나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8998 [1] 경상북도 경산시 중방동 364-8 주1 4층401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디에스감정 · 평가일 2025.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 중방동 소재 ""경산중앙초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 부
근일대는 노선상가 및 업무용건물, 금융기관, 병원, 숙박시설, 마트, 시장, 근린생활
시설, 주상용건물, 단독주택, 빌라, 아파트, 관공서, 학교 및 하천 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본건 상가건물까지 차량의 접근이 용이하며, 도심에 소재 대중교통수단의 이용사정도
무난시됨.

건물의 구조

(가)~(바): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 제4층 제401호(가), 제4
층 제402호(나), 제4층 제403호(다), 제5층 제501호(라), 제5층 502호(마), 제
5층 제503호(바) 구분상가로서,
(집합건축물대장상 사용승인일: 2020.09.23)
외벽: 석재판재붙임, 복합판넬, 강화유리 등 마감,
내벽: 벽지, 타일, 치장목재, 석고보드 노출 등 마감,
바닥: 아스타일, 일반타일, 콘크리트노출 등 마감,
창호: 페어글라스 및 샷시창호 등의 구조임.

이용상태

(가)~(다): 공히 4층 전체 벽체 구분없는 상태의 근린생활시설(의원)로 공실이며,
(라)~(바): 공히 5층 전체 벽체 구분없는 상태의 근린생활시설(의원)로 공실임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보 및 탐지설비, 시스템냉난방
설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지와 비교적 등고평탄한 다각형의 토지로서, 상업용건물의 부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건 상가건물이 도심간선도로인 '중앙로'와 접하고 있으며, '경안로', '원효로', '
남매로', '장산로', '상암로', '대학로', '삼성현로' 등과의 연계가 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(2)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(6)(
접합), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(공동주택(아파트)800M), 경
산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(
2024-11-28)(가축사육제한구역(다중이용시설 등 500M), 경산시 고시 제2024-174호)<
가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한
구역(주거밀집800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>임.

공부와의 차이

본건 기호(나), (라), (마)의 귀의뢰목록상 대지권의 비율(공히 801분의 54.83)과 등
기사항전부증명서상 대지권의 비율(나~801분의 64.22, 라~801분의 45.07, 마~801분의
64.22)이 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.
나. 기타
없 음.

물건 비고

일괄매각.
전체 벽체구분없는 상태의 근린생활시설(의원)로 현재공실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8998 (1)

소재지: 경상북도 경산시 중방동 364-8 주1 4층401호 (신주소: 경상북도 경산시 중앙로 66)

용도: 제1종 근린생활시설 (의원)

감정가: 2,342,000,000원

토지 면적: 164.12㎡ (약 49.65평) (토지지분 포함)

건물 면적: 459.90㎡ (약 139.11평) (건물 지분 포함)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유아이제삼십칠차유동화전문유한회사

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 2020년 9월 23일 사용승인된 신축 건물.

1.2. 물건 현황

본 건은 5층 철근콘크리트구조 건물 중 4층에 위치한 집합건물로, 총 5개 호실(401호~403호, 501호~503호) 중 4층 401호가 해당 호실임.

다만, 4층 전체가 벽체 구분 없는 상태의 근린생활시설(의원)로 사용되고 있으며, 현재 공실 상태임.

건물은 2020년 9월 23일 사용 승인되었으며, 외벽은 석재판재붙임, 복합판넬, 강화유리 등으로 마감되었음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상북도 경산시 중방동에 소재하며, 경산중앙초등학교 동측 인근에 위치함.

주변 일대는 노선상가, 업무용 건물, 금융기관, 병원, 숙박시설, 마트, 시장, 근린생활시설, 주상용 건물, 단독주택, 빌라, 아파트, 관공서, 학교 및 하천 등으로 다양하게 형성되어 있어 주거 및 상업 활동에 유리한 환경을 갖추고 있음.

2.2. 교통 상황

본건이 소재한 건물까지 차량 접근이 용이하며, 도심에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

건물은 도심 간선도로인 '중앙로'와 직접 접하고 있어 접근성이 우수하며, '경안로', '원효로', '남매로', '장산로', '상암로', '대학로', '삼성현로' 등 주요 도로와의 연계도 용이함.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역에 속하며, 대로3류(폭 25m~30m) 및 소로1류(폭 10m~12m) 도로에 접하고 있음.

또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 가축분뇨 관련 법률 및 조례에 따른 제한을 받을 수 있음. 이는 해당 지역에 따라 800m 또는 500m 이내 주거밀집지역, 다중이용시설 등이 있을 경우 사육이 제한됨을 의미함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건물의 말소기준권리는 2022년 3월 28일 접수된 대구은행의 근저당권(을3)임.

이후 접수된 소유권 이전, 근저당권, 가압류, 압류 등 모든 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 절차를 통해 모두 소멸될 예정임.

