나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8997 [1] 경상북도 칠곡군 가산면 학상리 산21-3 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 운심 · 평가일 2025.08.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 칠곡군 가산면 소재 "가산IC" 서측(일련번호 1, 2, 3) 및 북동측(일련번 호 4) 근거리에 위치하며, 부근일대는 단독주택, 중소규모의 공장, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 제반교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

부정형(일련번호 1, 4) 및 사다리(일련번호 2, 3)형의 토지로 자연림 등입니다.

인접 도로상태

(1)일련번호 1 : 지적도상 맹지이나 북서측으로 지목이 구거인 토지를 경유하여 폭 약 3미터 내외의 도로와 통하며, 남측으로 인접지에 개설된 폭 약 3미터 내외의 진입로와 통합니다. (2)일련번호 2 : 맹지입니다. (3)일련번호 3 : 북측으로 인접지에 개설된 폭 약 3미터 내외의 진입로와 통합니다. (4)일련번호 4 : 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

(1)일련번호 1,2,3 : 계획관리지역 가축사육제한구역(전부제한지역_전축종제한지역)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> (2)일련번호 4 : 계획관리지역, 농림지역 가축사육제한구역(전부제한지역_전축종제한지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 소하천구역(덕무천)<소하천정비법>, 소하천예정지(덕무천)<소하 천정비법>

제시목록 외의 물건

별첨 지적도에서와 같이 제시외건물이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 : 미상입니다. (2)기타 : 없습니다.

물건 비고

일괄매각
목록1 소유자 미상의 제시외 건물(견사(파이프조 판넬지붕))과 물통 및 컨테이너 매각제외, 지적도상 맹지
목록2 맹지
목록1,2,3 분묘소재 감안금액
공유자우선매수권행사에 대한 특별매각조건 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 대구지방법원 2025타경8997 (1)

소재지: 경상북도 칠곡군 가산면 학상리 산21-3

용도: 임야

감정가: 38,281,164원

토지면적 (총): 5787.00㎡ (약 1750.57평)

토지면적 (매각 대상 지분): 1446.75㎡ (약 437.64평)

건물면적: 0.00㎡

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신용보증기금 (등기부 요약상 확인)

매각대상: 토지일부지분매각

1.2. 권리사항

말소기준권리: 2020-05-04 접수 김세한 근저당 (을1)

현재 진행되는 강제경매: 2025-08-18 접수 신용보증기금 (갑18)

등기부채권 총액: 137,105,095원

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음 (단, 법정지상권 및 분묘기지권 성립 여지 있음)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

1.3. 특이사항

경매구분: 부동산강제경매

매각특성: 지분매각, 일괄매각

특이사항: 공유자우선매수신고, 분묘기지권, 법정지상권 성립 여지 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 칠곡군 가산면에 위치하며, "가산IC"에서 서측 및 북동측 근거리에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 중소규모의 공장, 농경지 및 임야가 혼재된 환경을 이루고 있습니다. 특히 본건 소재지인 학상리는 예로부터 학이 날아들었다는 이야기가 전해지는 "학수고대 마을"로도 불리며, 아름다운 자연경관과 논이 펼쳐진 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다. "가산IC"를 통해 중앙고속도로 이용이 용이하여 구미, 대구 등 주요 도시로의 이동이 편리합니다.

2.3. 도로상태

일련번호 1 토지는 지적도상 맹지이나, 북서측으로 지목이 구거인 토지를 경유하여 폭 약 3미터 내외의 도로와 접하며, 남측으로는 인접지에 개설된 폭 약 3미터 내외의 진입로를 통해 통행 가능합니다. 일련번호 2 토지는 맹지입니다. 일련번호 3 토지는 북측으로 인접지에 개설된 폭 약 3미터 내외의 진입로를 통해 통행 가능합니다. 일련번호 4 토지는 맹지입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리는 2020년 5월 4일 접수된 김세한의 근저당권입니다. 이보다 늦은 날짜에 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다 [등기부 요약]. 현재 진행되는 강제경매 개시 결정은 2025년 8월 18일 신용보증기금에 의해 이루어졌습니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시된 사항이 없으나, 법정지상권 및 분묘기지권 성립 여지는 별도 검토가 필요합니다 [물건명세서 참고사항].

