나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9008 [1] 대구광역시 수성구 범물동 887 범물두성타운 101동 8층807호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세운감정 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 범물동에 소재하는 ""복명초등학교"" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입은 가능하며, 시내버스정류장 및 지상철역(용지역)이 인근에 각각 위치
하여 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

(가): 철근콘크리트조 스라브지붕 지상 14층(101동) 중 8층 807호 단위세대로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등 마감
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감
바닥: 일반바닥재 및 일부 타일 등 마감
창호: 샤시 이중창호 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

급배수·위생설비, 도시가스공급설비, 승강기, 옥내소화전 및 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서측으로 완경사지대에 자체 평탄하게 조성된 5필지 일단의 사다리형 토지로서, ""아파트
건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 지범로(왕복5-6차선), 동측·서측 및 남측으로 왕복2차선 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 범물동 887
제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(최초 결정일 경상북도
고시 제1978-92호)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가
기재>(하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인

기호(2) : 범물동 886-1
제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(최초 결정일 경상북도고시 제1978-92호)(접합), 가
축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>(하천)은 건설과{666-292
2 2991} 확인

기호(3) : 범물동 879
제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구
역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>(하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인

기호(4),(5) : 범물동 879-2, 범물동 1221-20
제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m
미만)(최초 결정일 경상북도고시 제1978-92호)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, <추가기재>(하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인

공부와의 차이

기호(1),(2): 공부상 지목은 ""전"" 이나, 현황 ""대"" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 본건 집합건물등기사항전부증명서상 ""주택임차권(임차보증금: 금70,000,000원,
차임: 월 금300,000원, 임대차계약일자: 2021년 1월 27일, 임차권자: 한국토지
주택공사 등)""이 등재되어 있음.
(2)기타: 본건은 거주자 부재로 인하여 탐문조사, 관련자료 등에 의거하여 내부상황을
파악하였음.

물건 비고

대지권의 목적인 토지의 표시 중 1.2.는 공부상 지목은 ‘전’이나 현황 ‘대’임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경9008 (1)

* 소재지: 대구광역시 수성구 범물동 887 범물두성타운 101동 8층807호

* 용도: 아파트

* 감정가: 201,000,000원

* 토지면적: 31.64㎡ (약 9.57평)

* 토지 지분: 31.64㎡ (약 9.57평)

* 건물면적: 84.97㎡ (약 25.70평)

* 건물 지분: 84.97㎡ (약 25.70평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 본건은 대구광역시 수성구 범물동에 위치하며, ""복명초등학교"" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

* 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철역(용지역)이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 북측으로 대로(지범로, 왕복 5-6차선), 동측, 서측, 남측으로는 왕복 2차선 포장도로에 접하여 도로 접근성이 우수합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 8월 9일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권 (을21)입니다.

* 본 경매로 인해 다음의 권리들은 소멸됩니다.

* 2023년 8월 9일 접수된 한국자산관리공사 근저당권 (말소기준권리)

* 2024년 12월 16일 접수된 현대카드 가압류 (갑7)

* 2025년 4월 1일 접수된 한국토지주택공사 주택임차권 (을22)

* 2025년 8월 18일 접수된 한국자산관리공사 임의경매개시결정 (갑8)

* 2025년 10월 22일 접수된 신용보증기금 가압류 (갑9)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재까지 파악된 등기부상으로 존재하지 않습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사 (한 )

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 확정일자: 2021년 1월 28일

* 본 임차인은 대항력이 없으므로, 임차보증금 70,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

* 총 채무액 (등기부채권 총액): 263,581,016원

1.3. 상권분석

* 본 물건이 속한 범물동은 대구 수성구의 대표적인 주거 지역으로, 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 주변에 복명초등학교 등 교육시설과 근린생활시설이 밀집하여 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주거 밀집 지역으로, 상업 시설보다는 주거지의 특성이 강하게 나타납니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕으로, 본건은 지상 14층 중 8층 807호 유닛입니다.

* 내부 마감: 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 바닥은 일반 바닥재 및 일부 타일 마감이며, 창호는 샤시 이중창호입니다.

* 설비: 급배수·위생, 도시가스 공급, 승강기, 옥내소화전, 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 아파트 정보:

* 아파트명: 범물두성타운

* 주소: 대구광역시 수성구 범물동 887

* 준공년월: 1996년 4월 18일

* 총 세대수: 126세대

* 최고층수: 14층

* 주차: 총 117대 (지하 기계식 86대, 지상 기계식 31대)

* 주요 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 전용면적: 84.97㎡ (약 25.70평)

* 분양면적: 전용면적 외 분양면적에 대한 상세 정보는 제공되지 않았으나, 해당 동(101동)의 건축면적은 1,289.93㎡입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 지목과 현황 불일치: 공부상 지목은 '전'이나, 현황은 '대'로 이용 중입니다. 이는 경매 진행 시 주의가 필요한 사항이며, 향후 재산권 행사 등에 영향을 줄 수 있습니다.

* 거주자 부재로 인한 내부 확인의 한계: 현장 방문 시 거주자가 부재하여 내부 상태를 탐문 및 관련 자료에 의거하여 파악하였으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

* 건물 노후화 가능성: 건물 준공 후 약 30년이 경과하여 시설 노후화 및 유지보수 필요성이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 하천 구역 등으로도 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 대구 수성구의 안정적인 주거 지역에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 권리관계가 명확하며, 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없는 안전한 권리 분석 결과를 보입니다.

* 다만, 토지 지목과 현황의 불일치, 거주자 부재로 인한 내부 확인의 제약, 건물 노후화 가능성 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 요소입니다.

* 최근 거래 사례 및 감정가를 종합적으로 분석할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 잠재력이 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대구 수성구 내에서도 주거 선호도가 높은 지역에 위치하여 안정적인 가치 상승이 기대됩니다.

* 명확한 권리관계: 인수 부담이 없어 권리 분석에 대한 리스크가 낮습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 최근 실거래가와의 차이를 고려한 투자 접근이 유효합니다.

* 안정적인 주거 수요: 성숙된 주거 단지 내 위치로 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 201,000,000원입니다.

* 최근 84.97㎡ 면적의 실거래가는 2025년 11월 20일 170,000,000원입니다.

* 최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려하고, 토지 지목 및 현황 불일치, 건물 노후화 등 잠재적 리스크를 감안할 때, 175,000,000원 ~ 185,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 시장 상황 및 경쟁 입찰 현황을 고려하여, 180,000,000원을 목표가로 설정하여 입찰에 참여하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.