나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11273 [1] 경상북도 구미시 송정동 527 구미송정미소지움 제102동 제5층 제506호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선진감정 · 평가일 2025.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 광평동 소재 ""광평중학교"" 북측 인근에 위치하는 ""구미 송정 미소지움""102동 제5층 제506호 단위세대로서, 부근일대는 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로가 통과하고 있어 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제5층 제506호로서,
- 외벽 : 화강석붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등
- 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등
- 바닥 : 강화마루, 타일마감 등,
- 창호 : 하이샤시 창호 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재경보 및 탐지설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남동측 및 북동측으로 노폭 약 8~10미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m
미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(절대제한구역(전 축종
제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(광평중학교)<교육환경 보호에
관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 김천지원 2025타경11273 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 성OOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 구미시 송정동 527 구미송정미소지움 제102동 제5층 제506호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 165,000,000원

토지면적: 38.88㎡ (약 11.76평)

토지지분: 38.8753㎡ (약 11.76평)

건물면적: 59.96㎡ (약 18.14평)

건물지분: 59.9573㎡ (약 18.14평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경상북도 구미시 광평동 소재 "광평중학교" 북측 인근에 위치하며, 주변으로는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 여건

본 건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 간선도로가 통과하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다. 단지 남동측 및 북동측으로 노폭 약 8~10미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획

본 건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로2류(폭 15m~20m)의 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(절대제한구역), 상대보호구역(광평중학교), 준보전산지 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2020년 12월 18일 접수된 성서새마을금고의 근저당권(99,000,000원)입니다. 해당 근저당권은 말소 예정입니다. 이후 다수의 가압류 및 압류가 등기되어 있으며, 채무 총액은 620,821,902원입니다. 매각으로 인해 위 권리들은 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 93,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-03-04

* 확정일자: 2021-02-10

* 대항력: 없음

* 배당신고일자: 2025-11-17

* 비고:

3.3. 권리 분석 요약

임차인 한국토지주택공사는 대항력이 없으며, 모든 등기부상 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

최근 2026년 6월부터 7월까지 유사 면적(81.96㎡ 기준)의 거래가 196,000,000원에서 209,000,000원 사이에 이루어졌습니다. 이는 본 건의 감정가(165,000,000원) 및 제시된 전용면적(59.96㎡)을 고려할 때, 향후 시장성을 판단하는 중요한 지표가 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 구미 송정 미소지움

주소: 경상북도 구미시 송정동 527번지

사용승인일: 2018년 10월 26일

총 동수: 2동

총 세대수: 140세대

최고층: 13층

본 건(102동 506호)은 12층 건물 중 5층에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

본 건의 임대관계는 미상으로 표시되어 있었으나, 한국토지주택공사 임차인이 확인되었습니다. 대항력은 없으나, 경매 진행 과정에서 변동사항이 있을 수 있으므로 입찰 전 반드시 최종 점검이 필요합니다.

6.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 아파트 단지 인근에서 특별히 보고된 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 건 구미 송정 미소지움 아파트는 2018년에 준공된 비교적 신축 아파트로, 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 입지 조건, 교통 여건, 생활 편의시설 접근성 등이 무난하며, 법적으로 인수해야 할 부담스러운 권리도 없는 상태입니다. 다만, 감정가와 최근 실거래가, 그리고 본 건의 전용면적을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트 (2018년 준공)

* 소유권 이전 및 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 소유권 확보 용이

* 주변 개발 계획 또는 지역 경제 활성화 시 추가적인 가치 상승 기대 가능

* 한국토지주택공사 임차인으로 인한 안정적인 공실 가능성 (비록 대항력은 없음)

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 165,000,000원입니다. 최근 유사 면적대의 거래가격을 고려할 때, 본 건의 전용면적(59.96㎡)을 감안한 적정 시세는 감정가와 유사하거나 약간 하회할 수 있습니다. 다만, 입찰 시점의 시장 상황, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다. 인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 본 건의 예상 입찰가는 155,000,000원에서 165,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.