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수되는 보증금은 없으며 총합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 및 이용 현황

본건은 "가산IC" 인근의 임야로서, 자연림 상태를 유지하고 있습니다. 주변에는 단독주택, 소규모 공장, 농경지가 혼재되어 있어 전형적인 농촌 및 준농림지역의 특성을 보입니다. 인근에 학상공단이 위치하고 있어 일부 산업 활동도 이루어지고 있습니다. 또한, 가산산성, 가산수피아(정원), 송림사 등 역사/문화/자연 관광지가 인접해 있어 관광 및 휴양 수요가 있는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 생활환경

"가산IC" 주변에 기본적인 편의시설(주유소, 휴게소 등)이 존재할 수 있습니다. 그러나 병원, 대형마트, 관공서 등 생활 필수 편의시설 이용을 위해서는 차량을 이용하여 칠곡군 소재지 또는 인근 대도시로 이동해야 합니다. 주변 지역은 전반적으로 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 교육시설

주변에 교육시설에 대한 구체적인 정보는 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각

본건은 토지의 일부 지분만 매각되는 물건으로, 공유자와의 소유권 분쟁이나 토지 이용에 대한 협의가 필요할 수 있습니다. 이는 단독으로 토지를 활용하거나 개발하는 데 있어 제약을 발생시킬 수 있습니다.

6.2. 맹지 및 도로 접근성

매각 대상 토지 중 일부(일련번호 2)는 지적도상 맹지로서, 도로와의 직접적인 연결이 어렵습니다. 다른 일부(일련번호 1, 3)는 인접 토지나 구거를 경유하여 접근이 가능하지만, 도로 이용에 대한 약정이나 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 분묘기지권

일련번호 1, 2, 3 토지에 다수의 분묘가 소재하고 있어 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다. 이는 토지 이용 및 개발에 상당한 제약을 초래할 수 있으며, 감정평가 시 해당 가액이 일부 반영되었음을 유의해야 합니다 [물건명세서 참고사항].

6.4. 공유자우선매수권

공유자우선매수 신고가 되어 있어, 낙찰 후에도 공유자가 우선적으로 해당 지분을 매수할 권리를 행사할 수 있습니다. 이는 입찰 후 예상치 못한 결과로 이어질 수 있습니다.

6.5. 법정지상권 성립 여지

매각 제외된 목록 1의 제시외 건물(견사, 물통, 컨테이너 등)을 위해 법정지상권이 성립될 가능성이 있습니다. 해당 건물들의 소유자가 법정지상권을 주장할 경우, 토지 사용에 제약이 발생할 수 있습니다 [물건명세서 참고사항].

6.6. 제시외 건물 매각 제외

목록 1의 소유자 미상의 견사, 물통, 컨테이너 등은 매각 대상에서 제외되었으나, 이로 인한 법정지상권 성립 가능성은 별도로 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 칠곡군 가산면의 "가산IC" 인근에 위치한 임야의 일부 지분 매각 건입니다. "가산IC" 인근이라는 지리적 이점과 함께 자연경관이 우수하며 관광지(가산산성, 가산수피아 등)가 인접해 있다는 장점이 있습니다. 그러나 토지 일부가 맹지이고, 다수의 분묘가 소재하며, 공유자 우선 매수권 행사 가능성, 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 여지 등 복합적인 리스크 요소를 다수 내포하고 있습니다. 따라서 단순한 지분 투자보다는 현장 답사를 통한 면밀한 권리 및 현황 조사, 공유자와의 협의 가능성 등을 신중하게 검토해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* "가산IC" 인근의 지리적 이점을 바탕으로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성

* 자연 친화적인 임야로서 전원생활, 주말농장, 또는 휴양 시설 부지로서의 잠재력

* 다수의 리스크 요인으로 인해 상대적으로 낮은 감정가로 지분 취득 기회

9. 예상 입찰가

본건은 지분매각, 맹지, 분묘, 법정지상권 성립 여지, 공유자 우선매수 등 다수의 위험 요소를 안고 있습니다. 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가 38,281,164원 대비 권리 분석 및 현장 조사 결과에 따른 위험 프리미엄을 충분히 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다. 통상적으로 이러한 조건의 물건은 감정가의 60% ~ 80% 수준에서 입찰이 이루어질 수 있으나, 구체적인 입찰가는 투자자의 위험 감수 수준 및 향후 토지 이용 계획에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서, 명확한 권리관계 확인 및 실질적인 토지 이용 가능성을 면밀히 분석한 후 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.