나이스옥션 법원경매 안동 2025타경100460 [1] 경상북도 영주시 휴천동 1640-5 서원파크빌 106동 OOOOOO 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호산감정 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영주시 휴천동 소재 "영주중학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 학교, 아파트, 주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 제반 대중교통사정 은 보통시 됩니다.

건물의 구조

가: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건 중 1층 101호 단위세대로서, 외 벽 : 드라이비트 등 마감, 내 벽 : 벽지도배, 타일붙임 등 마감, 바 닥 : 타일붙임 등 마감, 창 호 : 샷시 등 마감입니다.

이용상태

연립주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기 시설, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형의 토지로서, 연립주택 부지입니다.

인접 도로상태등

서측으로 세로의 포장된 도로를 통해 진출입 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

1): 자연녹지지역(2025-03-28),소로1류(폭 10m~12m)(접합),가축사육제한구역(2024-09-23)(전 부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다. 2): 자연녹지지역(2025-03-28),가축사육제한구역(2024-09-23)(전부제한구역(모든축종제한)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기 타 : 본건은 현장방문시 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부확인이 불가하여 유 사 유형의 일반적인 상황을 상정하여 평가하였으니, 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 경매 기본 정보

사건번호: 안동지원 2025타경100460 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOO

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경상북도 영주시 휴천동 1640-5, 서원파크빌 106동 1층 101호

용도: 연립주택

건축물 정보:

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 1층 101호 단위세대로서, 2017년 1월 20일 사용승인된 건물임.

건물 외벽: 드라이비트 등 마감

건물 내벽: 벽지도배, 타일붙임 등 마감

건물 바닥: 타일붙임 등 마감

건물 창호: 샷시 등 마감

설비내역: 위생 및 급배수설비, 승강기 시설, 난방설비 등

2.3. 면적 및 감정가

감정가: 134,000,000원

토지면적: 155.94㎡ (약 47.17평)

토지지분: 155.9375㎡ (약 47.17평)

건물면적: 83.97㎡ (약 25.39평)

건물지분: 83.97㎡ (약 25.39평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2.4. 기타 특이사항

특이사항: 공동담보, 특수물건정보: 공동담보

공부와의 차이: 없음

기타참고사항:

임대관계: 미상

기타: 현장방문 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인 불가하여 유사 유형 일반 상황 상정하여 평가되었음.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경상북도 영주시 휴천동에 소재하며, "영주중학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변 일대는 학교, 아파트, 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 주거지역입니다.

3.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 제반 대중교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

서측으로 폭 10~12m의 포장된 도로를 통해 진출입이 가능합니다.

3.3. 토지 이용 계획

자연녹지지역으로, 소로1류(폭 10m~12m)에 접합되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.

4. 권리분석

4.1. 인수되는 권리 여부

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 세부 내용은 확인 필요)

말소기준권리: 2018년 5월 30일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당 (을4)

본건 경매 신청 등기보다 선순위 권리는 없으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

4.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대차 관계는 미상이나, 인수되는 보증금이 없어 권리상 인수 위험은 없어 보입니다.

다만, 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 명확한 확인이 필요합니다.

4.3. 등기부 요약

소유권보존: 김환이 (2017-03-10)

소유권이전: 윤형노 (2018-05-30)

근저당: 농업협동조합자산관리회사 (2018-05-30, 108,000,000원) - 말소기준권리

근저당(공동담보): 이명희 (2025-05-15, 760,000,000원) - 말소

가압류: 농협은행주식회사 (2025-08-12, 91,605,387원) - 말소

임의경매: 농협은행 (2025-08-19, 29,944,630원) - 말소

총 등기부채권 금액: 959,605,387원

5. 상권분석

5.1. 주변 부동산 시세 분석

최근 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 현대삼호(670) 연립다세대, 75.64㎡, 1987년식, 2026년 3월 11일 6,200만원에 거래.

* 예지힐하우스(다동) 다세대, 71.145㎡, 2017년식, 2026년 3월 7일 12,700만원에 거래.

* 덕흥주택 연립, 45.6㎡, 1985년식, 2026년 3월 6일 3,800만원에 거래.

5.2. 본건과의 비교

본건은 건물면적 83.97㎡, 2017년 사용승인으로, 비교적 최신 건축물에 속합니다.

최근 거래된 예지힐하우스(2017년식, 71.145㎡)가 12,700만원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 감정가 134,000,000원은 면적 증가분(약 12.8㎡)을 고려하면 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

오래된 연립주택(현대삼호, 덕흥주택)과의 가격 차이가 큰 점은 건축 연도에 따른 시세 차이를 보여줍니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설 및 주거 환경

본건은 영주중학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 주변에 아파트, 주택, 근린생활시설 등이 있어 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

제공된 정보 내에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6.2. 교통 및 접근성

차량으로의 접근이 편리하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

7. 잠재적 리스크

* 현장 확인 불가: 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 내부 도배, 장판, 설비 등 노후화로 인한 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임대차 관계 미상: 임대차 관계가 불분명하여 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. (단, 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인됨)

* 공동담보 물건: 채권 총액이 높아 채무자의 다른 담보 물건들의 처리 상황에 따라 경매 진행에 영향을 줄 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 영주시 휴천동에 위치한 비교적 신축(2017년식) 연립주택으로, 권리관계가 명확하고 인수되는 임차 보증금이 없어 권리적 부담이 적은 편입니다. 주변 학군 및 생활 편의시설 접근성도 양호합니다.

다만, 현장 방문 시 내부 확인이 불가했고 임대차 관계가 미상인 점은 입찰 전 반드시 추가 확인이 필요한 사항입니다. 이러한 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 비교적 최신 건물(2017년식)로, 내부 상태 양호 가능성.

* 매각으로 인한 권리 소멸로 권리관계가 깔끔함.

* 인수되는 임차 보증금이 없어 명도 부담이 적음.

* 영주중학교 인근의 주거 선호 지역 입지.

10. 예상 입찰가

감정가: 134,000,000원

주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 연식(2017년)의 71.145㎡(약 21.5평) 다세대 주택이 3월에 12,700만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 83.97㎡(약 25.4평)로 면적이 더 넓으므로, 시세는 12,700만원 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

감정가(134,000,000원)는 최근 거래 사례(12,700만원) 대비 면적이 넓은 점을 고려하면 합리적인 수준으로 판단됩니다.

하지만 현장 미확인, 임대차 관계 미확인 등 리스크 요인을 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사 및 추가 정보를 바탕으로 시세 수준인 125,000,000원 ~ 132,000,000원 사이에서 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.