등기부채권 총액은 약 96억 2천만원으로, 감정가 23억 4천만원을 크게 초과하는 규모임.

3.2. 임차인 현황

현재 조사된 임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원임.

단, 임대관계는 미상으로 확인되었으므로, 실제 점유 현황 및 임대차 관계는 별도의 현장 조사를 통해 명확히 확인할 필요가 있음.

3.3. 인수되는 권리

특별히 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됨. 다만, 특수물건정보에 '지상권개요'가 언급되어 있으나 구체적인 내용은 제공되지 않았으므로, 현장 조사 시 지상권 설정 여부를 반드시 확인해야 함.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

경산중앙초등학교와 인접한 상업 및 업무 밀집 지역으로, 유동인구가 풍부한 편임.

주변에 병원, 금융기관, 마트, 시장 등이 있어 다양한 연령층의 수요를 흡수할 수 있는 상권임.

4.2. 건물 용도 및 현황

본 건물은 제1종 근린생활시설로 등록되어 있으며, 현재 4층 전체가 의원 용도로 사용 가능한 상태로 공실임.

내부 벽체 구분 없이 넓은 공간으로 활용 가능하여, 병의원 개원 또는 기타 대형 근린생활시설 입점에 유리함.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

경산중앙초등학교 인근에 위치하여 교육시설 접근이 용이하며, 경산공설시장, 홈플러스 경산점 등이 가까워 생활 편의시설 이용이 편리함.

사랑드림재가주간보호센터 등 사회복지시설도 인근에 위치함.

5.2. 교육시설

본건 인근에 경산중앙초등학교가 위치하며, 경산여자고등학교, 경산고등학교, 영남대학교 등 다수의 교육기관이 분포하여 교육 환경이 우수함.

5.3. 잠재적 혐오시설

주변 지역은 주로 상업, 업무, 주거 시설 및 학교 등이 혼재된 도심 환경으로, 대규모 산업 시설이나 폐기물 처리 시설 등 직접적인 혐오시설은 확인되지 않음.

다만, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 인근 지역에 축산 관련 시설이 존재할 가능성이 있으며, 이로 인한 잠재적인 악취나 환경 영향 가능성은 배제할 수 없음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

집합건축물대장상의 대지권 비율과 등기사항전부증명서상의 대지권 비율이 일부 호실(나, 라, 마)에서 상이한 것으로 확인됨. 이는 소유권 행사 및 재산권 관리에 혼란을 줄 수 있으므로, 입찰 전 반드시 정확한 실측 면적 및 등기부상 권리 관계를 면밀히 검토해야 함.

6.2. 공실 및 미구분 벽체

현재 4층 전체가 공실이며, 내부 벽체 구분 없이 개방된 상태로 사용되고 있음.

이를 근린생활시설(의원) 용도로 활용하기 위해서는 내부 칸막이 공사, 인테리어 작업 등 추가적인 시설 투자 비용이 발생할 수 있음.

6.3. 기타 특이사항

본건은 유동화물건이자 공동담보 물건으로, 일반적인 경매 물건과는 달리 채권양도 및 복수의 담보 물건이 얽혀 있어 권리 관계가 복잡할 수 있음.

등기부채권 총액이 감정가를 크게 초과하는 점을 고려할 때, 낙찰 이후 추가적인 비용 발생 가능성도 염두에 두어야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 경산시 중심상업지역에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 건물로, 입지 및 교통 여건이 매우 우수함.

현재 공실 상태이나, 내부 마감 및 칸막이 공사를 통해 병의원 등 근린생활시설로서의 활용 가치가 높음.

권리 분석상 말소되는 권리가 대부분이나, 공부와의 차이, 미상 임대 관계 등 확인이 필요한 사항이 존재함.

성공적인 투자를 위해서는 정확한 현장 조사와 함께 향후 공사 비용 및 예상 임대 수익률을 면밀히 산정하는 것이 중요함.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2020년 사용승인)로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됨.

* 핵심 상업지역 내 위치하여 향후 지역 발전 및 건물 가치 상승 잠재력이 높음.

* 대형 면적의 근린생활시설(의원)로서, 다양한 업종의 임차인 유치가 가능함.

* 적극적인 임대 전략 수립 및 신속한 공실 해소를 통해 안정적인 임대 수익 확보 기대.

9. 예상 입찰가

본건은 인수되는 임차인의 보증금이 0원이므로, 감정가 2,342,000,000원을 기준으로 예상 입찰가를 산정할 수 있음.

다만, 현재 공실 상태이며 내부 공사 필요성을 고려해야 하므로, 예상되는 공사비, 시장 임대료 수준, 투자 수익률 등을 종합적으로 분석하여 최종 입찰가를 결정해야 함.

감정가 대비 적정 비율을 적용하고, 잠재적 리스크를 반영한 신중한 접근이 요구됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.