하여 공장으로서의 제반 교통 상황은 대체로 양호합니다. 본건 토지는 북측으로 폭 약 10미터, 서측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 소로1류, 소로2류에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 재생사업지구, 지방산업단지 관련 규제가 적용됩니다. 주변 시설로는 동일 산업단지 내의 다양한 제조 및 물류 관련 시설들이 있으며, 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2010년 8월 13일 접수된 중소기업은행의 근저당권입니다. 등기부등본상 소유권이전, 소유권이전청구권가등기(인수), 다수의 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등의 권리가 등기되었으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 경매로 인해 말소될 예정입니다. 다만, 1994년 2월 18일 접수된 주식회사 창원기계의 소유권이전청구권가등기는 말소되지 않고 인수될 수 있습니다. 토지 등기부 채권 총액은 2,926,375,000원이며, 건물 등기부 채권 총액도 동일합니다.

임차인 현황으로는 다음 세 명이 확인되었습니다.

* 기성규: 보증금 5,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2018-10-25, 대항력 없음.

* 조 : 보증금 6,000,000원, 차임 350,000원, 전입일자 2025-10-29, 확정일자 2025-10-29, 배당신고일자 2025-10-29, 대항력 없음. (참고: 전입일자가 미래 날짜로 기재되어 있습니다.)

* 주 : 보증금 27,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-04-09, 확정일자 2025-09-30, 배당신고일자 2025-10-21, 대항력 없음. (참고: 확정일자 및 배당신고일자가 미래 날짜로 기재되어 있습니다.)

모든 임차인은 대항력이 없어 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 대구광역시 달서구 갈산동에 위치한 대구성서지방산업단지 내에 자리하고 있어, 해당 산업단지의 인프라와 연계된 상권 특성을 가집니다. 단지 내에는 다양한 규모의 공장들이 밀집해 있으며, 이는 관련 산업 활동 및 물류 이동이 활발함을 시사합니다. 지방산업단지라는 입지적 특성상, 주변의 교통망은 산업 활동을 지원하는 수준으로 잘 갖추어져 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 공장 용지이므로 일반적인 주거 지역에서 제공하는 생활 편의시설에 대한 정보는 제한적입니다. 산업단지 내 위치 특성상, 해당 산업단지 종사자들을 위한 최소한의 편의시설이 존재할 가능성이 있으나, 구체적인 정보는 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 기계기구 관련: 공장저당으로 인해 기계기구 일부가 포함되나, 일부(일련번호 1~3, 5~7)는 소재가 불명이고, 일부(일련번호 4, 8, 9~11)는 중복으로 인해 평가외 처리되어 실질적인 가치나 활용성에 의문이 있을 수 있습니다.

* 건물 공부와의 차이: 건물 2-가)는 공부상 스레트지붕이나 실제 판넬지붕이며, 건물 2-다)는 공부상 철근콘크리트조 스레트지붕이나 실제 일반(경량)철골구조 판넬지붕으로 확인되었습니다. 이는 추후 건물 유지보수 및 관리에 있어 고려해야 할 사항입니다.

* 제시외 건물: 건물 '가'에 부속된 제시외 건물 (면적 124.00㎡, 약 37.51평)이 존재하며, 개략적인 실측 면적으로 평가되었습니다. 경매 진행 시 소유권 및 일괄 경매 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 내부 확인 제한: 본건 건물 중 일부는 시건장치 등으로 인해 내부 확인이 불가능하여, 정확한 용도 및 현황 파악에 어려움이 있습니다.

* 임대 사항 미상: 토지 및 건물에 대한 임대 사항이 미상으로 기재되어 있으나, 별도의 임차인이 존재합니다. 대항력 없는 임차인이므로 명도 문제는 없을 것으로 예상되나, 계약 관계를 상세히 파악할 필요가 있습니다.

* 유동화 물건: 자산유동화 관련 물건으로, 일반 경매 물건과 다른 절차적 특징이나 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

대구광역시 달서구 갈산동 소재 대구성서지방산업단지 내에 위치한 본 공장용 부동산은 넓은 토지 면적과 연면적을 갖춘 주요 자산입니다. 감정가는 약 30.4억원이며, 공장 운영에 필요한 기계기구 일부와 제시외 건물까지 포함하여 일괄 매각됩니다. 등기부상 말소기준권리 이후의 권리는 대부분 말소되므로 인수 부담은 적으나, 소유권이전청구권가등기는 인수 대상입니다. 대항력 없는 임차인이 존재하므로 보증금 인수 문제는 없습니다. 다만, 일부 기계기구의 소재 불명, 건물 공부와의 차이, 제시외 건물 존재, 내부 확인의 어려움 등 잠재적 리스크 요소를 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 대규모 산업단지 내 입지: 성서산업단지의 산업 인프라 및 접근성을 활용할 수 있습니다.

* 토지 및 건물 일괄 취득: 공장 운영을 위한 토지와 건물을 일괄하여 취득할 수 있습니다.

* 기계기구 포함 가능성: 일부 기계기구 포함 시 초기 투자 비용 절감 효과를 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 명확성: 인수되는 권리가 제한적이며, 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가(3,039,970,920원)를 기준으로, 인수되는 가등기 권리의 가치, 포함된 기계기구의 실제 가치, 그리고 제시외 건물 및 내부 확인 제한 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려 대상에서 제외됩니다.

본건의 특수성(기계기구 상태, 제시외 건물, 내부 확인 불가 등)을 감안할 때, 시장 상황 및 경쟁 입찰자들의 평가에 따라 입찰가가 달라질 수 있습니다. 따라서, 투자자는 현장 조사를 통해 물건의 상세 상태를 직접 확인하고, 전문가와 상담하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.